ITPP1/443-166/10/AP

INTERPRETACJA INDWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 lutego 2010 r. (data wpływu 18 lutego 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłat eksploatacyjnych za lokal użytkowy oraz funduszu remontowego i podatku od nieruchomości - jest prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 18 lutego 2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłat eksploatacyjnych za lokal użytkowy, oraz funduszu remontowego i podatku od nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W listopadzie 2009 r. nabył Pan lokal użytkowy, który następnie zaliczył do środków trwałych. W dniu 1 grudnia 2009 r. zawarł Pan z dotychczasowym najemcą lokalu aneks do umowy najmu, na podstawie którego wstąpił Pan w prawa wynajmującego jako właściciel lokalu. Zgodnie z § 6 przedmiotowej umowy oprócz czynszu najemca obowiązany jest uiszczać podatki i inne ciężary związane z przedmiotem najmu. Koszty niezapłacone bezpośrednio przez najemcę zostaną rozliczone na podstawie zestawienia sporządzonego przez Pana jako wynajmującego i doliczone do faktury VAT za najem. Do pozostałych opłat, których nie reguluje najemca należą wpłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu opłaty eksploatacyjnej za lokal użytkowy oraz funduszu remontowego, jak również podatek od nieruchomości. W obu tych opłatach nie występuje podatek od towarów i usług. Podstawą uiszczenia opłat na rzecz Wspólnoty są zawiadomienia administratora natomiast podatku od nieruchomości – decyzja Prezydenta Miasta. Za miesiąc luty 2010 r. wystawił Pan fakturę, w której oprócz czynszu, ujął w pozycji drugiej koszty dodatkowe, zgodnie z § 6 umowy najmu, opodatkowując je 22% stawką podatku. Na koszty te składały się opłaty dla Wspólnoty Mieszkaniowej. Od marca 2010 roku dodatkowym kosztem stał się podatek od nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo, rozliczając z najemcą wpłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu opłaty eksploatacyjnej za lokal oraz funduszu remontowego, jak również podatek od nieruchomości, poprzez dodanie tych pozycji do faktury VAT i opodatkowując je stawką 22% VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Na podstawie wykładni gramatycznej tego przepisu można wywieść, iż wszystko co podatnik otrzyma w wykonaniu czynności opodatkowanej od drugiej strony umowy, będzie zwiększało podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Skoro strony w umowie najmu postanowiły, iż najemca obowiązany jest do zwrotu podatków i innych ciężarów związanych z przedmiotem najmu, to obrotem u Wnioskodawcy będzie cała wartość świadczenia jaką pobiera od najemcy. Tym samym Wnioskodawca winien ww. świadczenie udokumentować jedną fakturą VAT oraz opodatkować przedmiotowe świadczenie, jako jedną usługę, stawką właściwą dla świadczonych usług najmu lokali, tj. w przypadku najmu lokali użytkowych, zastosowanie znajdzie stawka 22% podatku.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, iż w tym konkretnym przypadku dojdzie do zwiększenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu traktując podatek od nieruchomości oraz innego rodzaju koszty jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu.

Reasumując doszedł Pan do wniosku, że powinien wystawić jedną fakturę dla najemcy, opiewającą na wartość czynszu (wraz ze wszystkimi kosztami stanowiącymi element kalkulacyjny ceny za wynajem, w której zawiera się podatek należny ) i zastosować stawkę podstawową 22% VAT, ze względu na charakter świadczonej usługi. Nie ma natomiast znaczenia, iż koszty te będą ujęte pod drugą pozycją na fakturze VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z zapisem art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 129 ust. 1.

Treść powołanego wyżej zapisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, że to nie odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu lecz świadczenie, za które odpłatność przysługuje. Dotyczy to także podatku od nieruchomości, który nie jest ani towarem, ani usługą w rozumieniu art. 7 i 8 tej ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Należy jednakże podkreślić, iż sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu, lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega on refakturowaniu.

Jednakże pomimo tego, że podatek od nieruchomości stanowi odrębny element rozliczeń z najemcą, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego – tak jak czynsz. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż refakturowanie kosztów związanych z opłatami za media bez wątpienia stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która została wymieniona w art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei podatek od nieruchomości, jako czynność publicznoprawna nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Opłata stanowi część składową czynszu pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. W związku z tym, podatek od nieruchomości stanowi element kalkulacyjny przy ustalaniu opłaty za usługę główną, wobec czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi najmu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wynajmuje Pan lokal użytkowy. Najemca obowiązany jest uiszczać podatki i inne koszty związane z przedmiotem najmu. Część opłat, których nie reguluje najemca (m.in. opłata eksploatacyjna za lokal, opłata za fundusz remontowy oraz podatek od nieruchomości) lecz Pan jako wynajmujący, zawierana jest następnie w fakturze, wystawianej na rzecz najemcy oraz opodatkowana stawką 22% VAT.

Wobec powyższego zarówno kwota podatku od nieruchomości, jak i inne opłaty dotyczące tego lokalu użytkowego (opłata eksploatacyjna oraz opłata za fundusz remontowy), podlegają opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22%, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż stanowią element stawki kalkulacyjnej czynszu, zwiększając podstawę opodatkowania mimo tego, że należności te na fakturze są wyszczególnione odrębnie.

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych do niego dokumentów, w związku z czym nie były one przedmiotem merytorycznej analizy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.