IBPBII/2/415-163/10/MMa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 02 lutego 2010r. (data wpływu do tut. Biura 09 lutego 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia ceny będącej podstawą do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 09 lutego 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia ceny będącej podstawą do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 23 października 2006r. wnioskodawca dokonał zbycia nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, uzyskując za nią kwotę 20.119 zł.

Kwota ta została zapłacona gminie, od której wnioskodawca zakupił na raty nieruchomość w dniu 12 sierpnia 2004r.

Zakupiona nieruchomość miała być wykorzystana na magazyn w prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. Ponieważ w branży, w której wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą nastąpiło obniżenie przychodów, wnioskodawca nie posiadał dostatecznych środków finansowych aby doprowadzić do stanu technicznego pomieszczenia budynku i wykorzystać je jako magazyn. Budynek ten jest objęty ochroną konserwatora zabytków i odrestaurowanie go wymaga znacznych środków.

Wnioskodawca wskazuje, że był zmuszony do sprzedaży nieruchomości za cenę niższą niż cena nabycia.

W akcie notarialnym z 12 sierpnia 2004r. lokal użytkowy zakupiony od gminy został wyceniony na kwotę 30.610 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Dlaczego przyjmuje się za podstawę opodatkowania przychód ze sprzedaży nieruchomości wg ceny rynkowej 75.000 zł a nie wartość uzyskaną wg aktu notarialnego w wysokości 20.119 zł...

Zdaniem wnioskodawcy, nie osiągnął on przychodu ponieważ zakupił nieruchomość od gminy wycenioną w akcie notarialnym na kwotę 30.610 zł. W dniu sprzedaży, tj. 23 października 2006r. wnioskodawca dokonując odpłatnego zbycia nieruchomości otrzymał kwotę 20.119 zł.

Wnioskodawca stoi na stanowisku że z związku z powyższym nie osiągnął on przychodu a poniósł stratę, gdyż musiał sprzedać nieruchomość za taką kwotę jaką zaoferował nabywca. Wnioskodawca uważa że nie powinien zapłacić podatku dochodowego bo nie osiągnął dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość,

2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nabył w dniu 12 sierpnia 2004r. za kwotę 30.610 zł nieruchomość celem wykorzystania jej jako magazyn w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Jednakże z przyczyn gospodarczych wnioskodawca nie był w stanie doprowadzić pomieszczeń do odpowiedniego stanu technicznego i w dniu 23 października 2006r. wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomości za kwotę 20.119 zł. a więc sprzedaż nastąpiła przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8.

Z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej i jej nabycie miało miejsce 12 sierpnia 2004r., (przed dniem 31 grudnia 2006r.), zatem skutki podatkowe zbycia tej nieruchomości podlegają ocenie na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

I tak stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem z odpłatnego zbycia jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast art. 19 ust. 4 cyt. ustawy stanowi, że jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zauważyć należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określają sposobu ustalania wartości rynkowych, nie wskazują również na konieczność przyjęcia określonej do tej wyceny metodologii. Zatem dokonując zbycia składników majątku to strony określają cenę zbycia, mając na uwadze, by cena ta nie odbiegała od wartości rynkowej w znacznym stopniu i bez uzasadnionej przyczyny. Dlatego też w przypadku gdy cena wskazana w umowie sprzedaży odbiega od wartości rynkowej, strony umowy powinny wskazać motywy, jakimi kierowały się ustalając taką cenę.

Ustosunkowując się do pytania przedstawionego przez wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, iż z cyt. powyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że w przypadku zbycia nieruchomości, której cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej tej nieruchomości. Wobec powyższego w sytuacji gdy kwota sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 budzi wątpliwości organów podatkowych co do zasadności jej wysokości, a podatnik nie wskaże przyczyn uzasadniających takie ustalenie ceny ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje możliwość organowi podatkowemu lub urzędowi kontroli skarbowej w myśl ww. art. 19 ust. 4 na określenie wysokości przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy w wysokości ich wartości rynkowej.

Mając na uwadze powyższe stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.