PO 2/2-8010-01763/94

W związku ze zgłaszanymi wątpliwościami na tle stosowania zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego uprzejmie wyjaśniam:

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z 6.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. Nr 80, poz. 350 ze zm.) w 1992 r. wolne od podatku dochodowego były m.in. przychody uzyskane z tytułu sprzedaży budynków bądź ich części, udziału w nieruchomości, lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, gruntów, prawa wieczystego użytkowania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domku mieszkalnym, w razie wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży, m.in. na nabycie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Z istoty tego rozwiązania wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona np. na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 KC zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353[1] KC strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowi umowę przedwstępną, zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, która - zgodnie z art. 158 KC - powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.

Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane np. na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy.

Nie ma również przeszkód do stosowania omawianego zwolnienia, jeżeli podatnik otrzymane pieniądze ze sprzedaży nieruchomości wydatkuje na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed uzyskaniem przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a powołanej ustawy jest wyłącznie przeznaczenie tych przychodów lub ich części na cele mieszkaniowe w terminach określonych w tym przepisie.

Jednocześnie wyjaśniam, iż z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznie dokonanych wpłat do spółdzielni mieszkaniowej.