1471/DPR1/423/12/07/MK

Pytanie podatnika:

Czy koszty związane z nabyciem gruntu (odsetki, opłata początkowa), który zostanie wykorzystany do działalności deweloperskiej powinny być rozliczane w czasie w proporcji do zaawansowania projektu deweloperskiego?

P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 4 w związku z § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. –Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Strony, z dnia 02.02.2007r. (wpływ do tut. Urzędu 05.02.2007r.), o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, tj. potwierdzenia, że koszty związane z nabyciem gruntu (odsetki, opłata początkowa), który zostanie wykorzystany do działalności deweloperskiej powinny być rozliczane w czasie w proporcji do zaawansowania projektu deweloperskiego, Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie; biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz stan prawny

postanawia:

uznać stanowisko Strony za prawidłowe.

Uzasadnienie

Z przedstawionego przez Stronę stanu faktycznego wynika, że Spółka działa w branży deweloperskiej, której głównym celem jest realizacja budowy i zagospodarowania nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz na cele handlowo-usługowe. Inwestycja będzie prowadzona na nieruchomości gruntowej, której Spółka jest użytkownikiem wieczystym położonej w Warszawie – gm. Wilanów. Koszty nabycia nieruchomości gruntowej, w szczególności: koszt nabycia prawa wieczystego użytkowania, koszty opłat notarialnych, opłat sądowych, doradztwa prawnego dotyczącego nabycia zostały odroczone jako „produkcja w toku” i na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, będą uznawane jak koszt uzyskania przychodu proporcjonalnie do sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych realizowanych w ramach projektu. Specyfika działalności deweloperskiej powoduje, że w pierwszym okresie Spółka ponosi wyłącznie wydatki. Brak jest przychodów ze sprzedaży ponieważ przychody zostaną zrealizowane dopiero po zakończeniu inwestycji i sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych klientom. Nabycie prawa wieczystego użytkowania zostało sfinansowane w znacznej części z kredytu inwestycyjnego. Na podstawie umowy kredytowej bank powiększa saldo zobowiązania kredytowego w okresach kwartalnych. Faktyczne terminy spłaty odsetek nie są ściśle określone w umowie kredytowej. Umowa określa jedynie maksymalne, nieprzekraczalne terminy odsetek. Zdaniem Spółki, odsetki od kredytu na zakup nieruchomości mają charakter inwestycyjny, a więc nie mogą być zaliczone w ciężar kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia lub skapitalizowania a powinny podobnie jak inne wymienione powyżej nakłady inwestycyjne zostać odroczone jako produkcja w toku i uznawane jak koszt uzyskania przychodu proporcjonalnie do sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych realizowanych w ramach projektu. Koszty danej budowy powinny być współmierne z uzyskanymi przychodami tzn. rozliczone zgodnie z zasadami określonymi w art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W ocenie Spółki możliwe jest powiązanie rodzajowo i kwotowo konkretnych kosztów z przychodem danego roku podatkowego, a zatem koszty uzyskania przychodu z tytułu odsetek od kredytu inwestycyjnego powinny odnosić się do roku podatkowego, w którym na podstawie faktury końcowej i aktu notarialnego przekazano lokal klientowi. Spółka uważa że podstawą takiego stanowiska może być zarówno zacytowany powyżej art. 15 ust. 4 jak też art. 16 ust. 1 pkt. 12 ustawy o pdop. Zdaniem Spółki w art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawodawca odnosi się zarówno do kosztów związanych z nabyciem/wytworzeniem rzeczowych aktywów trwałych jak również nakładów o charakterze inwestycyjnym ponoszonych w działalności deweloperskiej.

Biorąc pod uwagę, przedstawiony stan faktyczny oraz stanowisko Strony Naczelnik tut. Urzędu Skarbowego stwierdza co następuje.

W myśl art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r., nr 54, poz. 654 ze zm.), koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Art. 15 ust. 4b stanowi, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia: 1) sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo 2) złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego- są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Natomiast zgodnie z ustępem 4c w/w art. ustawy o pdop, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie. Biorąc powyższe przepisy pod uwagę, stwierdzić należy, że co do zasady, koszty bezpośrednie są potrącalne w roku podatkowym, w którym podatnik osiągnął odpowiadające im przychody. Możliwe jest to jednak wówczas, gdy koszty zostały poniesione w roku podatkowym, w którym uzyskano przychód, bądź w latach poprzedzających ten rok. Aby było możliwe odliczenie kosztów w pierwszej kolejności musi wystąpić przychód, dla którego koszty zostały poniesione. Praktyczne więc przełożenie przepisu art. 15 ust. 4 ustawy o pdop jest takie, że tylko w roku podatkowym, w którym podatnik uzyskał przychód jest możliwe odliczenie od tego przychodu kosztów jego uzyskania, przy czym są to koszty:- poniesione w roku podatkowym, w którym uzyskał przychód,- poniesione w latach poprzednich, gdy przychodu jeszcze nie miał i nie mógł dokonać odliczenia. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że budowane, a następnie sprzedawane przez Spółkę mieszkania oraz lokale handlowo-usługowe, nie stanowią inwestycji w rozumieniu ww. ustawy o pdop, gdyż nie są związane z wytworzeniem środka trwałego zaliczanego do aktywów trwałych Spółki i nie podlegają amortyzacji dla celów podatkowych. Budowę lokali mieszkalnych przez Spółkę należy zatem traktować jako swego rodzaju działalność polegającą na wytworzeniu produktów przeznaczonych do sprzedaży. Wszelkie koszty związane z budową lokali mieszkaniowych i handlowo-usługowych w momencie ich sprzedaży będą stanowić więc koszty uzyskania przychodów, ponieważ związane są niewątpliwie z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą i mają wpływ na wielkość osiąganego przychodu. Jednocześnie Spółka uważa, iż możliwe jest powiązanie rodzajowo i kwotowo poniesionych wydatków w tym odsetek od zaciągniętego kredytu na zakup gruntu z osiągniętymi przez Spółkę przychodami z tytułu sprzedaży tych lokali. W związku z powyższym, stanowisko Spółki zgodnie z którym ma ona prawo rozpoznać koszty uzyskania przychodów związane z budową lokali mieszkalnych i użytkowych, w roku podatkowym, w którym uzyska ona przychody ze sprzedaży tych lokali, będzie prawidłowe. Jednocześnie w ocenie Naczelnika tut. Urzędu w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania powołany we wniosku art. 16 ust. 1 pkt 12, zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Mając powyższe na uwadze, postanowiono jak na wstępie.

Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.