IBPBII/2/415-547/11/JG

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 kwietnia 2011r. (data wpływu do tut. Biura – 27 kwietnia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości– jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 27 kwietnia 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.
W 2002r. na podstawie aktu notarialnego wnioskodawca z żoną (udział 2/3) oraz swoim ojcem (udział 1/3) zakupił trzy nieruchomości. W skład zakupionych nieruchomości wchodziła działka ze starym domem i trzema budynkami gospodarczymi oraz dwie niezabudowane działki. Łączna powierzchnia wszystkich trzech działek wynosi 2798m2. Stary dom został wyremontowany i wszyscy są w nim zameldowani od początku 2003r. W 2010r. wystąpiono o pozwolenie na rozbiórkę jednego z budynków gospodarczych i budowę dwóch nowych budynków mieszkalnych na zakupionych w 2002r. działkach. Po ukończeniu budowy współwłaściciele zamierzają wydzielić z istniejących działek niezależne działki pod każdy dom. W żadnym z nowych domów wnioskodawca nie będzie mieszkać ani nie będzie zameldowany a środków ze sprzedaży budynków mieszkalnych z działkami nie przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy sprzedaż wydzielonej działki wraz z nowo wybudowanym budynkiem mieszkalnym będzie zwolniona od zapłaty podatku dochodowego...
Zdaniem wnioskodawcy, według przepisów Kodeksu cywilnego art. 46 § 1, art. 47 § 1 i art. 48 w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość) i za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę nabycia gruntu. W związku z tym sprzedaż wyżej wymienionych nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym, jako że przychód ten został uzyskany po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. W ocenie wnioskodawcy oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wnioskodawca na zasadzie współwłasności zakupił wraz z żoną oraz swoim ojcem w 2002r. trzy nieruchomości tj. działkę ze starym domem i trzema budynkami gospodarczymi oraz dwie niezabudowane działki. Następnie wystąpiono o pozwolenie na rozbiórkę jednego z budynków gospodarczych i budowę dwóch nowych budynków mieszkalnych. Po ukończeniu budowy współwłaściciele zamierzają wydzielić z istniejących działek niezależne działki pod każdy dom. Kwestią budzącą wątpliwość wnioskodawcy są skutki podatkowe sprzedaży wydzielonej działki wraz z nowo wybudowanym budynkiem mieszkalnym.
Wyjaśnić należy, że ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakkolwiek posługuje się pojęciem nieruchomości, to tego pojęcia nie definiuje. W tym też zakresie należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).
Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, iż w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia nieruchomości gruntowej czy to zabudowanej, czy to niezabudowanej. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności i własność nieruchomości gruntowej rozciąga się również na budynki, które stanowią części składowe tej nieruchomości. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika - art. 235 k.c.
Regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy grunt był zabudowany, czy też na gruncie tym dopiero wybudowano budynek i kiedy to nastąpiło. Za datę nabycia nieruchomości w przedmiotowym wniosku uznać należy więc datę nabycia we współwłasności gruntu czyli 2002r. Zatem fakt, iż współwłaściciele na zakupionych w 2002r. działkach po uzyskaniu pozwolenia na rozbiórkę jednego z budynków gospodarczych i budowę dwóch domów zamierzają wybudować nowe budynki mieszkalne a następnie planują wydzielić z istniejących działek niezależne działki pod każdy dom - w tym przypadku nie ma znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży. Istotny z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu. Nie stanowi przy tym daty nowego nabycia sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek. Jedyny skutek będzie bowiem taki, że każdy z dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości będzie współwłaścicielem w każdej z wyodrębnionych działek w takim udziale jaki każdy z nich posiadał pierwotnie w nieruchomości przed wydzieleniem. Odrębne skutki mogłyby wystąpić jedynie w przypadku gdyby oprócz wydzielenia dokonano zniesienia współwłasności- z wniosku nie wynika jednak, aby taka sytuacja miała miejsce. Skoro zatem udział we współwłasności nieruchomości gruntowej wnioskodawca nabył w 2002r., to termin pięcioletni, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości gruntowej, czyli od końca 2002r. upłynął z dniem 31 grudnia 2007r. Oznacza to, iż przychód uzyskany z ewentualnej sprzedaży działki z nowo wybudowanym budynkiem w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiła dla wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ zawartego w powyższym przepisie 5-letniego terminu, a tym samym uzyskany przychód – odpowiadający udziałowi wnioskodawcy we współwłasności przedmiotowej nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu. W tym przypadku obojętny podatkowo jest cel na jaki wnioskodawca przeznaczy środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży swojego udziału w tej nieruchomości.
Stanowisko wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Należy także wskazać, iż z uwagi na fakt, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika jednoznacznie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Pozostali współwłaściciele chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie i uiścić stosowne opłaty.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.