IPPB2/436-310/10-2/MZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 26.08.2010 r. (data wpływu 30.08.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 30.08.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie transakcji nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

R. z siedzibą w Niemczech prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Wnioskodawca posiada oddział w Polsce, zarejestrowany w Polsce dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”). Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość położoną w W. Mianowicie, Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki R. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) prawo wieczystego użytkowania gruntu położonego przy ul. P. w W., obejmującego działkę gruntu o numerze 17/2 o powierzchni 3.926 metrów kwadratowych (dalej: „Nieruchomość”) wraz z prawem własności budynku położonego na Nieruchomości (dalej: „Budynek”).

Budynek został wzniesiony przez P. Sp. z o.o., a pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane tej spółce 30 kwietnia 2008 r.

Budynek jest przeznaczony na wynajem, w związku z czym pomieszczenia zlokalizowane w Budynku zostały przekazane najemcom (na podstawie umów najmu). Zgodnie z protokółami odbioru, przekazanie pierwszych pomieszczeń nastąpiło 29 lutego 2008 r.

Zbywca nabył Nieruchomość wraz z Budynkiem od spółki D. Sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 15 grudnia 2009 r. Transakcja była opodatkowana VAT, a Zbywca skorzystał z prawem do odliczenia podatku naliczonego na nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem od kwoty podatku należnego.

Po nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, Zbywca nie wybudował na Nieruchomości żadnych budynków, budowli (lub ich części), ani nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku i budowli położonych na Nieruchomości stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Aktualnie, pomieszczenia w Budynku są wynajmowane 8 najemcom. Ponadto, Zbywca jest stroną kilku umów, na mocy których wynajął lub udostępni pewne części Nieruchomości na potrzeby umieszczenia sprzętu telekomunikacyjnego.

Przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawo odrębnej własności Budynku. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 18 maja 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., w dalszej części wniosku określanej jako „Kodeks Cywilny”) Nabywca przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Ponadto, na Nabywcę przejdą związane z Nieruchomością oraz Budynkiem:

prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących projektu architektonicznego Budynku,

gwarancje budowlane dotyczące Budynku,

zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców.

Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz odrębna własność Budynku zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem służebności i praw użytkowania wpisanych do księgi wieczystej. Na nabywcę nie przejdą zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem. Ponadto na Nabywcę nie przejdą m.in.:

prawa i zobowiązania Zbywcy wynikające z umów dotyczących bieżącej obsługi Budynku, w tym umów zawartych z dostawcami mediów,

środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę w kasie i na rachunkach bankowych,

księgi rachunkowe Zbywcy,

tajemnica przedsiębiorstwa Zbywcy,

know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców profilu działalności.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, jako że wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Budynku są wykonywane na podstawie umów zawartych przez Zbywcę z podmiotami trzecimi. W zależności od różnych czynników, po sprzedaży Nieruchomości może zostać podjęta decyzja o postawieniu Zbywcy w stan likwidacji.

Nieruchomość wraz z Budynkiem będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wyodrębnionej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wnioskodawca po zakupie Nieruchomości wraz z Budynkiem od Zbywcy będzie prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni w Budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania te Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny – wypracowany już w tym zakresie – know-how. Dodatkowo, ponieważ jak to zostało wskazane powyżej na Wnioskodawcę nie przejdą umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości, Wnioskodawca będzie musiał zawrzeć nowe umowy z podmiotami odpowiedzialnymi za poszczególne czynności (np. dotyczące dostawy mediów itp.), które to prace będą niezbędne do prawidłowego korzystania z Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Wnioskodawca prosi o potwierdzenie, czy:

planowane transakcje nabycia Nieruchomości wraz z Budynkami będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz wyboru opodatkowania przedmiotowych transakcji 22% VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT,

jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkami zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:

przedmiotowa transakcja stanowią dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

przedmiotowa transakcja nie mieści się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,

nabywana Nieruchomość wraz z Budynkiem będzie służyć Wnioskodawcy do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy

Brak opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, za wyjątkiem umów sprzedaży i zmiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w pkt 1 powyżej – zdaniem Wnioskodawcy – stronom transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem przysługiwać będzie prawo do ich opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Ma to miejsce z uwagi na fakt, iż strony tych transakcji, będące czynnymi podatnikami VAT, złożą stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji VAT (o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), do czego będą w analizowanej sytuacja uprawnione. W takiej sytuacji, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, gdyż strony będą z tytułu jej przeprowadzenia podlegały opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- (uchylone),

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość położoną w W. Mianowicie, Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki R. Sp. z o.o. prawo wieczystego użytkowania gruntu położonego przy ul. P. w W., obejmującego działkę gruntu o numerze 17/2 o powierzchni 3.926 metrów kwadratowych wraz z prawem własności budynku położonego na Nieruchomości.

A zatem, w przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości wraz z Budynkiem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.