PO 5/LR-01965/97

Mając na uwadze zapewnienie jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przy weryfikacji zeznań podatkowych, zgodnie z postanowieniami art. 4 ustawy z 19.12.1980 r. o zobowiązaniach podatkowych (Dz.U. 1993 r. Nr 108, poz. 486 ze zm.), informuję:

1. Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1993 r. Nr 90, poz. 416 ze zm.) odliczeniu od dochodu podlegają wydatki poniesione na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku.

2. Ogólna kwota odliczeń z tytułu wydatków faktycznie poniesionych na ten cel nie może przekroczyć iloczynu limitu określonego w ustawie (corocznie waloryzowanej) i liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem.

W przypadku budowy budynku stanowiącego współwłasność kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności budynku wielorodzinnego, a nie do ilości mieszkań w takim budynku przeznaczonych do wynajęcia.

Natomiast wysokość wydatków poniesionych przez każdego ze współwłaścicieli ustala się na podstawie imiennych dokumentów stwierdzających ich poniesienie, spełniających wymogi określone w ustawie.

Jednak w przypadku gdy dowód poniesienia wydatku wystawiany jest zbiorczo (na wszystkich współwłaścicieli), zgodnie z art. 26 ust. 7 ustawy, wysokość poniesionych wydatków przypadającą na poszczególnych współwłaścicieli ustala się proporcjonalnie do ich udziału we współwłasności.

3. W ostatnim czasie w środkach masowego przekazu popularyzowane są propozycje budowy budynków mieszkalnych z lokalami mieszkalnymi do wynajęcia finansowane wprawdzie przez współwłaścicieli tych budynków, ale z równoczesnym ponoszeniem wydatków na ten cel przez przyszłych najemców, którzy dokonują spłaty wartości lokali na rzecz współwłaścicieli budynków.

Firmy developerskie zainteresowane realizacją tych propozycji występują do organów podatkowych z prośbą o potwierdzenie informacji podawanych przez jego autorów o ulgach podatkowych przysługujących osobom, które przystąpią do Programu w charakterze współinwestorów.

Z analizy nadsyłanych materiałów wynika, iż firmy developerskie zawierają ze współinwestorami - osobami fizycznymi - umowy tzw. wspólnego inwestowania, na podstawie których współinwestor nabywając udział w nieruchomości gruntowej zleca firmie budowę budynku wielorodzinnego. Strony ustalają, że współinwestor ponosi koszty budowy tego budynku w kwocie odpowiadającej kosztom budowy obejmowanego przez niego lokalu mieszkalnego. Po zrealizowaniu inwestycji następuje wyodrębnienie własności poszczególnych lokali mieszkalnych. Równolegle z zawarciem tej umowy firma developerska, współinwestor i przyszły najemca-nabywca zawierają umowę trójstronną, w której współinwestor zobowiązuje się do:

- wynajęcia mieszkania najemcy-nabywcy na okres nieco dłuższy niż 10 lat, licząc od chwili oddania lokalu do użytku, gwarantując prawo zachowania ulgi podatkowej,

- sprzedaży tego lokalu najemcy-nabywcy po upływie tego okresu. Natomiast najemca-nabywca zobowiązuje się do:

- zapłacenia współinwestorowi znacznej części (najczęściej około 30%) wartości lokalu w okresie jego budowy,

- opłacania w okresie najmu tego lokalu miesięcznego czynszu, w którego kwocie uwzględniona jest także rata spłaty wartości tego lokalu, albo opłacania na rzecz wynajmującego świadczenia składającego się z dwóch części: czynszu za korzystanie z lokalu oraz spłaty jego wartości,

- zakupu zajmowanego lokalu po upływie okresu najmu.

W okresie trwania umowy najmu budynek wielorodzinny najczęściej pozostaje w zarządzie firmy developerskiej.

Przedstawiając powyższe wyjaśniam, że współinwestorzy zawierający tego rodzaju umowy nie mogą korzystać z ulgi podatkowej określonej w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym, gdyż:

1)

ulgę tę można zastosować wyłącznie w przypadku poniesienia przez podatnika wydatków na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem,

2)

istotą umowy najmu jest to, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nie oznaczony, najemca zaś zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz: czynsz ten obejmuje wyłącznie należności wynajmującego za oddanie (wynajęcie) lokalu do odpłatnego korzystania. Z istoty umowy najmu wynika, że najemca nie spłaca wartości lokalu,

3)

w przypadku umów zawieranych we wskazanym wyżej systemie najemca-nabywca już w trakcie budowy budynku zobowiązuje się do zapłacenia współinwestorowi części wartości lokalu, zaś w okresie jego najmu, wnosząc opłaty czynszowe, faktycznie zobowiązuje się dokonać również spłaty jego wartości,

4)

w konsekwencji celem takiej umowy zawieranej przez współinwestora z najemcą-nabywcą nie jest najem lokalu mieszkalnego, lecz jego sprzedaż (poprzedzona umowa leasingu).

Umowy zawierane na warunkach wyżej przedstawionych, ze względu na sposób rozliczania inwestycji, wykazują cechy charakterystyczne dla umowy leasingu finansowanego, gdzie leasingodawcą jest współinwestor (właściciel lokalu), zaś leasingobiorcą najemca-nabywca. W związku z tym nie można przyjąć, że ich rzeczywistym celem jest budowa budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem. Współinwestorowi nie przysługuje zatem ulga z tytułu budowy mieszkań na wynajem, gdyż stosunek łączący z nim najemcę-nabywcę nie jest stosunkiem najmu, który jest określony jako podstawowy warunek korzystania z ulgi. Intencją ustawodawcy nie było bowiem wspieranie inwestycji finansowych środkami osób, które nie są właścicielami budynków, lecz ich użytkownikami.

Również najemca-nabywca nie może skorzystać z ulgi z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego, gdyż zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych ulgą objęty jest zakup lokalu w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym. W tym przypadku zakup (przeniesienie własności) następuje po upływie okresu przewidzianego w umowie, tj. po 10 latach od oddania budynku do używania (w ramach umowy leasingowej).