VII SA/Wa 698/13

Uzasadnienie

Wojewoda [...]decyzją z dnia [...]listopada 2012 r. na podstawie art.156 § 1 pkt 2 i art. 157 § 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98 poz. 1071 z 2000 r., dalej "k.p.a."), po ponownym przeprowadzeniu postępowania na wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości, w sprawie stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji Starosty [...]Nr [...]z dnia [...]maja 2008 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu [...] sp. z o.o. pozwolenia na budowę czterech zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie grupowej z garażami, oznaczonych numerami [...],[...],[...],[...]zlokalizowanych przy ul. [...]w [...]na działkach nr [...],[...],[...] (przeniesionej na rzecz [...]Sp. z o.o. decyzją Starosty [...]z dnia [...]stycznia 2010 r.), stwierdził nieważność ww. decyzji.

W uzasadnieniu wskazał, że postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Starosty [...]z dnia [...]maja 2008 r. wykazało, że powyższa decyzja dotknięta jest wadą z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., gdyż wydana została z rażącym naruszeniem prawa.

Doszło bowiem do naruszenia obowiązującego w dacie wydania decyzji z dnia [...]maja 2008 r. - przepisu art. 35 ust.1 Prawa budowlanego, który obligował organ wydający pozwolenie na budowę do sprawdzenia m.in. zgodności przedłożonego do zatwierdzenia projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...], obszar [...] – [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w [...]z dnia [...]września 2005 r. nr [...] (Dz. Urz. Województwa [...]nr [...]poz. [...]z 2005 r.) i uchwałą z dnia [...]października 2006 r. nr [...] (Dz. Urz. Województwa [...]nr [...]poz. [...]z 2006 r.). Działki nr [...],[...],[...]obr. [...] znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem planu [...], o przeznaczeniu podstawowym – funkcja mieszkaniowa jednorodzinna obejmująca istniejącą i projektowaną zabudowę o niskiej intensywności do 0,5 (§ 13 ww. planu).

Ponadto naruszony został przepis art. 3 pkt. 2a Prawa budowlanego, o treści, że przez budynek mieszkalny jednorodzinny - należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Organ wskazał, że przeprowadzona analiza projektu budowlanego, na podstawie którego udzielono pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji wykazała, iż projektowanych obiektów nie można uznać za budynki jednorodzinne. Podkreślił, iż w części opisowej projektu podano: "zaprojektowano w szeregu 4 grupy budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, II-kondygnacyjnych, z garażami w podpiwniczeniu i antresolami w obrębie drugiej kondygnacji. Budynki w kształcie prostokąta z patiem w środku, składają się z czterech oddylatowanych segmentów".

Budynki powyższe jak wskazano, stanowią zabudowę wielorodzinną. Zarówno pod względem konstrukcyjnym, jak też funkcjonalnym nie sposób uznać odrębności i samodzielności poszczególnych elementów wchodzących w skład każdej z "grup budynków jednorodzinnych dwulokalowych", tworzących zabudowę na tyle zwartą, że postrzegane są jako jeden budynek o ośmiu lokalach mieszkalnych. Również wprowadzenie podziału poprzez zastosowanie dylatacji (m.in. klatek schodowych i wspólnej przestrzeni garażowej) nie może przesądzać o tym czy obiekt stanowi budynek wielo czy też jednorodzinny.

Dodatkowo organ zwrócił uwagę, że "zespół" posiada tylko dwie klatki schodowe, zatem każda z nich obsługuje dwa segmenty. Takie rozwiązanie projektowe zdaniem organu jednoznacznie wskazuje, że ze względów funkcjonalnych klatka schodowa razem z czterema dostępnymi z niej mieszkaniami stanowi jedną całość – bez względu na wprowadzenie podziałów konstrukcji tej części funkcjonalnej dylatacjami.

Ponadto ze względu na rozwiązanie funkcjonalne podziemnego garażu, cała "grupa" (zespół segmentów) to jeden budynek wielorodzinny.

W ocenie organu, użyte w definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego określenie – "stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość" i definicji budynku – "wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych" oznacza, że budynek można uznać za jednorodzinny gdy dowolna jego przebudowa (lub rozbiórka) nie spowoduje istotnego wpływu na budynki znajdujące się z nim w zwartej zabudowie. Natomiast w opisywanym przypadku wykonanie takich prac w jednym z "budynków" w kondygnacji garażu uniemożliwi korzystanie z garaży pozostałych "budynków".

Zwrócił także uwagę na znajdujące się w aktach sprawy warunki przyłączenia do sieci gazowej oraz wod-kan, które są uzgodnieniami dla czterech budynków mieszkalnych.

W rezultacie, skoro ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykluczają możliwość zabudowy terenu [...]budynkami wielorodzinnymi, przeznaczając jednocześnie pod taką zabudowę inne obszary objęte ww. planem miejscowym, przyznać należy zdaniem organu, iż intencją autorów planu było niedopuszczenie do zbyt intensywnej zabudowy terenu. Owa niezgodność stanowi rażące naruszenie art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego.

Powołując się na analizę projektu budowlanego dokonaną przez organ, wskazał na wadliwość zapisaną w projekcie dotyczącą realizacji w drugim etapie wykonania przekładki kabla Sn, kolidującego z projektowana zabudową.

Zaznaczył również, że do wniosku o pozwolenie na budowę, inwestor dołączył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, obejmujące działki o nr. ew. [...],[...],[...], a także działkę nr. ew. [...] na której zaprojektowano budowę drogi dojazdowej i realizację infrastruktury technicznej (przyłączy), zaś decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia [...]maja 2006 r. nie obejmuje działki o nr. ew. [...], co stanowi o naruszeniu przepisu art. 33 Prawa budowlanego.

Organ uznał, że badane były pozostałe przesłanki z art. 156 § 1 k.p.a. do stwierdzenia nieważności, nie mniej nie stwierdzono naruszenia prawa poza wymienionymi przepisem (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.). W konkluzji zaznaczył jeszcze, iż w toku postepowania administracyjnego ujawniona została okoliczność, że decyzja wobec której toczyło się postepowanie wydana dla [...] sp. z o.o., została przez Starostę [...]przeniesiona w dniu [...]stycznia 2010 r. na rzecz nowego inwestora [...] sp. z o.o.

[...] sp. z o.o. (dalej skarżący) wniosły odwołanie od decyzji Wojewody [...]z dnia [...]listopada 2012 r. stwierdzającej nieważność decyzji Starosty [...]z dnia [...]maja 2008 r., domagając się w oparciu o art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylenia zaskarżonej decyzji i wydania decyzji o odmowie stwierdzenia nieważności decyzji Starosty [...]nr [...]z dnia [...]maja 2008 r.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że przedmiotowa inwestycja jest przykładem zabudowy jednorodzinnej zgrupowanej, każdy z czterech dwulokalowych budynków jednorodzinnych stanowi oddzielny element konstrukcyjny, który jest oddzielony od pozostałych budynków znajdujących się w grupie, ponadto każdy budynek jest samodzielną konstrukcją oddzieloną od pozostałych budynków dylatacjami. Wbrew stanowisku organu, możliwe jest etapowe wykonywanie poszczególnych budynków, które składają się na całą grupę. Wywiódł, iż sposób zaprojektowania dylatacji poszczególnych budynków jednorodzinnych powoduje również, że możliwe jest rozebranie każdego z czterech powstałych już budynków w sposób nie powodujący szkody dla pozostałych budynków.

O uznaniu przedmiotowej inwestycji za inwestycję polegająca na realizacji budynku wielorodzinnego nie może świadczyć fakt posiadania przez budynki wspólnego garażu, gdyż z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie wynika aby każdy z budynków jednorodzinnych wchodzących w skład zespołu posiadał swój własny budynek garażowy, czy też własny garaż podziemny.

Skarżący podkreślił spełnienie wymogu konstrukcyjnej samodzielności poszczególnych budynków, oraz wbrew twierdzeniu organu uznał, iż w sprawie nie doszło naruszenia art. 35 ust 1 w związku z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego.

Zatem stwierdził, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w chwili wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zaznaczył dysponowanie przez inwestora ostatecznej decyzji na rozbudowę linii kablowej [...] "[...]" na działkach [...],[...]w [...]oraz demontażu przęsła linii napowietrznej na działce [...].

W podsumowaniu zaznaczył, że nie można mówić o rażącym naruszeniu prawa, w sytuacji, kiedy organ musiał dokonać szczegółowej wykładni art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane i z niego wyprowadzić wnioski dotyczące charakteru planowanej inwestycji.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej GINB, organ odwoławczy) decyzją z dnia [...]stycznia 2013 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania [...] Sp. z o.o. od decyzji Wojewody [...]z dnia [...]listopada 2012 r. stwierdzającej nieważność decyzji Starosty [...]z dnia [...]maja 2008 r., nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej [...]Sp. z o.o. pozwolenia na budowę czterech zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie grupowej z garażami, oznaczonych numerami [...],[...],[...], [...]- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję .

W uzasadnieniu przypomniał, że obszar na którym zrealizowana jest sporna inwestycja (oznaczony symbolem [...]) w dniu wydania pozwolenia na budowę objęty był postanowieniami uchwały Rady Miejskiej w [...]z dnia [...]września 2005 r., Nr [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gmina [...]– obszar [...] – Miasto [...]i § 13 ust. 2 powyższej uchwały stanowi, że na terenach oznaczonych symbolem [...]przewiduje się, jako przeznaczenie podstawowe, funkcję mieszkaniową jednorodzinną obejmującej istniejącą i projektowaną zabudowę o niskiej intensywności do 0,5.

Prawidłowa wykładnia przepisu art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego, w tym użyte w odniesieniu do budynku mieszkalnego jednorodzinnego sformułowanie "stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość", powinna być dokonana przy uwzględnieniu definicji budynku określonej w art. 3 ust. 2 Prawa budowlanego. Zgodnie z powyższymi definicjami każdy budynek to obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Dalej wywiódł, iż zabudowa grupowa powstaje przez segmenty budynku ustawiane w grupie, łączące się ścianami bocznymi.

W świetle tej definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny jest przede wszystkim to, aby służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjne samodzielną całość.

Kwestionowana decyzja Starosty [...]z dnia [...]maja 2008 r. określała inwestycję jako budowę czterech zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie grupowej z garażami. Nie mniej w ocenie GINB mimo formalnego nazewnictwa zatwierdzony kwestionowaną decyzją z dnia [...]maja 2008 r. , Nr [...], projekt budowlany nie był projektem czterech zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie grupowej z garażami, lecz był w rzeczywistości projektem czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Podkreślono przy tym, że zarówno pod względem konstrukcyjnym jak i funkcjonalnym trudno uznać odrębność i samodzielność poszczególnych elementów wchodzących w skład każdej z "grupy budynków jednorodzinnych dwulokalowych".

Zwrócono uwagę, że analiza akt sprawy wykazała, iż w każdej z czterech "grup budynków jednorodzinnych dwulokalowych" zaprojektowano jedynie po dwie klatki schodowe. Każda z nich obsługuje po dwa "budynki jednorodzinne dwulokalowe". Takie rozwiązanie projektowe w ocenie organu odwoławczego, wbrew twierdzeniom skarżącej, jednoznacznie wskazuje, że poszczególne klatki schodowe razem z czterema dostępnymi z nich lokalami mieszkalnymi stanowią budynki wielorodzinne.

Podkreślono, że z zatwierdzonego projektu budowlanego wynika również, iż każda z czterech grup budynków jednorodzinnych dwulokalowych posiada wspólny garaż podziemny wraz z jednym, wspólnym wjazdem do garażu. Nadto w opisie technicznym do projektu budowlanego wskazano cyt: "W podpiwniczeniu zaprojektowano 8 boksów garażowych ze wspólnym dwubramowym wyjazdem. Przedłużone do garażu wspólne schody umożliwiają dojście do poszczególnych lokali mieszkalnych". Powyższe zdaniem organu odwoławczego prowadzi do stwierdzenia, że każde pomieszczenie garażowe wraz z jednym wjazdem obsługuje po cztery "budynki jednorodzinne dwulokalowe".

Również wywiedziono, ze analiza projektu budowlanego nie wykazała, aby na klatkach schodowych i w garażu zaprojektowano dylatację, przy czym okoliczność ta nie przesądza czy projektowany obiekt należy zaliczyć do kategorii budynków jednorodzinnych czy wielorodzinnych.

W decyzji organ odwoławczy odniósł się do pisma Zakładu [...] z dnia [...] stycznia 2007 r., ustalającego warunki przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej czterech budynków mieszkalnych, a nie czterech grup budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a także do opisu technicznego dotyczącego instalacji sanitarnych.

Reasumując organ stwierdził, iż w istocie Starosta [...]badaną decyzją zatwierdził projekt budowlany na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zaś decyzja ta wydana została z rażącym naruszeniem przepisu art. 35 ust. 1 pkt 1 i art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego w związku z § 13 ust. 2 ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślił przy tym, że utrzymanie kontrolowanej w postępowaniu nieważnościowym decyzji akceptowałoby zakłócenie wprowadzonego miejscowym planem ładu przestrzennego oraz byłoby próbą obejścia obowiązujących przepisów związanych z zagospodarowaniem terenu.

Wyjaśnił, że kwestia kolizji w zakresie linii średniego napięcia nie stanowiła przesłanki skutkującej stwierdzeniem nieważności.

Wskazane wady decyzji Starosty [...]z dnia [...]maja 2008 r., stanowiły zdaniem organu o rażącym naruszeniu prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., obligującym do stwierdzenia nieważności ww. decyzji.

Skargę na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]stycznia 2013 r. utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...]stwierdzającą nieważności decyzji Starosty [...]wniosła Spółka [...]sp. z o.o.

Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji, skarżąca zarzuciła naruszenie :

-) art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane poprzez przyjęcie, że przedmiotowa inwestycja nie dotyczy budowy budynków jednorodzinnych a nawet jest przykładem zabudowy wielorodzinnej;

-) art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. w związku z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, poprzez przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie doszło do rażącego naruszenia prawa, w sytuacji, kiedy w toku stosowania przepisów prawa materialnego konieczna była ich szczegółowa wykładnia, co wyklucza możliwość uznania, iż doszło do naruszenia prawa o charakterze rażącym.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że w przedmiotowej sprawie norma jaka została ewentualnie naruszona nie ma charakteru normy jednoznacznie brzmiącej. Aby dokonać oceny projektu budowlanego pod kątem jego zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dniu wydawania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, organ zmuszony był do zastosowania i wykładni normy zawartej w art. 3 ust. 2a ustawy Prawo budowlane. Nadto dokonać kwalifikacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego do kategorii budynków jednorodzinnych lub wielorodzinnych.

W ocenie autora skargi, uwzględniając specyfikę zabudowy grupowej, fakt posiadania przez te budynki wspólnego fundamentu, nie stanowi przeszkody aby uznać, że każdy budynek danego obiektu spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej mimo, iż ściany działowe między poszczególnymi budynkami posadowione zostały na wspólnym fundamencie. W tym zakresie przytoczono pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 27 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1601/08, wywodząc w konkluzji, że z uzasadnienia tego wyroku wynika, iż kwalifikacji budynku, jako konstrukcji samodzielnej, nie wyklucza posiadanie wspólnego fundamentu, a nawet posiadanie wspólnego dachu o ile projekt budowlany przewiduje oddzielenie poszczególnych budynków.

W podsumowaniu skargi, zaznaczono, że zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., rażące naruszenie prawa zachodzi wtedy, kiedy treść decyzji pozostaje w wyraźnej i oczywistej sprzeczności z treścią prawa i gdy charakter tego naruszenia powoduje, że owa decyzja nie może być akceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego państwa.

W odpowiedzi na skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, wnosząc o jej oddalenie, podtrzymał argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu, albowiem kwestionowana decyzja nie narusza prawa.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Badając prawidłowość wydawanych aktów administracyjnych Sąd uwzględnia zastosowanie oraz trafność wykładni przepisów prawa.

Uwzględnienie skargi może nastąpić wyłącznie w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Kontroli Sądu podlegała decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]stycznia 2013 r. utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...]stwierdzającą nieważności decyzji Starosty [...]z dnia [...]maja 2008 r. Analiza akt sprawy wykazała, że zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada przepisom prawa.

Przede wszystkim należy stwierdzić, że skarżona decyzja została wydana w nadzwyczajnym trybie postępowania administracyjnego, jakim jest postępowanie nieważnościowe, ograniczające się do ustalenia, czy badane rozstrzygnięcie organu administracyjnego nie zawiera kwalifikowanych wad prawnych wymienionych w art. 156 § 1 k.p.a. Jedną z tych wad - wskazaną w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. - jest wydanie decyzji z rażącym naruszeniem prawa, polegającym na oczywistej sprzeczności treści rozstrzygnięcia z naruszonym przepisem prawa.

W ocenie Sądu wskazana w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. wada zaistniała w rozpatrywanej sprawie, gdyż decyzja Starosty [...]z dnia [...]maja 2008 r. Nr [...], zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę w sposób rażący naruszała przepisy art. 35 ust. 1 pkt. 1 i art. 35 ust 3 Prawa budowlanego w związku z § 13 ust 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Biorąc pod uwagę rodzaj inwestycji i charakter budynków organy zasadnie odniosły się do definicji zamieszczonej w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, gdzie przez budynek mieszkalny jednorodzinny - należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.

Niewątpliwe co zaznaczyły organy obu instancji, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...], Obszar [...] – [...], zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w [...]z dnia [...]września 2005 r. nr [...]i uchwałą z dnia [...]października 2006 r., nr [...], przewidywał, że działki nr ew. [...],[...] i [...]obr. [...]znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], o przeznaczeniu podstawowym – funkcja mieszkaniowa jednorodzinna obejmująca istniejącą i projektowaną zabudowę o niskiej intensywności do 0,5 (§ 13 planu). Zatem nie ulega wątpliwości, że tylko budownictwo jednorodzinne mogło zostać pobudowane na przedmiotowych działkach.

Zakwestionowana decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu [...] sp. z o.o., określała inwestycję jako budowę czterech zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie grupowej z garażami, oznaczonych numerami [...],[...],[...],[...]zlokalizowanych przy ul. [...]w [...].

Odwołując się do definicji zawartej w art. 3 pkt. 2a Prawa budowlanego, wysnuć należy wniosek, że warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny jest przede wszystkim to, aby służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość. Budynki takie muszą stanowić zamkniętą przestrzeń, wydzieloną przegrodami budowlanymi i dachem. Ponadto budynki służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowiące samodzielną całość mogą być uznane za budynki mieszkalne jednorodzinne, jeżeli zostaną w nich wydzielone nie więcej niż dwa lokale mieszkalne. Kwalifikacja danego budynku do kategorii budynków mieszkalnych – jednorodzinnych musi być dokonywana na gruncie danego stanu faktycznego.

Analiza akt sprawy, w tym kwestionowanej decyzji Starosty [...]z dnia [...]maja 2008 r. Nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, prowadzi do wniosku, że organy zasadnie uznały, iż mimo formalnego nazewnictwa zatwierdzony kwestionowaną decyzją projekt budowlany nie był projektem czterech zespołów budynków jednorodzinnych dwulokalowych, lecz był w rzeczywistości projektem budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

W tym zakresie sąd podziela stanowisko organów, iż pod względem konstrukcyjnym i funkcjonalnym trudno uznać odrębność i samodzielność poszczególnych elementów wchodzących w skład każdej z "grupy budynków jednorodzinnych dwulokalowych".

Po pierwsze z zatwierdzonego projektu budowlanego wynika, że dla poszczególnych czterech "grup budynków jednorodzinnych dwulokalowych" zaprojektowano jedynie po dwie klatki schodowe. Zatem słusznie wywodzi organ odwoławczy, że każda klatka obsługuje po dwa "budynki jednorodzinne dwulokalowe". Przyjęte rozwiązanie projektowe oznacza, iż jedna klatka schodowa przypisana jest do czterech lokali.

Po drugie z projektu budowlanego, wynika również, co słusznie podkreśliły organy, że każda z czterech grup budynków jednorodzinnych dwulokalowych posiada wspólny garaż podziemny wraz z jednym, wspólnym wjazdem do garażu. Wobec tego nie można nie zgodzić się ze stwierdzeniem, że każde pomieszczenie garażowe wraz z jednym wjazdem obsługuje po cztery "budynki jednorodzinne dwulokalowe". Prowadzi to zatem do wniosku, iż niewątpliwie zatwierdzony projekt budowlany dotyczył budynków wielorodzinnych, zaś pomieszczenie garażowe zaprojektowano dla 8 boksów garażowych.

Takie rozwiązanie funkcjonalne w zakresie klatki schodowej i pomieszczenia garażowego, prowadzi do wniosku, że przykładowo grupa budynków stanowiąca według zatwierdzonego projektu - zespół budynków [...], to de facto jeden budynek wielorodzinny. Poparciem powyższego jest również dokumentacja w zakresie warunków przyłączenia do sieci gazowej oraz wod-kan, które są uzgodnieniami dla czterech budynków mieszkalnych, a nie dla czterech grup budynków jednorodzinnych.

Odnosząc się do zarzutów skargi, w której jej autor powoływał się na treść uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1601/08 i przytaczał fragment tegoż uzasadnienia, a mianowicie cyt: "Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego posiadanie przez budynki w zabudowie szeregowej wspólnego fundamentu nie stanowi przeszkody aby uznać, że każdy budynek danego obiektu spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej mimo, że ściany działowe między poszczególnymi budynkami posadowione zostały na wspólnym fundamencie. Także istnienie wspólnego dachu nie wyłącza "a priori" możliwości zakwalifikowania budynku jako stanowiącego konstrukcyjnie samodzielną całość, (...), tym bardziej gdy w budynku zaprojektowano ścianę oddzielenia pożarowego od fundamentu aż po dach", stwierdzić należy, iż w cytacie tym pominięto kwestię: "jeśli jego konstrukcja nie powoduje istnienia części wspólnych poddasza".

Wyżej wskazany wywód skargi miał dowodzić spełnienia warunku samodzielności konstrukcyjnej. Pominięta w przytoczonym cytacie kwestia "jeśli jego konstrukcja nie powoduje istnienia części wspólnych poddasza", w zaistniałym stanie faktycznym ma znaczenie o tyle, że niewątpliwie każda klatka schodowa obsługuje po dwa budynki jednorodzinne dwulokalowe. Podobna sytuacja dotyczy garażu, który ma wspólny wjazd.

Niezależnie od powyższego, przytoczyć należy treść uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 614/12, w którym sąd ten odnosząc się do definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego a także w zabudowie bliźniaczej, powołał się na definicje budynku wolnostojącego w znaczeniu potocznym, nie mniej w konkluzji swojego wywodu podał, iż "każdą kwestię należy rozpatrywać w konkretnym stanie faktycznym, wskazując dalej, że pomocną będzie informacja, kto zamieszkuje w wykończonych budynkach oraz w jaki sposób odbywa się sprzedaż, czy całych budynków, czy ich wydzielonych części.

Jak wskazano powyżej z opisu technicznego projektu architektoniczno-budowlanego, zatwierdzonego decyzją Starosty [...], wynika, iż przedmiotowy obiekt składający się formalnie z czterech zespołów budynków mieszkalnych, mających po dwie klatki schodowe, nie stanowi jednak odrębnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ponieważ poszczególne części nie są konstrukcyjnie samodzielne, a także mają wspólne jednoprzestrzenne pomieszczenie pod całym obiektem z jednym wjazdem.

W tej sytuacji nie ulega wątpliwości, iż organ zatwierdził projekt budowlany będący w rzeczywistości projektem budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zaś jak zostało wskazane wyżej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazywał w § 13 ust. 2, że na terenach oznaczonych symbolem [...]przewiduje się jako przeznaczenie podstawowe, funkcję mieszkaniową jednorodzinną o niskiej intensywności do 0,5. Zatem uznać należy, iż doszło do rażącego naruszenia przepisów prawa wskazanych na wstępie. Istotne znaczenie ma bowiem okoliczność, czy na danym terenie realizowane będzie budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne. Stąd charakter naruszonych przepisów ocenić należy jako rażący.

W tym stanie rzeczy, podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, dlatego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).