II SA/Lu 1029/99

Uzasadnienie

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. decyzją z dnia 21 czerwca 1999 r. (...) wydaną na podstawie art. 83 ust. 1, art. 61 i art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ nakazał Zarządowi Nieruchomości Komunalnych w L. oraz Wspólnocie Mieszkaniowej Z.W. "D." wykonanie określonych robót remontowych przy budynku wielorodzinnym położonym na działce przy ul. W. 33 w L. W szczególności nakazano wykonanie remontu opaski wokół budynku, ukształtowanie terenu przylegającego do budynku z odprowadzeniem wód opadowych poza obręb budynku i wykonanie remontu zapadniętych posadzek w piwnicach według wniosków i zaleceń opinii techniczno-geologicznej opracowanej w lipcu 1997 r. przez inż. Ryszarda Z. Termin wykonania powyższych robót zakreślono do 30 listopada 1999 r. Jednocześnie organ zarządził natychmiastowe zabezpieczenie przez podparcie ścianek działowych piwnic na odcinkach tych ścianek, gdzie występują odspojenia od ścian nośnych i stropów.

Na skutek odwołań od powyższej decyzji wniesionych przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ul. W. 33 w L. oraz współwłaścicieli części nieruchomości wspólnej Krzysztofa S. i Mirosława S. powołujących się na upoważnienie także pozostałych mieszkańców - współwłaścicieli części nieruchomości wspólnej - (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. utrzymał ją w mocy decyzją z dnia 12 sierpnia 1999 r. (...).

W motywach tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy uznał, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego prawidłowo nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości zarówno na Zarząd Nieruchomości Komunalnych w L. jak i na Wspólnotę Mieszkaniową. Art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ daje organowi nadzoru budowlanego możliwość zapewnienia użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z dyspozycją art. 61, a tym samym upoważnia do nałożenia obowiązku na właściciela lub zarządcę obiektu.

Ponieważ stwierdzono, że budynek mieszkalny jest w nieodpowiednim stanie technicznym, wydana została decyzja w oparciu o art. 66 pkt 1 nakazująca usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Utrzymanie obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym wynika z art. 61, który jest adresowany do właścicieli i zarządców, czyli do podmiotów władnych do rozporządzania tymi obiektami zgodnie z potrzebami wynikającymi z ich przeznaczenia.

Skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższe rozstrzygnięcie wnieśli: Marek P. i Mirosław S. oraz 21 innych mieszkańców - właścicieli mieszkań w budynku przy ul. W. 33 w L., a także jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w L. przy ul. W. 33 - Zakład Wielobranżowy "D." Spółka z o.o. w L.

Właściciele mieszkań domagali się w swojej skardze uchylenia zaskarżonej decyzji w części nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej ul. W. 33 w L. wykonanie ukształtowania terenu przylegającego do budynku z odprowadzeniem wód opadowych poza obręb budynku oraz remontu zapadniętych posadzek w piwnicach.

Skarżący podnieśli, że podmiot określony w decyzji jako "Wspólnota Mieszkaniowa Z.W. "D." w ogóle nie istnieje. W rzeczywistości chodzi o Wspólnotę Mieszkaniową ul. W. 33. Decyzja nieprawidłowo używa też - zdaniem skarżących - terminu "remont" do występujących w rzeczywistości wad ukrytych, które ujawniły się po ok. pięciu latach od momentu zasiedlenia budynku. Należy więc usunąć wady ukryte. Decyzja zawiera ponadto cały szereg innych błędów, np. mylnie wpisano w rozdzielniku nazwiska właścicieli mieszkań. Świadczy to o tym, że decyzję podejmowano pochopnie, bez szczegółowej analizy materiału dowodowego.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego swoją decyzję oparł o opinię techniczno-geologiczną z roku 1997, z którą nie zapoznał Wspólnoty.

Ponadto zachodzą uzasadnione przypuszczenia, że od czasu opracowania tej opinii nastąpiły w strukturze podłoża w piwnicach znaczne zmiany powodujące dezaktualizację opinii. Zachodzą również wątpliwości, czy wykonawca opinii posiadał odpowiednie ku temu uprawnienia.

Skarżący uznali za nieuzasadnione obciążanie ich kosztami nakazanych robót w sytuacji, gdy zły stan techniczny budynku jest spowodowany jego wadami ukrytymi, oni zaś ponieśli koszty na zakup mieszkań jako wykonanych prawidłowo. Budynek został wykonany z naruszeniem zasad prawa budowlanego, w czym zawinili kierownik budowy oraz inspektor nadzoru budowlanego działający na zlecenie inwestora - Gminy L. posiadającej ponad 51 procent udziałów we własności nieruchomości. Dlatego też koszt usunięcia istniejących wad budynku powinien obciążać Gminę L. w całości.

Zakład Wielobranżowy "D." Sp. z o.o. w L. pełniący funkcję Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. W. 33 w L. również wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L., której zarzucił naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 66 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ oraz art. 6, art. 12 ust. 3 i art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że zaskarżona decyzja jak też utrzymana przez nią w mocy decyzja organu I instancji wadliwie wskazują adresata zobowiązanego do wykonania robót remontowych. Zwrócono uwagę, że Zarząd Nieruchomości Komunalnych jako zakład budżetowy, zgodnie ze swoim statutem reprezentuje we Wspólnocie Mieszkaniowej Gminę L. jako jednego ze współwłaścicieli, natomiast drugi podmiot oznaczony w decyzji jako "Wspólnota Mieszkaniowa Z.W. "D." nie istnieje. Zakład Wielobranżowy "D." sp. z o.o. jest Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w L. przy ul. W. 33 w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali - nie jest natomiast zarządcą w rozumieniu art. 61 ustawy Prawo budowlane, co więcej, w żadnym razie nie jest tożsamy ze Wspólnotą Mieszkaniową.

W odpowiedzi na skargi wniesiono o ich oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając skargę zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 66 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja taka może być adresowana do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na których, stosownie do treści art. 61 cyt. ustawy ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Budynek mieszkalny przy ul. W. 33 w L. stanowi współwłasność osób fizycznych - właścicieli lokali w nim usytuowanych, na rzecz których ustanowiona została odrębna własność lokali oraz Gminy - Miasta L.

W myśl art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż dziesięć /a taka sytuacja ma miejsce w sprawie niniejszej/ właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Organy rozpatrujące niniejszą sprawę jako zarządcę nieruchomości traktowały Zakład Wielobranżowy "D." Sp. z o.o. w L. /określając go nieprecyzyjnie jako "Wspólnotę Mieszkaniową Z.W. "D.", na co trafnie zwrócono uwagę w skargach/.

W aktach sprawy brak jest wszakże stosownej uchwały właścicieli lokali, co nie pozwala na skontrolowanie tej okoliczności.

Według art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. W przepisie tym nie ma mowy o tym, że wspólnotę tworzą tylko właściciele odrębnych lokali. Oznacza to, że wspólnotę tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali, jak też właściciel budynku, z którego lokale zostały wyodrębnione, o ile część lokali pozostało nie wyodrębnionych.

Na wspólnotę mieszkaniową może być nałożony m.in. wynikający z art. 66 pkt 1 Prawa budowlanego obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości związanych ze stanem technicznym obiektu budowlanego. W istocie obciąża on właścicieli wszystkich lokali /wyodrębnionych i nie wyodrębnionych/ tworzących wspólnotę.

W warunkach rozpoznawanej sprawy w skład Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. W. 33 w L. wchodzi również Gmina L. jako współwłaściciel budynku, z którego część lokali nie została jeszcze wyodrębniona.

Nałożenie obowiązku wykonania określonych robót remontowych na Wspólnotę Mieszkaniową dotyczy zatem również Gminy L.. Niezrozumiałe i nielogiczne jest w tej sytuacji nakładanie wspomnianego obowiązku dodatkowo na Zarząd Nieruchomości Komunalnych reprezentujący we Wspólnocie Mieszkaniowej Gminę L.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwala ponadto na usunięcie wyrażonych w skardze właścicieli lokali wyodrębnionych w przedmiotowym budynku wątpliwości co do aktualności opinii techniczno-geologicznej inż. Ryszarda Z., na którą decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. się powołuje oraz co do posiadania wymaganych uprawnień przez jej autora. Skarżący trafnie podnoszą, że opinia ta pochodzi z 1997 r., a więc do czasu wydania decyzji upłynęły 2 lata, co mogło spowodować zmiany w strukturze podłoża w piwnicach. Rzeczą organu administracji było zatem wyjaśnienie aktualności opinii w dacie podejmowania decyzji. Podkreślić przy tym wypada, że opinii powyższej brak jest w przedstawionych Sądowi aktach, wobec czego nie można nawet stwierdzić, czy autor jej powołuje się chociażby na posiadanie wymaganych uprawnień.

Nie można natomiast zgodzić się z argumentacją skargi właścicieli lokali, iż obowiązek doprowadzenia obiektu do odpowiedniego stanu technicznego obciążać winien wyłącznie Gminę L. jako inwestora. Ewentualne roszczenia z tytułu wadliwie wykonanych robót budowlanych mogą być bowiem dochodzone, jako sprawa cywilna /art. 2 par. 1 Kpc/ wyłącznie w postępowaniu przed właściwym sądem powszechnym. Organy nadzoru budowlanego rozpatrywały zaś sprawę niniejszą na gruncie przepisów prawa budowlanego. W świetle unormowania art. 66 pkt 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego budynku może być nałożony na jego właściciela, a zagadnienie, kto ponosi winę za zaistniały stan rzeczy jest w tym postępowaniu obojętne.

Odrębną kwestią jest oczywiście sprawa odpowiedzialności zawodowej osób wykonujących na budowie przedmiotowego budynku samodzielne funkcje techniczne /kierownika budowy i inspektora nadzoru/, co może być przedmiotem stosownego postępowania na podstawie przepisów rozdziału 10 ustawy Prawo budowlane /art. 95 i nast./.

Wskazane wyżej naruszenie przepisów postępowania /art. 7, art. 77 par. 1 i art. 80 Kpa/ poprzez nie zebranie i nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz będące następstwem tego nie wyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy a także niedokładności w określeniu adresata decyzji mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wobec czego zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu na podstawie art. 22 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 55 ust. 1 tejże ustawy.