II SA/Kr 903/13

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. znak: [...]Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami na dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] w K. wraz ze zjazdami z dz. nr [...] obr. [...] na teren inwestycji".

W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm., § 1 - Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588 dalej jako rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zm.).

W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji organ I instancji wskazał, że w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalił, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust 1. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. A.U. , wpisanego na listę samorządu zawodowego architektów nr [...] . Załączniki do decyzji stanowią: warunki zabudowy terenu (zał. nr 1) mapa ewidencyjna w skali 1:1000, na której zaznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, stanowiąca część graficzną warunków zabudowy (zał. nr 2) część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej (zał. nr 3) oraz mapa w skali 1:1000 stanowiąca część graficzną wyników analizy (zał. nr 4).

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A.P. zarzucając naruszenie przepisów prawa, w szczególności art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2, § 6 i § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Odwołujący podniósł, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone poza minimalne granice określone w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Do analizy urbanistyczno-architektonicznej przyjęto bowiem obszar o średnicy ok. 350 m przy szerokości frontu działki 10 m od wjazdu z ulicy [...]. Wprawdzie w analizie w punkcie pierwszym dotyczącym charakterystyki terenu na stronie 2 stwierdzono, że "jest to teren stanowiący swoiste połączenie różnorodnych obszarów urbanistycznych", jednak obszary te rozdziela w sposób bardzo czytelny ulica [...] . W ocenie A.P. planowana inwestycja po stronie północno-wschodniej ulicy [...] będzie stanowiła zupełnie nowy element, w obszarze parku dworskiego, będący poważną dominantą architektoniczno-urbanistyczną, podważając w sposób jednoznaczny zasadę dobrego sąsiedztwa. Odwołujący się zwrócił uwagę, iż w punkcie drugim analizy dotyczącej funkcji istniejącej zabudowy stwierdzono "...zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna...", natomiast w rzeczywistości są to domy jedno lub dwurodzinne oraz jednopiętrowa zabudowa szeregowa. Z kolei planowana inwestycja, mimo nazwania jej, że dotyczy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, faktycznie stanowi budynek wielorodzinny z 12 do 16 mieszkaniami, co wynika z załączonych projektów. Taki sposób przedstawienia projektu jest w ocenie odwołującego próbą obejścia prawa.

Wątpliwości odwołującego budzi również określenie cech istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, opisane w punkcie trzecim analizy. W punkcie oznaczonym literą "a", dotyczącym formy architektonicznej autor analizy powołuje się na zabudowę szeregową, mimo, iż opisywana zabudowa szeregowa położona jest z dala od planowanej inwestycji, przy innych ulicach tj. przy ul. [...] i [...] , a ponadto jest jedynie dwukondygnacyjna. Zdaniem A.P. mija się z rzeczywistością również opis zawarty w punkcie oznaczonym literą "b", dotyczący linii zabudowy i w punkcie oznaczonym literą "c", dotyczący wskaźnika wielości powierzchni. W obydwu punktach pojawia się określenie, że inwestycja będzie tworzyła obudowę ul. [...] j i zamknięcie ul. [...] , a planowany budynek będzie zamykał zabudowę osiedla. W rzeczywistości jednak istniejące osiedle stanowi zwartą, zamkniętą strukturę urbanistyczną pomiędzy ul. [...] i zachodnią pierzeją ul. [...] . Natomiast kwartał północno-wschodni (miejsce planowanej inwestycji) pomiędzy ulicami [...] i [...] od ulicy [...] do jej wschodniego końca, na całym odcinku analizowanego obszaru, jest niezabudowany, z wyjątkiem historycznego dworu znajdującego się przy ul. [...] . Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, odwołujący podniósł, iż wbrew treści decyzji, w tym załącznika nr 1 planowana zabudowa nie będzie stanowić kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach sąsiednich, gdyż parametry planowanej zabudowy znacznie odbiegają od istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przy ul. [...] i [...]

Odwołujący zarzucił również naruszenie przepisu § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zakresie dotyczącym szerokości oraz wysokości elewacji frotowej. Decyzja dopuszcza szerokość elewacji frontowej od 13 do 16 metrów (od 26 do 32 m biorąc pod uwagę sumę elewacji frontowej dwóch bliźniaków), mimo, iż w sąsiedztwie znajdują się przeważnie budynki jednorodzinne o szerokości elewacji 9-12 m i nieliczne domy bliźniacze o szerokości 12-14 m, a zatem budynki o ponad połowę krótszej elewacji frontowej, których nie można porównywać z planowaną zabudową. Decyzja została wydana również z naruszeniem § 7 rozporządzenia. Wprawdzie w tym zakresie decyzja nie odwołuje się do analizy urbanistyczno-architektonicznej (§ 7 ust. 4 rozporządzenia), to również w tym wypadku zostały naruszone zasady określone w rozporządzeniu, zgodnie z którymi wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość elewacji została wyznaczona w decyzji na 9,5 m do okapu z tolerancją 0,5 m. Odwołujący podkreślił, iż projektowany budynek posiada najwyższą czwartą kondygnację w dachu, przez co planowany budynek będzie znacznie wyższy od innych istniejących budynków w sąsiedztwie. Jego zdaniem nie ulega wątpliwości, że w okolicy przeważają domy dwukondygnacyjne. Organ pierwszej instancji odwołuje się jedynie do § 7 ust. 2 rozporządzenia, który precyzuje jedynie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, a zatem nie odwołuje się do do ust. 1, czy też 4 § 7 rozporządzenia. Zdaniem odwołującego w decyzji pominięto bardzo istotną kwestię dotyczącą linii wysokiego napięcia 110kV, która przebiega bezpośrednio nad terenem planowanej inwestycji. W aktach sprawy znajduje się m.in. opinia zakładu energetycznego, w której stwierdzono, że "według informacji inwestora przewiduje się budynek z płaskim dachem", natomiast w zaskarżonej decyzji przewidziany jest dach stromy z kątem nachylenia 30-45°. Zgodnie z normą PN-EN-50341-1 przyjmuje się, że odległość zabudowy od linii napowietrznej o napięciu 110kV powinna wynosić co najmniej 4,9m (ta odległość zależy od łatwopalności materiałów, z których został wybudowany i wykończony dom).

Odwołujący zarzucił także, że do wniosku o wydanie decyzji została załączona opinia zakładu energetycznego z dnia 7 grudnia 2010 r. o możliwości zabudowy pod linią wysokiego napięcia, która został wydana "w oparciu o przedłożony projekt" dla poprzedniej decyzji WZ. O ile w pierwszej decyzji o warunkach zabudowy odniesiono się do linii wysokiego napięcia przebiegającej nad działką, o tyle w zaskarżonej decyzji, mimo dołączenia do wniosku ww. opinii, nie ma o tym mowy. Nie ulega wątpliwości, że wyłączenia terenów spod zabudowy z powodu przebiegu sieci infrastruktury powinny znajdować się w planach zagospodarowania przestrzennego. Jednak w tym wypadku nie istnieje obowiązujący plan i dlatego też konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która w swojej istocie powinna spełniać rolę planu lub plan zastępować. W takiej sytuacji analiza urbanistyczna oraz opierająca się o nią decyzja powinny uwzględniać m.in. takie okoliczności jak przebieg infrastruktury, w tym wypadku linii wysokiego napięcia. Odwołujący zarzucił również brak odniesienia do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. z dnia 16 kwietnia 2003 roku, w którym przedmiotowy teren znajduje się w obszarze o przeważającej funkcji MN - budownictwo mieszkaniowe małej intensywności. Nie ulega wątpliwości, że parametry budynku mieszkalnego objętego zaskarżoną decyzją wykraczają poza ramy tego rodzaju budownictwa. Organ I instancji nie uwzględnił również, iż obszar, na którym planowana jest inwestycja znajduje się w okolicy parku dworskiego przy dworze rodziny P. , w kwartale zabudowy odgraniczonej ul. [...] i [...] oraz od strony południowej torami kolejowymi. Przedmiotowy kwartał, gdzie planuje się zabudowę, to teren zielony co do zasady niezabudowany, co oznacza, iż prawidłowe i dokładne ustalenie parametrów zabudowy jest tym bardziej istotne, a jakakolwiek inwestycja powinna odbywać się z dochowaniem szczególnej dbałości i staranności przy komponowaniu realizowanej inwestycji w zastany ład urbanistyczny.

Rozpoznając powyższe odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] marca 2013 r. znak: [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano art. 138 § 1 pkt 1 z ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r., nr 98, poz. 1071), zwanej dalej k.p.a. w zw. z art. 1 ust. 1 i 2, art. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.).

W uzasadnieniu organ wskazał, iż na potrzeby postępowania wyjaśniającego przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wskazanych art. 61 ust. 1 - 5 ustawy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. - w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r., Nr 164, poz. 1588).

Treść tej analizy, autorstwa mgr inż. arch. A.U. , z października 2012 r. przesądza o istnieniu podstaw dla ustalenia warunków zabudowy wnioskowanej inwestycji. Analiza ta jest obszerna, szczegółowa i przejrzysta, co także świadczy o rzetelności jej opracowania.

Wnioski z analizy stały się postawą ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji, o czym świadczy treść załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji. Parametry nowej zabudowy zostały określone prawidłowo. W decyzji podano także informację o jakiej mowa w art. 63 ust 2 ustawy o planowaniu - czyli że decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium zaznaczyło na wstępie, iż decyzja o warunkach zabudowy jest rozstrzygnięciem wydawanym na pierwszym etapie przygotowywania procesu inwestycyjnego i nie przesądza, czy inwestycja będzie zrealizowana. Pozwala ona jedynie inwestorowi ubiegać się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ta zaś może być wydana między innymi jedynie wtedy, gdy przedłożony przez inwestora projekt budowlany jest zgodny z przepisami prawa budowlanego. Dopiero organy administracji budowlanej zobowiązane są na kolejnym etapie postępowania - w sprawie pozwolenia na budowę, do zweryfikowania zgodności projektu budowlanego z przepisami prawa budowlanego - w tym dotyczącymi zachowania prawidłowej wysokości budynków w stosunku do linii wysokiego napięcia przebiegającej nad ich dachami. W sytuacji zatem stwierdzenia, że inwestycja, dla której zostały określone warunki zabudowy, nie spełnia wymagań określonych wspomnianymi przepisami prawa budowlanego, gdyż budynki zostały zaprojektowane tak, ze kolidują z istniejącą infrastrukturą - w niniejszej sprawie z napowietrzną linią wysokiego napięcia 110 kV - decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie wydana. Na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, kwestia bezpieczeństwa energetycznego, związanego z wysokością planowanych budynków, nie jest przedmiotem rozważań. Przy tym zdaniem organu odwoławczego, warto zwrócić uwagę, że zgodnie z opinią [...] z dnia 7 grudnia 2010 r. [...] (kserokopia k.[...] akt sprawy) całkowita wysokość budynku (łącznie z kominami, wywietrznikami itp. elementami konstrukcyjnymi budynku) nie może przekraczać 13 m, natomiast w decyzji określono tą wysokość na max. 12 m (pkt.e geometria dachu). Zatem Kolegium nie dostrzegło tu kolizji.

Kolegium nie zgodziło się także z zarzutem, jakoby autor analizy architektoniczno - urbanistycznej nieprawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego. W przypadku spornej inwestycji, front stanowią boki działki przylegające do ul. [...] jako że z tej drogi odbywać ma się główny wjazd na teren inwestycji. Boki te mierzą w sumie 50 m. Odległość od krawędzi terenu inwestycji do granicy obszaru analizowanego wynosi natomiast 150 m. Wymóg §3 ust. 2 został zatem zachowany.

Kolegium wyjaśniło, iż bezspornie nowa zabudowa będzie stanowiła kontynuację funkcji zabudowy, ponieważ w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a taką funkcję będą miały również planowane budynki.

Zgodnie z przepisem § 6 ust. 1, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.Na podstawie § 6 ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Kwestia optymalnej szerokości elewacji frontowej planowanych budynków została w analizie wyczerpująco i przejrzyście omówiona. W punkcie 3d. analizy, jej autor zamieścił tabelę z wielkościami poszczególnych szerokości elewacji frontowych budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym, na podstawie których obliczył średnią tego parametru -12 m.

Autor analizy zwrócił uwagę na to, że charakterystyczna cechą występująca w zabudowie zlokalizowanej w badanym obszarze jest występowanie licznych zespołów zabudowy mieszkaniowej w układzie szeregowym lub bliźniaczym. Elewacje frontowe budynków w tych zespołach tworzą regularne i jednorodne linie zabudowy. Autor analizy za stosowne uznał tym samym odejście od średniej wielkości szerokości elewacji frontowej, a ustalenie optymalnej szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy w nawiązaniu do łącznej szerokości elewacji frontowych budynków bliźniaczych zlokalizowanych w obszarze analizowanym, wahającej się od 13 -16 m. Na zakończenie swego wywodu stwierdził bowiem wprost, że: "Szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy należy wyznaczyć zgodnie z parametrem charakteryzującym występującą na danym obszarze zabudowę bliźniaczą a więc zabudowę o analogicznej formie do wnioskowanej tj. na poziomie od 13 -16 m."

Zgodnie z powyższym, sformułowano w decyzji warunek, iż szerokość elewacji frontowej budynku ustala się na poziomie od 13 do 16 m. Jako szerokość elewacji frontowej w danym przypadku należy rozumieć łączną szerokość dwóch budynków (segmentów) tworzących jeden obiekt kubaturowy "bliźniak". Za podstawę przyjęto tu przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia, regulującego odejście od średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, na rzecz wyników z analizy.

Kolegium nie podzieliło zatem zastrzeżeń odwołania w omawianym zakresie. W ocenie Kolegium brak również powodu dla polemizowania z ustaloną w decyzji, a wynikającą z analizy, maksymalną wysokością górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy - 9, 5 m z tolerancją + 0,5 m. W analizie czytamy bowiem, że taką wysokością charakteryzują się budynki znajdujące się w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji - na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] . Planowane budynki będą zatem stanowić kontynuację tej wysokości.

Jako podstawę prawną takiego ustalenia podano w decyzji przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, czyli znowu - treść przepisu pozwalającego na odejście od zasad wyznaczenia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jako przedłużenia krawędzi elewacji odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1) bądź średniej wielkości występującej na obszarze analizowanym (ust. 3), na rzecz innych przesłanek, wynikających z analizy.

Rozwiązanie takie znajduje jednak swoje uzasadnienie - nawiązania do wysokości budynków znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji.

Na końcu Kolegium wskazało, że autor analizy, przeanalizował parametry wszystkich obiektów budowlanych występujących w obszarze analizowanym i obliczył średnie wartości tych parametrów, o których mowa w § 5 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Uzasadnił także wyczerpująco odstąpienie od podstawowych zasad ustalania parametrów przepisanych § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i § 7 ust. 1 i 3 przedmiotowego rozporządzenia. Obszar analizowany został także wykreślony prawidłowo, o czym była już mowa powyżej, przy czym Kolegium zwróciło uwagę, że w niniejszej sprawie front działki znajduje się od ul. [...], a nie ul. [...] Z opisanych względów, Kolegium oceniło omówione zarzuty odwołania za bezzasadne i orzekło jak na wstępie.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł A.P. zarzucając jej naruszenie:

a) przepisów postępowania, mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, tj.:

• art. 7 w związku z art. 77 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji obarczonej wadami prawnymi w wyniku braku wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz braku gruntownego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także bez szczegółowej analizy zebranego materiału dowodowego,

• art. 8 i art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie oceny zebranego materiału dowodowego w sposób dowolny i wybiórczy, co oprócz naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów było sprzeczne z naczelną zasadą postępowania dotyczącą jego prowadzenia w sposób budzący zaufanie do organów administracji publicznej;

• przepisów art. 6 i art. 7 k.p.a. polegające na wydaniu decyzji z naruszeniem prawa oraz art. 107 k.p.a. polegające na wadliwym sporządzeniu załączników stanowiących integralną część decyzji ustalającej warunki zabudowy,

b) rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

• przepisów prawa materialnego - art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu oraz § 3 ust. 2, § 6 i § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku przez ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy inwestycja nie spełnia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa,

• art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w przypadku gdy decyzja ta nie jest zgodna z przepisami odrębnymi tj. normą PN-EN-50341-1,

• art. 3 pkt 2 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez błędną jego kwalifikację i przyjęcie, że wznoszone budynki mają być budynkami jednorodzinnymi,

• § 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy - poprzez nieprawidłowe i niewłaściwe zastosowanie w skarżonej decyzji określenia rodzaju wznoszonej zabudowy mianem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, kiedy w rzeczywistości stanowi ona zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,

• § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez dopuszczenie gabarytów inwestycji i wysokości planowanej zabudowy w oderwaniu od wymogu kształtowania ładu przestrzennego,

• § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez niewłaściwe wyznaczenie dla nowej zabudowy szerokości elewacji frontowej,

• § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w związku z § 8 pkt 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - poprzez nieprawdziwe i niewłaściwe wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i dopuszczenie tym samym do powstania budynku średniowysokiego (bloku) w sąsiedztwie zabudowy domów jednorodzinnych.

Uzasadnienie skargi stanowi w dużej mierze powtórzenie zarzutów podniesionych w odwołaniu. Skarżący zarzucił m.in. nieprawidłową ocenę ze strony organu w zakresie prawidłowości wyznaczenia przez autora analizy architektoniczno-urbanistycznej granic obszaru analizowanego z powołaniem się na to, iż front działki objętej wnioskiem od ul. [...] j ma długość 50 m, natomiast odległość od krawędzi terenu inwestycji do granicy obszaru analizowanego wynosi 150 m. Zdaniem skarżącego argumentacja ta jest nieprawidłowa co najmniej z dwóch względów. Po pierwsze, do analizy urbanistyczno-architektonicznej przyjęto obszar o średnicy ok. 350 m, a nie 300 m, a zatem granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone poza minimalne granice określone w § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Z treści załącznika nr 4 do decyzji organu I instancji, na której zaznaczono granicę obszaru analizowanego jednoznacznie wynika, iż inwestycja po stronie północno-wschodniej ulicy [...] będzie stanowiła zupełnie nowy element, w obszarze parku dworskiego przy dworze rodziny P. , w kwartale zabudowy odgraniczonej ulicami [...] i [...] oraz od strony południowej torami kolejowymi, będący poważną dominantą architektoniczno-urbanistyczną, całkowicie podważając zasadę dobrego sąsiedztwa. Skarżący podniósł, że przedmiotowy kwartał to teren zielony co do zasady niezabudowany, co oznacza, iż jakakolwiek inwestycja winna odbywać się z dochowaniem szczególnej dbałości i staranności przy komponowaniu realizowanej inwestycji w zastany ład urbanistyczny. Zdaniem skarżącego zwrócenia uwagi wymaga, iż planowana inwestycja, mimo stwierdzenia że dotyczy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, faktycznie doprowadzi do budowy budynku wielorodzinnego z 12-16 mieszkaniami, co wynika z załączonych projektów. Taki sposób przedstawienia projektu, w ocenie skarżącego, jest próbą obejścia prawa. W tym zakresie w pełni uzasadniony jest zarzut naruszenia przepisu art. 3 pkt 2 a ustawy Prawo budowlane poprzez błędną jego kwalifikację i przyjęcie, że wznoszone budynki mają być budynkami jednorodzinnymi oraz zarzut naruszenia przepisu § 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy - poprzez nieprawidłowe i niewłaściwe zastosowanie w skarżonej decyzji określenia rodzaju wznoszonej zabudowy mianem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, kiedy w rzeczywistości stanowi ona zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Jest to o tyle istotne, że autor analizy powołuje się na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną w sąsiedztwie, mimo, iż faktycznie w sąsiedztwie od strony północno-zachodniej znajdują się domy jedno lub dwurodzinne oraz jednopiętrowa zabudowa szeregowa. W takiej sytuacji brak było podstaw do nieuwzględniania zarzutu zawartego w odwołaniu, iż autor analizy z dużego obszaru analizowanego wybrał poszczególne maksymalne wskaźniki i agregował je w jedno dla uzasadnienia zasadności wniosku, mimo, iż w całej analizowanej okolicy nie ma podobnego budynku spełniającego łącznie proponowane parametry Inwestycji. Ponadto skarżący zarzucił, iż organ nie ustosunkował się w sposób wyczerpujący do zarzutu zawartego w odwołaniu dotyczącego określenia przez autora analizy cech istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, opisanych w punkcie trzecim analizy. W punkcie oznaczonym literą "a", dotyczącym formy architektonicznej autor analizy powołuje się na zabudowę szeregową, mimo, iż opisywana zabudowa szeregowa położona jest z dala od planowanej inwestycji, przy innych ulicach tj. przy ul. [...] i ul. [...] , a ponadto jest jedynie dwukondygnacyjna. Mija się z rzeczywistością również opis zawarty w punkcie oznaczonym literą "b", dotyczący linii zabudowy i w punkcie oznaczonym literą "c", dotyczący wskaźnika wielkości powierzchni. W obydwu punktach pojawia się określenie, że inwestycja będzie tworzyła obudowę ul. [...] j i zamknięcie ul. [...] , a planowany budynek będzie zamykał zabudowę osiedla. W rzeczywistości jednak istniejące osiedle stanowi zwartą, zamkniętą strukturę urbanistyczną pomiędzy ul. [...] i zachodnią pierzeją ul. [...] W ocenie A.P. o nie można również zgodzić się z wnioskiem organu o bezzasadności zarzutu skarżącego naruszenia przepisu § 6 rozporządzenia w zakresie dotyczącym szerokości oraz wysokości elewacji frotowej. Jeżeli bowiem, jak wynika z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, średnia szerokość elewacji frontowych budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynosi 12 m, to dopuszczenie szerokości elewacji frontowej od 13 do 16 metrów (od 26 do 32 m biorąc pod uwagę sumę elewacji frontowej dwóch bliźniaków) przekracza granice określone w § 6 ust. 1 rozporządzenia. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż duże zróżnicowanie parametru szerokości elewacji frontowej istniejących obiektów nie powinno prowadzić do zwiększanie dopuszczalnej szerokości elewacji w stosunku do średniej obliczonej przez autora analizy, ale do traktowania tej średniej jako wartości maksymalnej. Przemawia za tym po pierwsze, przeważająca szerokość porównywanych elewacji frontowych tj. budynków jednorodzinnych o szerokości elewacji 9-12 m i nielicznych domów bliźniaczych o szerokości 12-14 m oraz brak zabudowy (za wyjątkiem historycznego dworu) w kwartale północno-wschodnim. Podobne wątpliwości dotyczą określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Na uwagę zasługuje, iż dane wskazane w analizie nie pozwalają na ich weryfikację, gdyż w tym wypadku autor nie przedstawił w tabeli parametrów budynków znajdujących się na sąsiednich działkach objętych analizowanym obszarem, ograniczając się jedynie to podania zakresu tych wysokości. Ponadto zdaniem skarżącego organ odwoławczy nie odniósł się do jego zarzutu, iż projektowany budynek posiada najwyższą czwartą kondygnację w dachu, przez co planowany budynek będzie znacznie wyższy od innych istniejących budynków w sąsiedztwie.

Zdaniem skarżącego w żadnym wypadku nie można także zgodzić się z argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji dotyczącej kolizji Inwestycji z napowietrzną linią wysokiego napięcia 110 kV. Organ w sposób bezkrytyczny powołał się na opinię [...] z dnia 7 grudnia 2010 roku, nie ustosunkowując się w ogóle do zarzutu sprzeczności decyzji z normą PN-EN-50341-1. Ponadto opinia zakładu energetycznego opierała się na założeniu, iż powstanie budynek z płaskim dachem, natomiast w decyzji przewidziany jest dach stromy z kątem nachylenia 30-45°. W takiej sytuacji opinia zakładu energetycznego nie jest miarodajna dla oceny przedmiotowego zagadnienia.

W oparciu powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2002.153.1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a.- tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli Sądu w przedmiotowej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] marca 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 28 listopada 2012 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami na dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] przy [...] w K. wraz ze zjazdami z dz. nr [...] obr. [...] na teren inwestycji".

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji, Sąd doszedł do wniosku, iż wbrew zarzutom skargi, decyzja nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia jej legalności.

Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) – zwanej dalej ustawą - zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 ustawy stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy jak np. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno - architektoniczną. Przedmiotową analizę sporządza uprawniony architekt - urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji.

Zdaniem Sądu rozpoznającego przedmiotową sprawę warunki od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w zacytowanym wyżej art. 61 ust. 1 ustawy o zostały w niniejszej sprawie spełnione, a tym samym brak jest podstaw by odmówić ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Organy prowadzące sprawę prawidłowo uznały - w oparciu o przeprowadzoną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania - iż znajdująca się w wyznaczonym obszarze analizowanym zabudowa mieszkaniowa pozwala na określenie dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów, formy architektonicznej i wskaźników planowanej zabudowy oraz linii zabudowy. Sposób ustalenia tych parametrów został omówiony w treści analizy, a także w uzasadnieniu kontrolowanych decyzji.

Jeśli chodzi o określenie granicy obszaru analizowanego to wskazać należy, że przepis § 3 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Poprzez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.). Natomiast szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. (§ 6 ust. 1). Dopuszcza się przy tym wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2).

Jak wskazano w wynikach analizy sporządzonej dla potrzeb przedmiotowej sprawy, w rozpoznawanym przypadku wjazd na działkę ma się dobywać z ul. [...] , z którą to ulicą teren inwestycji graniczy (na całej swej długości) na odcinku ok. 50 metrów. W związku z powyższy przyjmując, iż szerokość frontu działki wynosi 50 metrów, granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w odległości ok. 150 metrów wokół terenu inwestycji, co należy uznać za prawidłowe. Nawet jeśli przyjąć, iż obszar analizowany został zwiększony w bardzo niewielkim stopniu (w stosunku do wartości minimalnej) to stwierdzić należy, iż tak nieznaczne jego zwiększenie nie wpłynęło w żaden sposób na obraz obszaru analizowanego i dokonane przez urbanistę na jego podstawie ustalenia. Należy bowiem zauważyć, iż na terenie objętym obszarem analizy jak i na terenie znajdującym się poza nim jednoznacznie dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jak i jednorodzinna z reguły o charakterze bliźniaczym lub szeregowym. Zarzut wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego należy zatem uznać za bezzasadny.

Z części tekstowej jak i graficznej analizy wynika, iż działki znajdujące się w obszarze analizowanym zajęte są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. Budynki mieszkalne jednorodzinne znajdują się m.in. na działkach bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji tj. działkach nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. W większości jest to zabudowa wolnostojąca, bliźniacza i szeregowa. Z powyższego wynika więc, iż planowana zabudowa (budowa czterech budynków w zabudowie bliźniaczej) będzie stanowiła kontynuację funkcji zabudowy. Zarzuty skarżącego, iż planowana inwestycja – nawet przy błędnym założeniu jak tego chce skarżący, iż stanowi ona przykład zabudowy wielorodzinnej, a nie jednorodzinnej - nie będzie nawiązywała swoim charakterem do istniejącej zabudowy, a także zarzut, iż zabudowa szeregowa położona jest z dala od planowanej inwestycji należy uznać za bezzasadne. Z części graficznej analizy wynika wyraźnie, iż działki w obszarze analizowanym w przeważające mierze zajęte są pod zabudowę bliźniaczą i szeregową. Podkreślić w tym miejscu należy, iż Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r. II OSK 58/07 wskazał, iż przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu.

Podzielając zaprezentowany powyżej pogląd, Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę stoi na stanowisku, iż zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie sprowadza się do możliwości lokalizowania na określonym terenie tylko takich inwestycji jak na działkach graniczących z tym terenem; realizacji ochrony ładu przestrzennego lepiej służy interpretacja pojęcia działki sąsiedniej jako położonej w pobliżu, a nie działki bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji. Niezależnie od powyższego zaznaczyć należy, iż w przedmiotowej sprawie z części graficznej analizy wynika, iż istnieją działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy - stanowiące zabudowę szeregową (wskazać tu należy na działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ). Rację ma organ odwoławczy podnosząc, że autor analizy, przeanalizował w niniejszej sprawie parametry obiektów budowlanych występujących w obszarze analizowanym i obliczył średnie wartości tych parametrów, o których mowa w § 5 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Uzasadnił także wyczerpująco odstąpienie od podstawowych zasad ustalania parametrów przepisanych § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i § 7 ust. 1 i 3 przedmiotowego rozporządzenia.

Jeśli chodzi o szerokość elewacji frontowej to wskazać należy, że autor analizy zamieścił w tabeli (na str. 9 analizy) wielkości poszczególnych szerokości elewacji frontowych budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Na podstawie tych wielkości określił średnią szerokość elewacji frontowej na 12 metrów. Autor analizy zaznaczył przy tym, że duże zróżnicowanie parametru szerokości elewacji frontowych sprawia, iż wyliczone średnie parametry nie są miarodajne i nie odzwierciedlają charakteru zabudowy danego obszaru. Jak bowiem wynika z analizy, szerokość elewacji frontowych budynków waha się od 9-12 metrów dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej oraz od 13-16 metrów dla zabudowy bliźniaczej, do 20-28 metrów dla pozostałych obiektów. Ponadto w obszarze analizowanym znajduje się także zabudowa szeregowa o maksymalnej łącznej szerokości elewacji frontowej 62 metry. Omawiany parametr waha się zatem w obszarze analizowanym od 9 do 62 metrów. Analizując wielkość tego parametru autor analizy zwrócił nadto uwagę na występowanie w obszarze analizowanym licznej zabudowy mieszkaniowej w układzie szeregowym lub bliźniaczym. Powoduje to, że elewacje frontowe takich budynków współtworzą regularne, biegnące po liniach prostych, linie zabudowy, a także, że budynki te tworzą jednolite odcinki zwartej zabudowy pierzejowej poszczególnych ulic. W wizualnym odbiorze stanowią większe bryły architektoniczne. Szerokości elewacji dla budynków w zabudowie bliźniaczej występujących w obszarze analizowanym wynoszą od 13 do 16 metrów. Z uwagi na powyższe cechy zabudowy szerokość elewacji frontowej w decyzji o warunkach zabudowy została wyznaczona na poziomie od 13 do 16 metrów. Autor analizy zaznaczył przy tym rozwiewając w tym zakresie wszelkie wątpliwości interpretacyjne, iż jako szerokość elewacji frontowej w danym przypadku należy rozumieć łączną szerokość dwóch budynków tworzących jeden obiekt kubaturowy "bliźniak".

Zdaniem Sądu określenie tego parametru w wielkości od minimalnej do maksymalnej nie stoi w sprzeczności z przepisami, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości, co też w rozpoznawanej sprawie miało miejsce. W ocenie Sądu odejście od ustalenia średniej wielkości szerokości elewacji frontowej i ustalenie tej szerokości w nawiązaniu do łącznej szerokości elewacji frontowych budynków w zabudowie bliźniaczej zostało w niniejszej sprawie w sposób poprawny i wyczerpujący uzasadnione, co pozostaje także w zgodzie z regulacją § 6 ust.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. .

Odpowiadając na zarzut skarżącego, iż określenie szerokości elewacji frontowej od 13 do 16 metrów oznaczać będzie, iż szerokość elewacji obu budynków ("bliźniaków") wynosić będzie od 26 do 32 metrów należy stwierdzić, iż jest to zarzut całkowicie bezpodstawny. W zaskarżonej decyzji oraz w treści wyników analizy stwierdzono bowiem wyraźnie, iż jako szerokość elewacji frontowej w danym przypadku należy rozumieć łączną szerokość dwóch budynków tworzących jeden obiekt kubaturowy "bliźniak". Wskazane wielkości 13-16 metrów odnoszą się więc do obu budynków łącznie.

Jeżeli chodzi o górną krawędź elewacji frontowej to wskazać należy, iż przepis § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. mówi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich 9 (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3).

Z danych wskazanych w analizie wynika, iż ustalenie tego parametru w wielkości 9,5 metra z tolerancją do 0,5 metra stanowi kontynuację wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym – w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji. Z analizy wynika bowiem, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków m.in. na działkach nr [..] ,[...] ,[...] ,[...] , czy też [...] wynosi od 8,5 do 10 metrów. Zarzut skarżącego, iż autor analizy nie zamieścił wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej sąsiednich budynków w tabeli pozostaje bez znaczenia, bowiem wysokości te zostały podane w treści wyników analizy (pkt e na str.12 analizy), co również umożliwia ich porównanie.

Jeśli chodzi natomiast o geometrię dachu, to jak wynika z analizy zabudowy w obszarze analizowanym budynki w nim znajdujące się pokryte są dachami płaskimi, oraz dachami dwu- i wielospadowymi o przebiegu kalenicy równoległym lub prostopadłym do osi ulicy. Kaletnice dachów kształtują się na poziomie od 8.5 metra (dz. 798) do 11,5 -12 metrów (dz. nr [...] ). Z uwagi na występujące w obszarze analizowanym duże zróżnicowanie form dachu zasadnie dopuszczono więc krycie przedmiotowych budynków zgodnie z wnioskiem, dachem dwuspadowym o kącie nachylenia połaci 30 – 45 stopni i przebiegu kalenicy równoległym do osi ul. [...] Podobnie w realiach niniejszej sprawy prawidłowo przyjęto wyznaczenie wysokości kalenicy projektowanego budynku na maksymalnym poziomie występującym w obszarze analizowanym w budynkach krytych dachami stromymi czyli na poziomie 11,5 metra z tolerancją 0,5 metra. Należy się zgodzić z przyjętą przez organy tezą, iż wyznaczone w ten sposób zasady kształtowania geometrii dachu mieszczą się w parametrach zabudowy o analogicznej funkcji i formie zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a zarazem pozwolą na harmonijne wpisanie się projektowanych budynków w istniejący układ zabudowy. Powyższa teza postawiona w wynikach analizy, po pierwsze znajduje swoje uzasadnienie w ustalonym stanie faktycznym sprawy, a po drugie pozostaje w zgodzie z regulacją §8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. zgodnie, z którą geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Odnosząc się do ustalonej nieprzekraczalnej linii zabudowy wskazać należy, iż rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w § 4 wyraźnie wskazuje, iż w decyzji o warunkach zabudowy wyznacza się linię obowiązującą (a nie nieprzekraczalną) nowej zabudowy. Wadliwość ta nie ma jednak większego znaczenia. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla się, iż ustalenie obowiązującej linii zabudowy nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii, a jedynie wytyczenie na nieruchomości inwestora obszaru znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy, na którym może odbywać się zabudowa. Użycie zatem słowa nieprzekraczalna zamiast obowiązująca linia zabudowy nie zmienia charakteru tego parametru (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2011 II OSK 406/10, z dnia 9 września 2010 r. II OSK 1311/09, z dnia 5 sierpnia 2008 r. II OSK 967/07). Ponadto wskazać należy, iż samo wyznaczenie linii zabudowy, co do wskazanych odległości od granic działek sąsiednich nastąpiło zgodnie z wymogami § 4 pkt 4 rozporządzenia, a także zostało w sposób prawidłowy uzasadnione.

Odnosząc się na końcu do zarzutu, iż planowana wysokość budynków będzie kolidowała z linią wysokiego napięcia przebiegającą nad terenem inwestycji, wskazać należy, iż kwestia ta nie jest rozpatrywana na etapie postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, lecz będzie przedmiotem ustaleń na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Na marginesie należy jednie wskazać, iż jak trafnie zwrócił uwagę organ odwoławczy, iż z opinii [...] z dnia 7 grudnia 2010 r. wynika, iż całkowita wysokość budynku nie może przekroczyć 13 metrów, natomiast w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wysokość ta została określona na max.12 metrów. W tym miejscu podkreślić także należy, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego, w którym organ bada zamierzenie inwestycyjne w kontekście ładu przestrzennego, czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2075/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 3 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/GL 545/10). Celem więc decyzji o warunkach zabudowy jest wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Dopiero organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę będzie oceniał, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 marca 2008 r., sygn. akt II OSK 251/07).

Podsumowując stwierdzić należy, że analiza materiału dowodowego przeprowadzona przez organy prowadzące postępowanie wykazała, iż planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna w sposób dostateczny wyjaśnia i uzasadnia przyczyny wyznaczenia takich, a nie innych parametrów nowej zabudowy. Jest prawidłowa i kompletna, a więc decyzja wydana w oparciu o nią poprawna.

Wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy zostały przez organy należycie wyjaśnione zgodnie z treścią art. 77 § 1 k.p.a. Zaskarżona decyzja jak i decyzją organu I instancji nie narusza przepisów ustawy o planowaniu ani przepisów rozporządzeni Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy. Spełnione zostały łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, gdyż nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkalnej, a budowa budynków objętych wnioskiem stanowi jej uzupełnienie.

Mając powyższe wywody na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.