II SA/Sz 624/13

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) - dalej "K.p.a." i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647), oraz uchwały Nr XXXV/414/10 Rady Gminy Kołbaskowo z dnia 29 września 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębie ewidencyjnym Karwowo, w gminie Kołbaskowo (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 108, poz. 1938), Wójt Gminy ustalił B.R. i K.R. opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] (KW [...]) położonej w obrębie ewidencyjnym [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze sprzedażą tej nieruchomości w dniu [...] r.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że uchwałą Nr XXXV/414/10 z dnia 29 września 2010 r. Rada Gminy Kołbaskowo uchwaliła plan miejscowy obejmujący teren przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którym obszar ten przeznaczony został pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. W dniu 29 czerwca 2012 r., a więc przed upływem pięciu lat od wejścia planu miejscowego w życie, B. i K. małżonkowie R. sprzedali działkę nr [...]. Z tego względu w dniu 9 sierpnia 2012 r. wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego. W planie miejscowym, który przestał obowiązywać na tym terenie z dniem 31 grudnia 2002 r. działka nr [...] przeznaczona była pod uprawy sadownicze. W planie miejscowym uchwalonym 29 września 2010 r. teren ten został przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem zabudowy usługowej. W dniu [...] r. rzeczoznawca majątkowy I.W. sporządziła na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy, z którego wynika, że zmiana planu miejscowego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę [...] zł ponieważ wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, a po uchwaleniu planu [...] zł. W ocenie organu I instancji operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w sposób rzetelny i fachowy. Operat oddaje stan faktyczny i prawny nieruchomości i został sporządzony w następstwie pełnego procesu wyceny obejmującego czynności szacunkowe, konieczne do wyceny. Prawidłowość wyceny nie wzbudziła wątpliwości organu I instancji, zatem operat mógł stanowić dowód w sprawie.

W odwołaniu od tej decyzji skarżący podnieśli, że jest ona nieprawidłowa i została wydana z naruszeniem przepisów prawa, w oparciu o nieprawidłowe ustalenia określone w operacie szacunkowym. Naruszone zostały zasady ogólne postępowania administracyjnego określone w art. 7, 8 ponieważ organ I instancji nie podjął wszelkich kroków mających na celu wyczerpujące wyjaśnienie stanu faktycznego i załatwienie sprawy, mając na względzie nie tylko interes społeczny ale i słuszny interes stron postępowania. Organ naruszył także art. 77 i 80 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego i nieuzasadnione uznanie, że przesłanka wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu została spełniona. Przede wszystkim decyzja koncentruje się na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w dniu wydania decyzji. Barak jest natomiast uzasadnienia faktycznego dotyczącego sposobu obliczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Tymczasem podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest ustalenie prawidłowej wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu (zmianie), podstawowe znaczenie ma bowiem zmiana wartości nieruchomości związana ze zmianami w planie miejscowym. Zatem organ I instancji w tym zakresie naruszył art. 107 § 3 K.p.a. bowiem winien był wskazać fakty, które uznał za udowodnione i dowody na których się oparł, oraz powody, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Uzasadnienia decyzji nie można zbywać kilkoma stereotypowymi zdaniami nie wyjaśniającymi ani przesłanek ani motywów, jakimi organ kierował się przy wydaniu decyzji. Zarzuty te są istotne, ponieważ wartość działki nr [...] przed uchwaleniem nowego planu określona w operacie szacunkowym znacząco odbiega od wartości sąsiadującej z nią działki nr [...], której to wartość Wójt Gminy określił na kwotę [...] zł w decyzji z dnia [...] r. Tymczasem działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha czyli jest mniejsza od działki nr [...] która ma powierzchnię [...] ha. Działki te będąc działkami sąsiednimi mają takie same cechy (lokalizacja, położenie, uzbrojenie, dojazd bezpośredni), jedyną różnicę stanowi powierzchnia działek, zatem logiczne wydaje się, że wartość działki większej o [...] m2 powinna być wyższa od wartości mniejszej działki. Tymczasem w decyzji z dnia [...] r. w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] Wójt Gminy uznał, że wartość tej działki przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, a po uchwaleniu [...] zł, zatem wartość działki wzrosła o [...] zł, a należna Gminie opłata planistyczna wyniosła [...] zł. Tymczasem w decyzji z dnia [...] r. Wójt Gminy uznał, że wartość większej działki nr [...] przed uchwaleniem planu wynosiła tylko [...] zł, a po uchwaleniu planu wzrosła do [...] zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, a należna opłata planistyczna wyniosła [...] zł. Rozbieżności w określeniu wartości ww. działek przed uchwaleniem planu są niczym nie uzasadnione i nielogiczne. W ocenie odwołujących się faktyczna wartość działki nr [...] przed uchwaleniem planu wynosiła ok. [...] zł, a faktyczny wzrost wartości wyniósł [...] zł.

Ponadto, decyzja nie wskazuje na związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości. Tymczasem wzrost wartości nieruchomości może wynikać nie tylko z innego przeznaczenia nieruchomości określonej w planie miejscowym, ale także z innych uregulowań planu. Tymczasem do ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło na skutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi w planie ustaleniami. Chodzi więc o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym dla ustalenia opłaty planistycznej. W związku z tym operat szacunkowy stanowi dowód, który organ zobowiązany jest ocenić ustalając, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Decyzja organu I instancji oceny tej nie zwiera.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia przypomniało, że wycena nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty planistycznej. Stanowi ona pisemną opinię o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu poprzedzającym jej wydanie.

W planie miejscowym obowiązującym na terenie gdzie znajduje się przedmiotowa działka, który przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2002 r. działka nr [...] oznaczona była jako tereny upraw sadowniczych –RS. W obecnie obowiązującym planie miejscowym teren ten oznaczony jest symbolem 1.MN.U jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej. Opłata planistyczna określona w planie miejscowym wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości. Tak określone przeznaczenie nieruchomości tj. rolne z tendencją rozwoju pod zabudowę przed uchwaleniem planu i przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową po zmianie planu, było rozważane w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę. Natomiast zarzuty skarżących podniesione w odwołaniu nie dają podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji. Zdaniem SKO organ I instancji poddał wnikliwej ocenie operat szacunkowy, a swoje stanowisko przedstawił szeroko w uzasadnieniu decyzji. Ocena operatu przeprowadzona przez organ odwoławczy potwierdza stanowisko Wójta Gminy co do tego, że operat jest przekonującym dowodem w sprawie. Zarzut braku zawarcia w uzasadnieniu faktycznym decyzji zasad ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu jest o tyle chybiony, że ustalenia takiego dokonał rzeczoznawca w toku swoich czynności. Skoro operat jest wyłącznym dowodem na faktyczną zmianę wartości nieruchomości, rolą organu orzekającego jest jedynie jego weryfikacja, nie zaś dokonywanie samodzielnych ustaleń w decyzji. Wynika to z tego, że organ nie posiada wiedzy specjalistycznej, którą posiada rzeczoznawca. Brak jest też podstaw do powielania treści operatu w uzasadnieniu decyzji. Organ akceptując operat w istocie zaaprobował całość czynności rzeczoznawcy w toku wyceny działki, także dotyczących oszacowania i zastosowania metody wyceny przed uchwaleniem planu. Organ odwoławczy nie dopatrzył się w tym działaniu nieprawidłowości, skoro rzeczoznawca zastosował tę samą metodologię przy wycenie nieruchomości według stanu przed i po zmianie planu. Owa metoda była dopuszczona przepisami, a jej zastosowanie następowało w zgodzie ze standardami rzeczoznawców majątkowych i zwyczajami dotyczącymi wyceny. Podstawą do zakwestionowania operatu nie są też wartości ustalone przez organ I instancji w decyzji z dnia [...] r. odnośnie działki sąsiedniej nr [...]. Skoro w myśl art. 157 § 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny sporządzenia operatu szacunkowego, tym bardziej sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny innej nieruchomości nie może mieć takiego skutku. Ewentualne porównywanie operatów sporządzonych w różnym czasie przez różnych rzeczoznawców i dla różnych nieruchomości jest w istocie bezprzedmiotowe, gdyż rolą rzeczoznawcy jest dokonywanie wyceny konkretnej nieruchomości w konkretnych warunkach. Co więcej operat szacunkowy ma charakter oszacowania, zatem dopuszczalne są rozbieżności dotyczące nawet tej samej nieruchomości. Takie rozbieżności nie przesądzają automatycznie o wadliwości któregokolwiek z opracowań. Poza tym, odwołujący się kwestionując prawidłowość operatu sporządzonego na zlecenie Gminy, nie przedstawili na poparcie swoich twierdzeń odpowiedniego dowodu, tj. operatu szacunkowego opracowanego przez uprawnionego rzeczoznawcę dla tej samej nieruchomości i dla tego samego celu. W konsekwencji, zdaniem organu odwoławczego, wartość nieruchomości wywodzona w odwołaniu oparta jest jedynie na subiektywnym i nie potwierdzonym dowodami przeświadczeniu stron. Natomiast w odniesieniu do wywodzonego w odwołaniu nie wykazania związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a zmianą planu, SKO wskazało, że okoliczność ta była rozważana przez rzeczoznawcę w toku oszacowania, a parametrem wpływającym na dobór nieruchomości do porównania było przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Przeznaczenie nieruchomości w planie było czynnikiem wpływającym na wyliczenie wartości nieruchomości określone w operacie. Z drugiej strony odwołujący się nie przeczą, że wartość przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem planu wzrosła, ale sugerują, że zostało to spowodowane innymi czynnikami niż zmiana przeznaczenia nieruchomości, których jednak nie wskazali. Tak sformułowany zarzut był całkowicie nieprzekonujący i z racji jego ogólnikowości nie sposób było ustosunkowanie się do niego. W opinii Kolegium organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie, a decyzję oparł na prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym. Dokument ten spełnia wszystkie wymogi ustawy i rozporządzenia wykonawczego, nie godzi także w wytyczne Trybunału Konstytucyjnego zawarte w wyroku P 58/08, zatem mógł być wykorzystany jako dowód. W sprawie dowiedzione zostało zaistnienie wszelkich przesłanek uprawniających do naliczenia opłaty planistycznej, a jej wysokość została określona zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na ww. decyzję B.R. i K.R. wnieśli o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji wydanej w I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 7, 8, 77 i 80 K.p.a. oraz naruszenie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz naruszenie art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich błędną interpretację i niezastosowanie.

Skarżący podnieśli, że decyzja organu odwoławczego, podobnie jak decyzja organu I instancji, koncentruje się na ocenie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tymczasem, zgodnie z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie 2 miesięcy od dnia zawarcia umowy o dokonanie takiej oceny. W konsekwencji, organy orzekające w sprawie nie były władne dokonać takiej oceny. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji poddał operat szacunkowy wnikliwej ocenie, także Kolegium oceny takiej dokonało. Jednakże nie wiadomo co oznacza w praktyce wnikliwa ocena dokonana przez Kolegium. Skarżący nie są w stanie stwierdzić, jakie okoliczności organ ten uznał za udowodnione, a jakim faktom i dowodom organ ten odmówił wiarygodności i mocy dowodowej i dlaczego. W dalszej części uzasadnienia Kolegium uznało, że operat szacunkowy jest przekonującym dowodem w sprawie. Stanowisko to nie znajduje potwierdzenia w rzeczywistości. Ten sam wiarygodny i przekonujący zdaniem organów rzeczoznawca, który sporządził operat w przedmiotowej sprawie, sporządził również operat na zlecenie Wójta Gminy w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, dotyczący tych samych działek, dla których ustalono opłatę planistyczną. W oparciu o ten operat organ I instancji wydał w dniu [...] r. decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej na kwotę [...] zł. Na skutek zaskarżenia tej decyzji, a następnie jej uchylenia przez SKO, Wójt Gminy zlecił w oparciu o art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Opinia komisji opiniującej z dnia [...]r. w pkt. 4.2.12 wskazuje, że operat nie spełniał warunków określonych w art. 154 i art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 12 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a niewłaściwy dobór transakcji do analizy rzutował na wartość samej nieruchomości. W pkt. 6 opinii zespól opiniujący stwierdził, że operat szacunkowy nie może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony. W konsekwencji, Wójt Gminy po ponownym przeprowadzeniu postępowania i dokonaniu wyceny nieruchomości, decyzją z dnia [...] r. ustalił opłatę adiacencką na kwotę [...] zł. Zatem różnica w wysokości opłaty adiacenckiej wyniosła [...] zł. Do skargi skarżący dołączyli kserokopię decyzji Wójta Gminy z dnia [...] r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej na kwotę [...] zł i kopię opinii komisji opiniującej z dnia [...] r., a także kopię decyzji Wójta Gminy z dnia [...] r. w sprawie rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej (wskazującą na decyzję Wójta Gminy z dnia [...] r. ustalającą opłatę adiacencką na kwotę [...] zł).

Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że nie przedstawili żadnego dowodu mającego potwierdzać, ze wycena nieruchomości została przeprowadzona wadliwie. Wskazali w odwołaniu, że określona w operacie wartość działki [...] przed uchwaleniem planu miejscowego znacząco odbiega od wartości bezpośrednio z nią sąsiadującej działki [...], która mimo tego, że jest mniejsza o [...] m2 została wyceniona na [...] zł, czyli o [...] zł więcej niż działka nr [...]. Działki te, poza wielkością (działka nr [...] jest większa), mają takie same cechy odnośnie położenia, lokalizacji, uzbrojenia, dojazdu. Jednak to wartość działki mniejszej nr [...] przed uchwaleniem planu miejscowego została wyceniona wyżej, na [...] zł. Wartość działki nr [...] o takich samych cechach ale większej o [...] m2 określono tylko na kwotę [...] zł. Jest to niezrozumiałe dla skarżących, bowiem wydaje się, że posiadająca takie same cechy działka większa powinna mieć większą wartość. Natomiast wartość obu działek po uchwaleniu planu została określona na zbliżonym poziomie i wynosi odpowiednio [...] zł (działka większa) i [...] zł (działka mniejsza). Skarżący powtórzyli pogląd wyrażony w odwołaniu, że ich zdaniem, wartość działki nr [...] przed uchwaleniem planu została zaniżona w operacie i w ich ocenie wynosiła ok. [...] zł, a faktyczny wzrost wartości nieruchomości był o wiele niższy i wynosił ok. [...] zł. W konsekwencji należna od skarżących opłata planistyczna została ustalona nieprawidłowo.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie ponownie wskazując, że ocenie podlega konkretny operat szacunkowy sporządzony dla konkretnej nieruchomości i w określonym celu. Na ocenę powyższą nie może wpływać opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych wydana celem oceny innego operatu sporządzonego wcześniej dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej. Poza tym komisja opiniująca doszła ostatecznie do konkluzji, że operat po uwzględnieniu poprawek, będzie mógł służyć celowi do jakiego został sporządzony. Kolegium nie jest natomiast uprawnione do oceny, czy rzeczoznawca majątkowy jest przekonujący i wiarygodny, bowiem przedmiotem oceny jest sporządzony przez niego operat, a nie jego autor. Organ odwoławczy nie jest też uprawniony do weryfikacji kompetencji rzeczoznawców posiadających wymagane uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Niemniej jednak, wobec przedstawionej i eksponowanej przez skarżących części opinii zespołu opiniującego niewątpliwym pozostaje, że zestawienie jej treści i podlegającego ocenie w niniejszym postępowaniu operatu z dnia [...] r. prowadzi do wniosku, że możliwe aktualnie do weryfikacji zastrzeżenia organu opiniującego nie mają co do zasady zastosowania w tej sprawie. W szczególności rzeczoznawca nie wykorzystał w toku oszacowania wartości nieruchomości transakcji dotyczących użytkowania wieczystego, przyjął krótszy okres monitoringu rynku, oraz zawarł klauzule dotyczące VAT.

Natomiast wywody skargi dotyczące wartości nieruchomości sąsiedniej przed uchwaleniem planu i co za tym idzie zaniżenia wartości działki nr [...] w operacie, nie mogą stanowić podstawy do podważenia wartości dowodowej operatu czy też przyjęcia jako podstawy ustalenia opłaty sugerowanej wartości przedmiotowej nieruchomości. Twierdzenia te mają charakter wysoce subiektywny i w żadnej mierze nie zostały udowodnione.

Pełnomocnik skarżącej na rozprawie w dniu 26 września 2013 r. oświadczył, że popiera skargę i podnosi, że poza wskazanymi w niej zarzutami został naruszony art. 107 § 1 K.p.a. Zdaniem pełnomocnika to obowiązkiem organu było przeprowadzenie ewentualnego dowodu i mającego ma celu weryfikację operatu przez organizację rzeczoznawców. Skarżący wnosili o taką weryfikację w odwołaniu jednak organ się do tego nie ustosunkował, a także jeszcze w toku postępowania administracyjnego kiedy otrzymali operat.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), w związku z art. 3 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) – dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o wyżej powołane przepisy

i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że skarga jest uzasadniona.

Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Organy orzekające w sprawie uznały, że warunki te zostały spełnione.

Jak wynika z akt administracyjnych uchwałą nr XXXV/414/10 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębie geodezyjnym Karwowo w gminie Kołbaskowo, Rada Gminy Kołbaskowo uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego m. in. działkę nr [...] przeznaczając ją pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem funkcji usługowej. W obowiązującym na tym terenie do 31 grudnia 2002 r. ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Kołbaskowo przyjętego uchwałą Nr XXIII/82/87 z dnia 4 grudnia 1987 r. (Dz. Urz. Woj. Szczecińskiego z 1998 r. Nr 2 poz. 31 ze zm.) działka ta była oznaczona jako tereny upraw sadowniczych. W dniu 29 czerwca 2012 r. skarżący sprzedali działkę nr [...].

Głównym zarzutem skargi jest to, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty planistycznej został sporządzony nieprawidłowo, ponieważ rzeczoznawca majątkowy bezzasadnie zaniżył wartość jaką nieruchomość skarżących stanowiąca działkę nr [...] miała przed uchwaleniem planu miejscowego, co spowodowało zawyżenie opłaty planistycznej. Jak wskazali skarżący, do przedmiotowej działki przylega działka nr [...] o identycznych cechach, tylko o [...] m2 mniejsza, której wartość przed uchwaleniem planu została określona przez ten sam organ na kwotę [...] zł. Wartość działki nr [...] przed uchwaleniem planu określono na [...] zł. Natomiast wartość obu tych działek po uchwaleniu planu została określona podobnie, z uwzględnieniem, że działka nr [...] jest większa, na odpowiednio [...] zł i [...] zł. Zarzuty te skarżący sformułowali w odwołaniu od decyzji, ale organ odwoławczy ich nie uwzględnił uznając, że wartość działki nr [...] ustalona w odrębnym postępowaniu nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, a operat szacunkowy w rozpoznawanej sprawie sporządzony na zlecenie organu I instancji został sporządzony rzetelnie i prawidłowo.

Wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla konkretnej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty. Powyższe nie oznacza jednak związania organu administracji ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W ocenie Sądu organ odwoławczy uchylił się od tego obowiązku. Nie zbadał też należycie zarzutów odwołania dotyczących zaniżenia wartości działki nr [...] przed uchwaleniem planu. Wprawdzie samo ustalenie, w odrębnym postępowaniu, wartości działki sąsiedniej o takich samych parametrach tyle że mniejszej o [...] m2 na kwotę wyższą o [...] zł nie oznacza automatycznie, że operat jest nieprawidłowy, ale wymaga to wyjaśnienia, z czego różnica ta wynika. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Z akt sprawy nie wynika, dlaczego możliwe do uzyskania na rynku ceny za dwie określone wyżej nieruchomości przed uchwaleniem planu były tak różne. Tymczasem organ wskazał tylko w uzasadnieniu decyzji, że sposób ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu został określony w operacie szacunkowym, a organ nie posiada specjalistycznej wiedzy do oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Uznając, że operat szacunkowy w sprawie został sporządzony prawidłowo, organ odwoławczy winien wyjaśnić odwołującym się skąd wynika tak duża rozbieżność w określeniu wartości sąsiednich nieruchomości, czego nie uczynił.

Uzasadniony jest także drugi zarzut skargi, sprowadzający się do tego, że z zaskarżonej decyzji ani z operatu szacunkowego nie wynika, w jaki sposób zmiana przeznaczenia terenu spowodowana uchwaleniem planu miejscowego wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości. Operat określa jedynie wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu i po uchwaleniu planu. Nie wskazuje na związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości. Ponadto, w operacie nie podano dat przyjętych do analizy transakcji nieruchomości podobnych, mimo tego, że przyjęty do analizy okres wynosi 3 lata, a z operatu wynika, że ceny w tym okresie ulegały zmianom. Zdaniem Sądu, uchybienie to może rzutować na ocenę prawidłowości sporządzenia operatu.

W rozpoznawanej sprawie organy orzekające w sprawie, w tym w szczególności organ odwoławczy, naruszyły art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. ponieważ nie zebrały i nie oceniły wyczerpująco materiału dowodowego w sprawie i nie wykazały w sposób przekonujący, że okoliczności stanowiące podstawę do ustalenia opłaty planistycznej rzeczywiście zaistniały.

Rozpoznając sprawę ponownie organ orzekający w sprawie rozważy zasadność skorzystania z uprawnienia określonego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami celem ustalenia przez uprawniony podmiot, czy operat szacunkowy rzeczywiście został sporządzony prawidłowo i w zależności od wyników tej oceny rozpozna sprawę ponownie mając na uwadze przedstawioną wyżej ocenę Sądu.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji. Orzeczenie zawarte w pkt. II wyroku wydano na podstawie art. 152 ww. ustawy. O zwrocie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.