II SA/Wr 321/14

Uzasadnienie

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. (dalej: PINB lub organ I instancji) decyzją z dnia 20 stycznia 2014 r., nr 141/2014, działając na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz.1409, dalej jako Prawo budowlane lub w skrócie u.p.b.), nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. S. [...] we W. (dalej zwanej stroną, skarżącą lub Wspólnotą) przeprowadzenie kontroli w/w budynku - w trybie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.b., polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, a także sporządzenie ekspertyzy technicznej, uwzględniającej stan techniczny budynku (w szczególności: pokrycia dachowego wraz z obróbkami blacharskimi i orynnowaniem, stropów - nad lokalem nr 17, gdzie występują przecieki oraz stropu nad piwnicami, ścian, elewacji, balkonów, izolacji przeciwwilgociowych fundamentów, instalacji kanalizacyjnej, instalacji gazowej oraz przewodów kominowych i wentylowania pomieszczeń budynku).

Przedstawiając motywy, ze względu na które orzeczono o nałożeniu opisanych obowiązków, PINB powołał się na wniesioną w dniu 10 lipca 2013 r. skargę jednego z mieszkańców budynku przy ul. S. [...]. W powyższym piśmie wskazano na zły stan techniczny budynku związany z przeciekającym dachem, zalewaniem lokali mieszkalnych, odspajającymi się tynkami elewacji frontowej oraz zawilgoceniem budynku. W związku z powyższym, w celu ustalenia stanu faktycznego organ nadzoru budowlanego wezwano zarządcę budynku - "A." sp. z o.o. do przedłożenia protokołów z ostatnich okresowych kontroli stanu technicznego obiektu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.b. W dniach 20 i 28 sierpnia 2013 r. zarządca budynku przedłożył protokoły kominiarskie nr 207/13 z 21 sierpnia 2013 r. i nr 207/12 z 25 czerwca 2012 r., protokół przeglądu technicznego instalacji gazowej z 6 kwietnia 2013 r., protokół okresowej kontroli stanu technicznego budynku (sporządzony na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 u.p.b.) z 2012r. oraz protokół nr 1/2010 sprawdzenia stanu technicznego przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia (cykl 5-letni) z maja 2010 r. Następnie w dniu 9 września 2013 r. przeprowadził kontrolę stanu technicznego budynku. W trakcie kontroli stwierdzono od strony frontowej miejscowe ubytki tynków w obrębie ostatniej kondygnacji (w rejonie attyki, nad oknem i balkonem lokalu nr 17), a także ukośne spękania tynków pomiędzy oknami na poszczególnych kondygnacjach. W miejscach tych ubytków zaobserwowano zmurszenia spoin w murze. Na gzymsie (nad którym zlokalizowana jest rynna) przy attyce stwierdzono ślady zacieków, w szczególności w miejscach zakończenia rynien, bezpośrednio przy ścianie attyki. Pod płytami balkonowymi zlokalizowanymi od strony frontowej, przy ścianie zaobserwowano natomiast ślady zacieków. W obrębie poddasza nieużytkowego stwierdzono widoczną drewnianą więźbę dachową, która nie wykazywała nadmiernego zużycia technicznego - część elementów więźby jest wymieniona, w części elementy posiadają wzmocnienia. W pomieszczeniu pralni zlokalizowanym na poddaszu stwierdzono spękania na suficie przebiegające równolegle do siebie, prostopadle do ulicy. W lokalu mieszkalnym nr 17 - w pokoju od strony frontowej (z którego istnieje dostęp na balkon) na ścianie od strony frontowej zaobserwowano ślady po zalaniu, zmurszenia powłok i tynków, a także odspojenia i ubytki tynków. W lokalu mieszkalnym nr 13 widoczne były spękania tynków na suficie i ścianach. W obrębie klatki schodowej stwierdzono uszkodzenia tralek balustrady oraz uszkodzenia stolarki okiennej, która wykazuje ślady wieloletniego zużycia technicznego (okna są wypaczone, bez uchwytów, spękania szyb, a także braki malatury). W piwnicy budynku stwierdzono zawilgocenia posadzki i ścian oraz zmurszenia ścian i stropu ceglanego. Belki stalowe stropu posiadają widoczne rozwarstwienia dolnych półek. Stwierdzono również korozję żeliwnych rur kanalizacyjnych. Z przeprowadzonej kontroli sporządzono protokół oraz dokumentację fotograficzną.

W dniu 26 września 2013 r. do PINB wpłynęło kolejne zawiadomienie jednego z mieszkańców z prośbą o interwencję w sprawie nieprawidłowego stanu technicznego obiektu, do którego załączono m.in. pismo z dnia 15 lipca 2013 r. Zarządu Zasobu Komunalnego skierowane do zarządcy obiektu wzywające do podjęcia niezwłocznych działań mających na celu sporządzenie wyceny kosztów uzupełnienia brakującego tynku na elewacji, naprawy poszycia dachowego, koszy, rynien i pasa podrynnowego pod kątem szczelności, a tym samym do likwidacji przyczyn zalewania lokalu nr 17. Do tego pisma załączono również notatkę służbową sporządzoną na podstawie wizji lokalnej z dnia 3 lipca 2013 r. przez pracowników działu technicznego Zarządu Zasobu Komunalnego, przy udziale pracownika zarządcy. Z jej treści wynika, że podczas wizji stwierdzono: zacieki i zabrudzenia na elewacji pod pasem rynnowym; ubytki wypraw tynkarskich na elewacji w pasie nad ostatnią kondygnacją, na attyce, które przypuszczalnie powstały w wyniku długotrwałego zamakania ściany attyki od strony połaci dachu; ubytki wypraw tynkarskich u podstawy murowanych słupków konstrukcji balustrady balkonu dostępnego z lokalu nr 17; odspojenia płytek na 2/3 powierzchni balkonu dostępnego z lokalu nr 17 oraz braki wypełnienia z kitu trwale elastycznego pomiędzy płytkami na płycie balkonu a płytkami na cokole, powodujące przenikanie wód do wypełnienia konstrukcji płyty balkonowej i występowanie zacieków na spodniej stronie płyty balkonowej; zawilgocenie posadzki w korytarzach piwnic, które spowodowane jest wysokim poziomem wód gruntowych, zużyciem izolacji przeciwwilgociowych poziomych ścian i ław fundamentowych. W notatce znalazło się zalecenie nakazujące przeprowadzenie dokładnej wizji w celu ustalenia faktycznych przyczyn zalewania ściany attyki i sufitu lokalu nr 17, a następnie dokonanie naprawy elementów. Ponadto zalecono demontaż płytek ceramicznych z powierzchni płyty balkonowej oraz dokonanie uszczelnienia tarczy balkonu wraz z uzupełnieniem tynku na słupkach balustrady balkonu, a także wykonanie remontu piwnic budynku.

W dnia 9 października 2013 r. do PINB wpłynęło pismo zarządcy budynku z dnia 2 października 2013 r., skierowane do najemczyni lokalu nr 17, w którym zarządca poinformował, że bezpośrednią przyczyną zalewania tego lokalu są ubytki tynków elewacji oraz ich odparzenia, w związku z czym przygotowano wycenę ich naprawy.

W tak kształtującym się stanie sprawy zawiadomieniem z dnia 18 października 2013r. organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego poinformował o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ulicy S. [...]. Jednocześnie organ administracji poinformował strony o włączeniu do materiału dowodowego postępowania protokołu z przeprowadzonej kontroli budynku.

Przedstawiając merytoryczne motywy opisanego na wstępie rozstrzygnięcia PINB wskazał, że na podstawie przeprowadzonej kontroli obiektu oraz notatki służbowej sporządzonej na okoliczność wizji lokalnej, dokonanej przez pracowników działu technicznego Zarządu Zasobu Komunalnego przy udziale zarządcy obiektu stwierdził, że stan techniczny części elementów budynku przy ul. S. [...] budzi wątpliwości i może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Stwierdzono bowiem nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu polegające w szczególności na: występowaniu nieszczelności pokrycia dachowego w obrębie attyki, powodującym przecieki na suficie lokalu nr 17 oraz odparzenia i ubytki tynków elewacji frontowej oraz ubytki spoin (co może prowadzić do degradacji stropu nad lokalem nr 17 oraz dalszej degradacji tynków na elewacji), występowaniu nieszczelności płyt balkonowych, powodujących występowanie zacieków na spodzie płyty oraz ścianie budynku, a także powodujących przedostawanie się wód opadowych do elementów konstrukcyjnych płyty, co w konsekwencji może prowadzić do uszkodzeń płyty. Ponadto stwierdzono znaczne zawilgocenia posadzek i ścian piwnic, co świadczy o przedostawaniu się wód gruntowych i braku prawidłowej izolacji budynku, a także rozwarstwienia stalowych belek stropu nad piwnicą, co również przy braku interwencji może prowadzić do degradacji obiektu. Jak wynika ponadto z przedstawionych w tut. organie protokołów sprawdzenia stanu technicznego przewodów kominowych część pomieszczeń kuchennych i sanitarnych w lokalach mieszkalnych nie posiada wymaganej wentylacji, co stanowi zagrożenie dla osób przebywających w w/w lokalach. Z protokołu sprawdzenia stanu technicznego instalacji gazowej wynika natomiast, że w lokalu mieszkalnym nr 20 występują nieszczelności instalacji gazowej, co także może spowodować zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi.

Organ przytoczył treść art. 62 ust. 3 u.p.b., z którego wynika, że właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. W związku z powyższym stwierdzając zagrożenie i uznając potrzebę pozyskania materiału dowodowego w sprawie, na podstawie którego, będzie można ustalić zakres i sposób koniecznych do wykonania robót budowlanych oraz nakazać usunięcie nieprawidłowości występujących w stanie technicznym budynku przy ul. S. [...] - w celu doprowadzenia elementów budynku do prawidłowego stanu technicznego, PINB uznał za zasadne nałożenie na współwłaścicieli budynku obowiązku przeprowadzenia jego kontroli oraz dostarczenia do organu nadzoru budowlanego stosownej ekspertyzy technicznej, uwzględniającej stan techniczny uszkodzonych elementów budynku. Dalej wskazał, że zasadność przeprowadzenia kontroli budynku wynika ze zmiany stanu faktycznego oraz upływu terminu do jej ponownego przeprowadzenia. Wyjaśniono, że nakazując przeprowadzenie kontroli stanu technicznego nie nakazano nic ponadto, co zobligowany jest czynić właściciel bądź zarządca budynku zgodnie z art. 62 ust. 1 u.p.b. Ponadto zauważono, że z § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. 1999, Nr 74, poz. 836 ze zm., dalej jako r.MSWiA) wynika, że protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać m.in. określenie rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów, zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania oraz zakresu nie wykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych - czego brak w przedstawionym przez zarządcę protokole (brak jest możliwości ustalenia na podstawie przedstawionego protokołu zakresu robót odnoszących się do wszystkich elementów obiektu wymagających naprawy bądź remontu, brak możliwości ustalenia czy wykonano zalecenia zawarte w poprzednich protokołach). Ponadto organ nadzoru budowlanego stwierdził, że wbrew stanowisku zarządcy budynku podanym w piśmie skierowanym do najemczyni lokalu nr 17 z dnia 2 października 2013 r., nieprawidłowości związane z zalewaniem tego lokalu nie powstały na skutek pojawienia się odparzeń i ubytków tynków na elewacji. Stwierdzone odparzenia, tak samo jak zalewanie lokalu są skutkiem powstania innych nieprawidłowości związanych prawdopodobnie z nieszczelnością pokrycia dachowego bądź obróbek w rejonie attyki, a nie przyczyną. Jednocześnie PINB zaznaczył, że zapewniając stronom czynny udział w prowadzonym postępowaniu, zgodnie z art. 10 k.p.a. przed wydaniem decyzji, umożliwiając wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, zawiadomiono strony pismem z dnia 6 listopada 2013 r. o powyższych uprawnieniach. Strony nie wypowiedziały się w sprawie, nie zgłosiły żądań oraz nowych bądź innych dowodów w sprawie.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota, reprezentowana przez zarządcę budynku - A. Sp. z o.o. W odwołaniu podniesiony został zarzut naruszenia art. 7, art. 9, art. 10, art. 28 i art. 77 k.p.a. polegający na braku rozpatrzenia i zebrania całości wymaganego w sprawie materiału dowodowego i dokonanie na tej podstawie błędnych ustaleń faktycznych mających wpływ na treść zaskarżonej decyzji. W tym zakresie wskazano, że nałożone na współwłaścicieli budynku obowiązki dotyczą robót już wykonanych w 2013 r., które polegały na: odbiciu odparzonych tynków na elewacji i ponownym zatynkowaniu zarówno na elewacji budynku jak i na attyce (powód zalewania mieszkania nr 17); polutowaniu połączenia rynien oraz częściowej wymianie pasa podrynnowego; uzupełnieniu ubytków wypraw tynkarskich u podstawy murowanych słupków balustrady balkonu dostępnego z mieszkania nr 17; wymienianie najbardziej skorodowanego poziomu rur kanalizacyjnych w piwnicy, jak też odcinku przyłącza biegnącego pod posadzką w piwnicy (posadzka w chwili obecnej jest sucha). Autor odwołania wskazał na dobry stan dachu, który nie wymaga napraw (przecieki były spowodowane odparzonymi tynkami na attyce). Wskazano również na dokonanie uzupełnienia tralki na klatce schodowej oraz oczyszczenia i zakonserwowania stalowych belek w stropie nad piwnicą.

Ponadto zarzucono naruszenie prawa materialnego tj. art. 61, art. 62 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 u.p.b. poprzez brak uwzględnienia stanu technicznego budynku w chwili obecnej (2014 r.) i faktu wykonania części wyżej opisanych robót w nieruchomości wspólnej. W tym zakresie odwołująca się strona zarzuciła organowi I instancji oparcie się na stanie technicznym budynku oraz w protokole z marca 2010 r. i w konsekwencji nieuwzględnienia przy podejmowaniu decyzji już wykonanych prac.

D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej zwany organem odwoławczym, organem II instancji lub w skrócie DWINB) po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia 19 marca 2014 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji zwrócił uwagę na ciążący na właścicielu lub zarządcy obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 u.p.b., tj. w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz należytym stanem technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (...). Niezbędne do nałożenia obowiązku przez właściwy organ do przedłożenia kontroli i ekspertyzy jest natomiast stwierdzenie, że nieodpowiedni stan obiektu budowlanego lub jego część może spowodować zagrożenie któregokolwiek z wymienionych dóbr, w tym celu organ zobligowany jest do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie. Organ odwoławczy wskazał, że takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, gdzie przyjęto, "by dokonać oceny, czy stan, o którym mowa w art. 62 ust. 3 u.p.b., występuje, należy przeprowadzić postępowanie wyjaśniające celem dokonania konkretnych ustaleń zarówno co do rodzaju obiektu budowlanego, jego stanu technicznego, ewentualnych zagrożeń wynikających z tego stanu - i dopiero po wnikliwej ocenie dokonanej w aspekcie wskazanych przepisów prawnych podjąć stosowne decyzje tymi przepisami przewidziane, tj. przeprowadzenie kontroli bądź wykonanie ekspertyzy" (wyrok NSA z 30 kwietnia 199 r., sygn. akt IV SA 167/97). Ponadto organ II instancji podkreślił, że ustawa upoważnia organy nadzoru budowlanego do wydania nakazu przeprowadzenia kontroli obiektu budowlanego, którego stan techniczny może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Uprawnienie do nakazania przeprowadzenia kontroli stanu technicznego jest niezależne od tego, czy właściciel (zarządca) przeprowadzał tego typu kontrole oraz kiedy była przeprowadzona ostatnia kontrola. Dla wydania nakazu przeprowadzenia kontroli nie musi istnieć stan zagrożenia. Niezbędne jest natomiast stwierdzenie przez właściwy organ, że nieodpowiedni stan obiektu budowlanego lub jego części może spowodować zagrożenie któregokolwiek z wymienionych dóbr (Komentarz do art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, R. Dziwiński, P. Ziemski, 2006).

Dodatkowo wskazał, że na podstawie r.MSWiA, w sprawie przeprowadzenia kontroli oraz sporządzenia ekspertyzy technicznej budynku przy ul. S. [...] - § 5 uzasadnia, iż okresowej kontroli, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.b., podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla: bezpieczeństwa osób, środowiska, konstrukcji budynku. W razie wystąpienia dotyczących tych okoliczności, organy nadzoru budowlanego zobligowane są do podjęcia stosownych - określonych w art. 62 ust. 3 u.p.b. - działań bez zbędnej zwłoki. Obarczające właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego koszty w wyniku tych działań wygenerowane pozostają poza zainteresowaniem organów nadzoru budowlanego. Organ odwoławczy uznał przy tym za zasadne podkreślenie, że podejmując rozstrzygnięcia w trybie przepisów rozdziału 6 u.p.b., organy nadzoru budowlanego nie tworzą dla podmiotów legitymujących się przymiotem strony prowadzonego w tym trybie postępowania nowych obowiązków, a jedynie konkretyzują obowiązki wynikające wprost z przepisów prawa. W kontekście powyższego zauważono, że obiekty budowlane zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1, powinny być w czasie jego użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli: okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Za równie istotną organ odwoławczy uznał okoliczność, że zarządca budynku winien przedłożyć do organu stopnia powiatowego aktualny protokół z kontroli okresowej stanu technicznego obiektu, a nie wymagać jak wskazuje w odwołaniu, aby to organ dokonał takiej kontroli. Ze zgromadzonego materiału dowodowego bezspornie wynika, że właściciel budynku nie dopełnił ciążącego na nim obowiązku, co uzasadnia ingerencję organów nadzoru budowlanego. Według organu odwoławczego, kontrola okresowa z maja 2010 r., nie obejmowała wszystkich elementów budynku. Zgodnie z § 4 pkt 4 r.MSWiA - protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać określenie: 1) stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą, 2) rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów, zgodnie z pkt 1, 3) zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania, 4) metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, 5) zakresu nie wykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych. Z kolei, w protokole z maja 2010 r. brak jest możliwości ustalenia zakresu robót odnoszących się do wszystkich elementów obiektu wymagających naprawy bądź remontu oraz brak możliwości zweryfikowania faktycznego wykonania zaleceń zawartych w poprzednich protokołach. DWINB wskazał, że zaskarżona decyzja ma na celu dokładne wyjaśnienie przyczyny powstania nieprawidłowości (m.in. zalewania lokali) i doprowadzenie budynku do prawidłowego stanu technicznego. Nie nakłada na współwłaścicieli budynku obowiązków wykonania już zrealizowanych robót budowlanych (jak wskazano w odwołaniu).

Organ II instancji wskazał również, że zadaniem ekspertyzy technicznej jest faktyczne wykazanie powstania nieprawidłowości i określenie zakresu niezbędnych do wykonania robót budowlanych. Natomiast, załączony w odwołaniu protokół z grudnia 2013 r. nie wskazuje dokładnego zakresu wykonanych robót naprawczych (wskazano jedynie, iż "częściowo naprawiono tynki na elewacji budynku i naprawiono rynny"). Nie dowodzi również, że usunięto wszystkie nieprawidłowości w stanie technicznym przedmiotowego obiektu, ani nie określa jaki zakres robót budowlanych pozostał do wykonania. W świetle powyższego, argumenty podniesione przez stronę skarżącą w odwołaniu potraktowane zostały za chybione i bez wpływu na zapadłe w sprawie rozstrzygnięcie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na powyższą decyzję wniosła Wspólnota, reprezentowana przez A. Sp. z o.o. Strona skarżąca zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie art. 61 i art. 62 ust. 1 pkt 1 u.p.b., przez nieuwzględnienie stanu technicznego budynku w 2014 r. i faktu wykonania części robót w nieruchomości wspólnej oraz złożenia przez zarządcę wymaganych dokumentów tj. protokołu przeglądu technicznego instalacji gazowej z 2013 r., protokołów kominiarskich, protokołu okresowej kontroli stanu technicznego budynku i innych dokumentów oraz nie przyjęcia faktu wypełnienia przez zarządcę obowiązków wynikających z powyższego przepisu przyjmując jako podstawę rozstrzygnięcia przez organ II instancji art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.b., gdzie organ I instancji w decyzji nr [...] jasno wskazał tryb przeprowadzenia kontroli - art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.b. Zarzucono także naruszenie art. 62 ust. 3 u.p.b. przez przyjęcie, że doszło w kontrolowanym obiekcie do zagrożenia życia i zarządca jest zobowiązany do wykonania dwóch ekspertyz wbrew przedłożonym przez zarządcę dokumentów z przeprowadzonych kontroli w trybie art. 62 ust. 1 pkt 1 u.p.b., a nadto nie dokonanie oględzin budynku. Naruszenie, art. 7, art. 9, art. 10, art. 28 i art. 77 k.p.a. przez nierozpatrzenie i nie zebranie całości materiału dowodowego i dokonanie błędnych ustaleń faktycznych mających wpływ na treść zaskarżonej decyzji organu II instancji i poprzedzającej decyzji organu I instancji poprzez przyjęcie ustaleń organu I instancji w zakresie nałożenia na współwłaścicieli obowiązku z pominięciem już wykonanych w 2013 r. robót budowlanych w nieruchomości wspólnej, które szczegółowo wymieniono w odwołaniu. Według strony skarżącej w sprawie popełniony został błąd w ustaleniach faktycznych, które miały istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji poprzez brak przeprowadzenia kontroli stanu technicznego budynku w 2014 r., opierając się przed wydaniem decyzji na treści protokołu z 2010r. Ponadto doszło do naruszenia § 5 r.MSWiA przez przyjęcie jako podstawy w świetle § 5 okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.b., a nie jak wskazuje § 5 rozporządzenia okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.b.

W odpowiedzi na skargę DWINB nie podzielił stanowiska strony skarżącej i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Chodzi więc o kontrolę aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywaną pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności.

Sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej jako u.p.p.s.a.), uchyla ją lub stwierdza jej nieważność.

Biorąc pod uwagę wyżej wskazane kryteria Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Materialnoprawną podstawę decyzji organu I instancji stanowił przepis art. 62 ust. 3 u.p.b., w myśl którego właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Mając na uwadze literalne brzmienie przytoczonego przepisu przyjąć należy, że dopuszczalne jest jednoczesne zastosowanie przez właściwy organ środków w postaci obowiązku przeprowadzenia kontroli oraz przedłożenia ekspertyzy (vide: wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1657/11).

Tak też uczynił organ I instancji nakładając na Wspólnotę wskazane w przepisie obowiązki: przeprowadzenia okresowej kontroli o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.b. i przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego.

W niniejszej sprawie skarżący wskazuje na nieuwzględnienie stanu technicznego budynku w 2014 r., jak też faktu wykonania części robót w nieruchomości wspólnej oraz złożenia przez zarządcę wymaganych dokumentów tj. protokołu przeglądu technicznego instalacji gazowej z 2013 r., protokołów kominiarskich, protokołu okresowej kontroli stanu technicznego budynku i innych dokumentów. Powyższy zarzut wiąże się z twierdzeniem dotyczącym nieuwzględniania wykonanych w 2013 r. robót budowlanych w nieruchomości wspólnej, a tym samym naruszenia art. 7 i art. 77 k.p.a.

Stanowisko to nie może być również uwzględnione. W judykaturze wskazano bowiem, że w zależności od konkretnego stanu faktycznego, ustalenia dokonane przez organ co do stanu technicznego obiektu budowlanego mogą stanowić wystarczającą podstawę do nakazania przeprowadzenia kontroli i w takim przypadku, jeżeli będzie to konieczne, organ nadzoru budowlanego w decyzji może orzec również obowiązku przedstawienia ekspertyzy. Wyniki przeprowadzonej kontroli oraz treść przedłożonej ekspertyzy mogą stanowić podstawę do podjęcia decyzji przewidzianej w art. 66 bądź art. 67 u.p.b. Możliwa jest również sytuacja gdy w trakcie postępowania organ dojdzie do przekonania, że niezbędne jest wykonanie ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego. Wówczas orzeczenie o obowiązku przedstawienia ekspertyzy ma charakter dowodowy, a właściwą formą działania będzie forma postanowienia, zgodnie z art. 123 § 1 k.p.a. (por. wyroki NSA z dnia: 20 lipca 1999 r., sygn. akt II SA/Po 1886/98; 28 listopada 2001 r., sygn. akt SA/Sz 2346/99, 14 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1622/97, 11 kwietnia 2010 r., sygn. akt II OSK 711/09; 1 sierpnia 2012 r., sygn. akt II OSK 820/11, oraz w doktrynie Prawo budowlane. Komentarz, pod. red. A. Glinieckiego, Warszawa 2012, s. 582-583).

W niniejszej sprawie kontrola stanu technicznego budynku przy ul. S. [...], zainspirowana informacjami pochodzącymi od mieszkańców tego budynku wykazała nieodpowiedni stan techniczny budynku mieszkalnego. Okoliczność ta jest niesporna. Wynika także ze znajdujących się w aktach dokumentów, w tym z notatki służbowej sporządzonej w 2013 r. na okoliczność wizji lokalnej dokonanej przez pracowników działu technicznego Zarządu Zasobu Komunalnego, zawierającej opis stanu technicznego budynki i zalecenia dla zarządcy budynków, których wykonanie ma doprowadzić do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Stwierdzono tym samym, że stan techniczny części elementów budynku przy ul. S. [...] budzi wątpliwości i może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Dlatego też należy przyjąć, że stwierdzając zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia zasadnie w sprawie uznano potrzebę pozyskania materiału dowodowego, na podstawie którego, będzie można ustalić zakres i sposób koniecznych do wykonania robót budowlanych oraz nakazać w trybie art. 66 bądź 67 u.p.b. usunięcie nieprawidłowości występujących w stanie technicznym budynku. W tej sytuacji za niezasadne należało uznać zarzuty skargi odnoszące się do niepełnego materiały dowodowego.

W tym miejscu należy również zauważyć, że stosownie do art. 61 pkt 1 u.p.b. za utrzymywanie i użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tejże ustawy, odpowiada opcjonalnie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Przepis ten pozwala na nakładanie obowiązków wynikających z rozdziału 6 Prawa budowlanego zarówno na właściciela, jak również zarządzającego obiektem budowlanym. Z przepisu tego wynika wprost, że adresatem decyzji przewidzianych w przywołanym rozdziale Prawa budowlanego może być zatem wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych.

W świetle przedstawionych powyżej uwag, stanowisko organu II instancji wyrażone w zaskarżonej decyzji należało uznać za trafne. W szczególności rację należy przyznać organowi odwoławczemu w kwestii twierdzenie dotyczącego obciążającego zarządcę obowiązku przedłożenia aktualnego protokołu z kontroli okresowej stanu technicznego obiektu. W tym zakresie z takiego obowiązku nie zwalnia zarządcy fakt wcześniejszego przeprowadzenia kontroli przez organ nadzoru budowlanego. Niezbędne jest natomiast stwierdzenie przez właściwy organ, że nieodpowiedni stan obiektu budowlanego lub jego część może spowodować zagrożenie któregokolwiek z wymienionych dóbr wymienionych w art. 62 ust. 3 u.p.b. Nie bez znaczenia w badanym przypadku pozostają także dostrzeżone przez organ odwoławczy braki w kontroli okresowej z maja 2010 r. Wobec tego, że ta kontrola nie obejmowała wszystkich elementów budynku zasadnie organ odwoławczy uznał za konieczne dokładne wyjaśnienie przyczyny powstania nieprawidłowości (m.in. zalewania lokali) i doprowadzenie budynku do prawidłowego stanu technicznego. W tym też zakresie nie można mówić, że decyzja nakłada na współwłaścicieli obowiązek wykonania już zrealizowanych robót budowlanych. Stwierdzić również należy, że zasadność przeprowadzenia kontroli budynku może wynikać ze zmiany stanu faktycznego oraz upływu terminu do jej ponownego przeprowadzenia. W ocenie Sądu, organ odwoławczy w sposób właściwy uwzględnił zatem sygnalizowaną w toku prowadzonego postępowania zmianę stanu faktycznego oraz zbadał na ile pozostają miarodajne dla podjętego ostatecznie rozstrzygnięcia ustalenia poczynione przez organ I instancji.

Odnosząc się natomiast do obowiązku wykonania ekspertyzy technicznej, której zadaniem - jak przyjął organ odwoławczy - jest wykazanie powstania nieprawidłowości i określenie zakresu pozostających jeszcze do wykonania robót budowlanych, wystarczającą podstawą do jej nałożenia jest brak dokładnego wykazania przez skarżącą zakresu wykonanych robót naprawczych. Co więcej, sama strona skarżącą przyznaje, że nie wszystkie nieprawidłowości zdołała usunąć. Ponadto, skoro twierdzi, że w toku prowadzonego postępowania sporządziła już ekspertyzę obrazującą stan techniczny obiektu, to obowiązek nałożony kwestionowaną decyzją może zostać wykonany poprzez uzupełnienie już sporządzonej z inicjatywy skarżącej ekspertyzy technicznej o wskazane elementy, a wówczas koszt jej wykonania nie będzie tak dolegliwy.

Zasadny okazał się natomiast zarzut dotyczący powołania się przez organ II instancji na art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.b. zamiast art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy. Zauważyć jednak należy, że powołanie się na ten przepis dotyczyło wyłącznie komparycji decyzji z dnia 19 marca 2014 r., w której organ II instancji błędnie wskazał przepis, na podstawie którego PINB nakazał przeprowadzenie kontroli budynku. W pozostałej części decyzji organ II instancji prawidłowo już powołuje się na art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.b.

Konkludując wskazać trzeba, że organy zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy w sposób wyczerpujący, zastosowały prawidłową podstawę prawną i odniosły ją do właściwego podmiotu, zaś rozpatrzenie materiału dowodowego znalazło odzwierciedlenie w prawidłowym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odpowiadającym wymogom art. 107 § 3 k.p.a. Zebrany w sprawie materiał dowodowy i ustalenia dokonane przez organy obu instancji pozwalały zatem na stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego przedmiotowego budynku, mogącego spowodować zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia, co warunkowało nałożenie obowiązków przewidzianych w przepisie art. 62 ust. 3 w zw. z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.b.

Mając powyższe na uwadze, skoro zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a Sąd nie dostrzegł takich naruszeń przepisów prawa procesowego lub materialnego, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy, w oparciu o art. 151 u.p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu skargę oddalił.