II SA/Bk 154/13

Uzasadnienie

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty A. z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] odmawiającą Inwestorom: J. K. oraz J. P. D. zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalem usługowym w parterze oraz miejscami parkingowymi na poziomie piwnic, na działce nr [...] położonej w A. przy ul. W. P.

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

W dniu [...] października 2012 r. J. K. i J. P. D. - wspólnicy spółki cywilnej J. I. s. c. J. K., J. P. D. w A. wystąpili z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalem usługowym w parterze oraz miejscami parkingowymi na poziomie piwnic, na działce nr [...] położonej w A. przy ul. W. P.

Po dokonaniu analizy przedłożonego materiału Starosta A. stwierdził nieprawidłowości w przedłożonej przez Inwestorów dokumentacji budowlanej i postanowieniem z dnia [...] października 2012 nałożył na Inwestorów obowiązek ich usunięcia do dnia [...] listopada 2012 r. W postanowieniu niniejszym organ wskazał, że projekt budowlany winien odpowiadać warunkom określonym w treści § 12 ust. 1 i ust. 5, § 13 i § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w s[prawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.) oraz, że należy w nim jednoznacznie określić rodzaj planowanych usług i winien on być sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2012 r. poz. 462).

W oznaczonym w ww. postanowieniu terminie tj. w dniu [...] listopada 2012 r. Inwestorzy złożyli pismo wyjaśniające, w którym podnieśli, iż nieprawidłowości wskazane przez organ w ww. postanowieniu nie znajdują oparcia w obowiązujących przepisach prawa.

Starosta A. decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] odmówił Inwestorom zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę omawianego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalem usługowym w parterze.

W uzasadnieniu niniejszej decyzji organ wskazał, że złożona przez Inwestorów informacja nie posiada oparcia w przepisach wykonawczych ustawy Prawo budowlane, jak również nie spełnia wymogów i ustaleń określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w centrum A. ograniczonych ulicami: [...], K., M., W. P. i R. Z. A., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w A. z dnia [...] listopada 2001 r. oznaczonym symbolem MU. Możliwość i rodzaj zabudowy działek położonych na tym terenie, w tym obejmującym wnętrze urbanistyczne zawarta jest w części ogólnej rozdział l oraz w § 26 przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zapis dotyczący wnętrza urbanistycznego zawarty w pkt. 10 wspomnianego § 26 planu miejscowego ustala, że we wnętrzach urbanistycznych należy zachować minimum 50% powierzchni jako biologicznie czynnej tj. niezabudowanej i nieutwardzonej. Jako, że w założeniach przedmiotowego planu nie ma określonej powierzchni biologicznie czynnej na całej powierzchni objętej jego opracowaniem, nie można przyznać racji argumentom Inwestorów twierdzących, że wynikający z § 39 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obowiązek pozostawienia minimum 25% powierzchni działki jako biologicznie czynnej przy projektowaniu budynków wielorodzinnych jest spełniony. Wedle organu wnętrze urbanistyczne znajduje się na działkach o nr. ewid. [...] i [...] i stanowi odrębną własność, natomiast wniosek dotyczy jedynie działki nr [...]. Tym samym projektując po granicy z działką nr ewid. gruntu [...] ścianę z otworami okiennymi i otworem drzwiowym na poziomie parteru i otworami okiennymi i drzwiowymi na poziomie I i II kondygnacji oraz w odległości 4,34 m od istniejącego budynku na działce nr ewid. gruntu [...] naruszone zostały warunki zawarte w § 12 i § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Od ww. decyzji J. K. oraz J. P. D., działający jako wspólnicy J. I. s. c. J. K., J. P. D. w A., złożyli odwołanie, w którym wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i udzielenie pozwolenia na budowę zgodnie z wnioskiem, bądź uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty A. z dnia [...] listopada 2012 r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że teren, na którym Inwestorzy zamierzają zrealizować inwestycję w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta A., oznaczony jest symbolem MU - co oznacza tereny mieszkaniowe usługowe (z przewagą mieszkalnictwa). Na tym terenie Inwestorzy zamierzają zrealizować budynek mieszkalny wielorodzinny z lokalem usługowym w parterze o powierzchni użytkowej lokalu handlowego 365,5m2. Budynek zlokalizowany jest po granicach z działkami sąsiednimi - powierzchnia działki zabudowana jest w 100%. Od strony północno-wschodniej projektowany budynek zlokalizowany jest po granicy z działką nr [...] i z działką [...]. Z załączonej do akt sprawy mapy ewidencyjnej gruntów z datą aktualności na dzień [...] grudnia 2012 r., wynika, że działka ta oznaczona jest symbolem B jako działka budowlana. Natomiast obowiązujący na tym terenie plan przeznacza ją na publiczne wnętrze urbanistyczne do szczegółowego opracowania ze względu na wartości przestrzenne z obowiązkiem aranżacji posadzki, małej architektury, niskiej i wysokiej zieleni. Niniejszy plan ustala również powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej, która nie może być mniejsza niż 300m2, podczas gdy działka nr [...] o powierzchni 0,0494m2 spełnia wymogi działki budowlanej. Inwestorzy lokalizują budynek z otworami okiennymi i drzwiowymi po granicy z działką nr [...], którą to lokalizację uzasadniają uzyskaniem zgody właściciela działki, czyli Burmistrza Miasta A., który w piśmie z dnia [...] października 2011 r. wyraził zgodę na wykonanie drzwi ewakuacyjnych z projektowanego budynku po granicy z działką nr [...]. Organ zauważył, że załączony do akt, przez Starostę A., wykaz właścicieli i władających gruntów, jak również kopia mapy ewidencyjnej nie zawierają działki o numerze [...]. Budynek został zlokalizowany ścianą z otworami okiennymi w odległości 4,34 m od istniejącego budynku na działce nr [...], w którego ścianie są również okna.

Według organu odwoławczego projekt budowlany nie spełnia wymogów § 13 ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wedle, którego odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż: a/ wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35m, b/ 35m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35m, zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57, 60. Z ust. 4 § 13 wynika zaś, że odległości, o których mowa w ust.1 pkt.1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej. W ocenie organu przedłożony projekt budowlany nie spełnia ww. wymogów, natomiast wyjaśnienia Inwestorów nie mogą być uznane, gdyż przedmiotowe informacje powinien zawierać projekt budowlany.

Ponadto organ wskazał, że wymóg uzyskania zgody Burmistrza Miasta A. na wymianę okien w budynku na działce nr [...] z drewnianych na aluminiowe w celu spełnienia wymogów przeciwpożarowych, winien być spełniony na etapie złożonego wniosku o pozwolenie na budowę, a zapewnienia Inwestorów w tym zakresie, nie mogą być uznane za spełnienie obowiązujących przepisów przeciwpożarowych.

Przedłożony projekt budowlany nie dopełnia w ocenie organu odwoławczego także wymogów z § 39 ww. rozporządzenia wedle, którego co najmniej 25% powierzchni działek budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania, należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako, że plan miejscowy nie zawiera zapisu, że teren wnętrza urbanistycznego zalicza się do powierzchni biologicznie czynnej dla sąsiednich działek, nie można uznać za zasadny argument Inwestorów, że ze względu na małą powierzchnię działki zabudowują ją w 100%, a zgodnie z wymogami przepisów prawa teren biologicznie czynny wyznaczają na działce, do której nie posiadają prawa dysponowania. Wyjaśnienie Inwestorów, że sąsiednie działki są również zabudowane w całości nie może być uznane, albowiem znajdują się na nich budynki mieszkalne, ale nie wielorodzinne. Ponadto z mapy ewidencyjnej gruntów wynika, że budynki na działkach [...], [...], [...], [..] nie zostały zlokalizowane po granicy z działką nr [...] i [...]. Zostały one wybudowane zgodnie z nieprzekraczalną linią zabudowy pierzejowej, lecz nie po granicy działki. Organ odwoławczy wskazał, że z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania wynika nakaz takiego kształtowania budynków by stykały się one ścianami bocznymi w celu wytworzenia zwartej pierzei. Wyklucza się w tym przypadku możliwość sytuowania zabudowy wolnostojącej (luźnej). Wyznaczona w planie linia nie zabrania cofnięcia się z budynkiem w głąb działki i spełnienia wymogów obowiązujących w tym zakresie przepisów, nie nakazuje również lokalizacji po granicy.

Ponadto w ocenie organu projekt budowlany zawiera braki w zakresie zaspokojenia potrzeb parkingowych obowiązujących dla całego obszaru objętego ustaleniami planu oraz nie zawiera informacji, w jakim stanie technicznym są fundamenty budynków na sąsiednich działkach od strony południowo wschodniej i od strony południowo zachodniej i w jaki sposób przewiduje się ich zabezpieczenie, w sytuacji, gdy projektowany budynek lokalizuje się bezpośrednio przy istniejących budynkach przewidując kondygnację podziemną przeznaczoną na miejsca parkingowe dla mieszkańców tego budynku.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku na powyższą decyzję wnieśli J. K. i J. P. D., zarzucając jej:

I. Naruszenie prawa materialnego, tj.:

1. Naruszenie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane poprzez uznanie, że złożony przez skarżących projekt budowlany jest sprzeczny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w centrum A., ograniczonych ulicami: 3 M., K., M., W. P. i R. Z. A., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z dnia [...] listopada 2011 r. oraz przepisami wykonawczymi, tj. Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, podczas gdy złożony projekt w takiej sprzeczności nie pozostaje;

2. Naruszenie § 12 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zw. z § 26 ust. 1 pkt 4, § 6 pkt 5 i załącznikiem graficznym do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w centrum A., ograniczonych ulicami; 3 M., K.. M., W. P. i R. Z. A., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z dnia [...] listopada 2011 r. poprzez uznanie, że obowiązujący dla terenu objętego wnioskiem plan nie dopuszcza zabudowy bezpośrednio przy granicy działki skarżących, podczas gdy powołane postanowienia planu dozwalają, a wręcz nakazują zabudowę zgodnie z wyznaczonymi liniami zabudowy, w tym nieprzekraczalną linią zabudowy, czyli bezpośrednio po granicy działki skarżących.

3. Naruszenie § 39 w zw. z art. 15 ust. 2 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o plonowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 4 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i § 26 ust. 1 pkt 10 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w centrum A., ograniczonych ulicami: 3 M., K., M., W. P. i R. Z. A., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z dnia [...] listopada 2011 r. poprzez niewłaściwą wykładnię i przyjęcie, że prawodawca lokalny przewidując urządzenie zieleni we wnętrzu urbanistycznym nie wyłączył w tym zakresie zasady zachowania 25% działki jako terenu biologicznie czynnego, o czym stanowi przepis § 39 powołanego aktu wykonawczego, podczas gdy takowe postanowienie w planie istnieje i przewiduje ulokowanie terenu biologicznie czynnego dla całego terenu objętego opracowaniem planu we wnętrzu urbanistycznym.

4. Naruszenie § 13 w zw. z § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez niewłaściwą wykładnię i uznanie, że projektowany budynek nie zapewnia dostępu do oświetlenia dziennego w zakresie wymaganym w powołanych przepisach, podczas gdy takowy warunek jest spełniony.

5. Naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2, § 13 oraz § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz § 6 pkt 5, 7 i 8 oraz § 26 pkt 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwalą poprzez nietrafne przyjęcie, że w ustalonym stanie faktycznym przepisy te nie zezwalają na usytuowanie projektowanego budynku Inwestora w granicy działki nr [...] i działki [...] oraz [...] podczas gdy sąsiadujące działki nr [...] i [...] nie są działkami budowlanymi, zaś działka nr [...] nie jest działką bezpośrednio sąsiadującą z działką skarżących, a projektowana inwestycja na nią nie oddziaływuje.

6. Naruszenie § 6 pkt 5 w zw. z § 26 ust. 1 pkt 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w centrum A., ograniczonych ulicami: 3 M., K., M., W. P. i R. Z. A., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z dnia [...] listopada 2011 r. poprzez niewłaściwą wykładnię pojęcia nieprzekraczalnej linii zabudowy i przyjęcie, że linia ta nie stwarza po stronie skarżących uprawnienia do projektowania zabudowy, po granicy działki zgodnie z tą linią, podczas gdy mpzp zastrzega jedynie, że poza tą linię nie wolno wyprowadzać zabudowy.

7. Naruszenie przepisów art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez odmowę wydania pozwolenia na budowę i uniemożliwienie skorzystania przez skarżących z prawa do zagospodarowania terenu zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

8. Naruszenie art. 32 ust. 1 i art. 21 ust. 1 Konstytucji RP poprzez ograniczenie prawa własności skarżących z uwagi na treść przepisów wykonawczych, tj. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz naruszenie zasady hierarchiczności aktów normatywnych i wynikającej stąd dyrektywy wykładni przepisów prawa niższego rzędu w świetle przepisów prawa wyższego rzędu, w tym wykładni w zgodzie z Konstytucją.

II. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. Naruszenie art. 136 kpa w zw. z art. 15 kpa w zw. z art. 35 ust. 3 ustawy prawo budowlane, tj. naruszenie zasady dwuinstancyjności poprzez wskazanie w uzasadnieniu decyzji administracyjnej Wojewody P. z dnia [...] stycznia 2013 r. motywów wydanej decyzji, które nie były wskazane w skarżonej decyzji organu l instancji i które nie były wytknięte jako uchybienia w Postanowieniu Starosty A. z dnia [...] października 2012 r. a więc w odniesieniu do których skarżący nie mieli możliwości uzupełnienia stwierdzonych braków w ramach postępowania wyjaśniającego;

2. Naruszenie art. 7. 77 § 1 i art. 80 kpa polegające na zaaprobowaniu wadliwego procedowania przez organ I instancji, sprowadzającego się do nie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym:

1) niewłaściwe ustalenie, że działki nr [...] i [...] sąsiadujące z działką skarżących o nr [...] są działkami budowlanymi;

2) zaniechanie rozważenia argumentów powołanych przez skarżących w piśmie z dnia [...] listopada 2012 r., w którym to piśmie szeroko odnosili się do przyjętej interpretacji przepisów prawa i stanu faktycznego sprawy, wskazując tym samym na zasadność i potrzebę uwzględnienia określonych okoliczności sprawy;

3) nieuwzględnienie faktu, iż zabudowa po granicy z działką [...], [...] oraz

w odległości 4,34 m od istniejącego na działce nr [...] budynku nie narusza

interesu publicznego oraz interesu osób trzecich, w tym właściciela działek o nr

[...], [...] albowiem w tym zakresie skarżący dysponuje pisemną zgodą

właściciela (Gmina Miasto A.) na realizowanie inwestycji na własnej

działce gruntu zgodnie z przedłożonym projektem;

4) nieustalenie, że zabudowa terenu, na którym planują prowadzić inwestycję

skarżący jest warunkowana określonymi w załączniku graficznym do

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w

centrum A., ograniczonych ulicami: 3 M., K., M.,

W. P. i R. Z. A., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z dnia [...] listopada 2011 r. liniami zabudowy pierzejowej oraz nieprzekraczalną linią zabudowy;

5) nieustalenie, że projektowana inwestycja znajduje się obszarze tzw. zabudowy

śródmiejskiej pierzejowej co uzasadnia sytuowanie budynku w sposób zgodny z

wnioskiem skarżącego;

6) zaniechanie poczynienia ustaleń na okoliczność tego, że nawet gdyby przyjąć ustalenie organu II instancji odnośnie do tego, że działki nr [...] i [...] są działkami budowlanymi, to z uwagi na przyszłą i hipotetyczną możliwość wykorzystania rzekomej działki budowlanej (jaką miałoby być wnętrze urbanistyczne) dokonuje się analizy złożonego wniosku przez skarżących, przedkładając tym samym interes właściciela działki [...] nad interes skarżących, a nadto pominięcie argumentu odnośnie do tego, że skarżący utracą w ten sposób prawo zabudowania swojej działki w sposób racjonalnie uzasadniony.

2. Naruszenie art. 7 kpa w zakresie, w jakim przepis ten stanowi o konieczności wyważenia interesu społecznego oraz interesu społecznego w zw. z art. 6 ust. l i 2 pkt l ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez:

1) ograniczenie prawa skarżących do zabudowy własnej działki, zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w centrum A., ograniczonych ulicami; 3 M., K., M., W. P. i R. Z. A., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z dnia [...] listopada 2011 r., w tym w granicach wyznaczonych liniami zabudowy, z uwagi na przyszłe, możliwe wykorzystanie działek nr [...] i [...] jako potencjalnie budowlanych,

2) naruszenie interesu skarżących poprzez odmowę przyznania prawa zabudowy własnej działki zgodnie z poszanowaniem przepisów prawa w tym możliwie najbardziej korzystnym i uzasadnionym ekonomiczni wykorzystaniem przestrzeni.

3. Naruszenie art. 8 i art. 107 § 3 kpa poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, poprzez zaniechanie odniesienia się, zarówno w sposób pozytywny albo negatywny, do twierdzeń i argumentów skarżących powołanych w piśmie z dnia 15 listopada 2012 r., a powtórzonych w odwołaniu od decyzji administracyjnej tj. w szczególności:

1) z jakich powodów organ nie uwzględnił argumentów dotyczących tego, że działki

nr [...] i [...] nie są działkami budowlanymi albowiem w myśl postanowień

obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w centrum A., ograniczonych ulicami: 3 M., K., M., W. P. i R. Z. A., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z dnia [...] listopada 2011 r. stanowią wyraźnie zakreślone na załączniku graficznym do wypisu z mpzp wnętrze urbanistyczne, w którym linie zabudowy wskazują, że nie jest możliwa jakakolwiek zabudowa pomimo usytuowania w kompleksie MU, a powierzchnia tej działki i warunki planu implikują stwierdzenie, że nie jest to działka budowlana;

2) z jakich względów organ kwestionuje argumentację dotyczącą wskazanego w

piśmie z dnia 15 listopada 2012 r., a powtórzonego w odwołaniu argumentu odnośnie

do zapewnienia dopływu światła dziennego do obiektu położonego na działce nr

[...], a tym samym nienaruszeniu przez Inwestora § 12 oraz § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przy uwzględnieniu tego, że w tym zakresie to na organie spoczywa ciężar wykazania zasadności stwierdzenia uchybienia przepisom prawa.

W oparciu o ww. zarzuty Skarżący wnieśli o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody P. z dnia [...] stycznia 2013 r. [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty A. z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Na rozprawie w dniu [...] sierpnia 2013 r. pełnomocnik Skarżących poparł skargę oraz wniósł o obciążenie organu kosztami postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, a zarzuty w niej zawarte są, w znacznej części, uzasadnione.

Art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7.07.1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010r. nr 243, poz. 1623 ze zm.) nakłada na organy architektoniczno-budowlane, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, sprawdzenie: zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska oraz zgodności projektu zagospodarowania działki z przepisami m.in. techniczno-budowlanymi.

W sprawie niniejszej, inwestycja Skarżącej ma polegać na budowie budynku mieszkalno-usługowego posadowionego, niemal w 100% na działce o nr [...], zlokalizowanej w ścisłej zabudowie śródmiejskiej miasta A. Lokalizacja tego rodzaju zabudowy jest zgodna z zapisem § 3 ust. 1 pkt 2 uchwały nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...].11.2001r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A., terenów położonych w centrum ograniczonych ulicami: 3 M., K., M., W. P. i R. Z. A. (zwany dalej: m.p.z.p.). Teren został oznaczony na rysunku graficznym symbolem MU. Przyszła inwestycja ma być posadowiona po granicy z działkami o nr [...] i [...], które wg zapisu m.p.z.p. zaliczone zostały do "wartościowego publicznego wnętrza urbanistycznego do szczegółowego opracowania". Wnętrze to, jak wynika z § 4 pkt 9, § 25 pkt 12, § 26 pkt 10 i 14 ma mieć minimum 50% powierzchni biologicznie czynnej (niezabudowanej i nieutwardzonej) z możliwością realizacji posadzek, małej architektury, niskiej i wysokiej zieleni. W ocenie Sądu, rację należy przyznać Skarżącej, że działki o nr [...] i [...] nie mają statusu działek budowlanych, skoro zapisy w m.p.z.p. nie przewidują tam wznoszenia jakichkolwiek budynków. Jest to ekologiczna enklawa wydzielona spośród terenów ścisłej zabudowy pierzejowej, śródmiejskiej. Zdaniem Sądu błędna jest interpretacja organów twierdzących, że skoro działki o nr [...] i [...] figurują na terenie o symbolu MU, to są z tego tytułu działkami budowlanymi.

Przepis § 12 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12.04.2002r. o sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.), zwanego "rozporządzeniem", stanowi jednoznacznie, że zachowanie odległości inwestycji od granicy dotyczy jedynie sytuacji graniczenia z działką budowlaną. Skoro działki sąsiednie nie są działkami budowlanymi, to wniosek z tego, iż organy niesłusznie zarzuciły Skarżącej niezachowanie w projekcie budowlanym odległości wymienionych w § 12 rozporządzenia.

Drugim argumentem zapewniającym Skarżącym możliwość budowania po granicy z działkami o nr [...] i [...] jest zapis m.p.z.p. w § 26 ust. 1 pkt 4, który stanowi: "wszelką zabudowę należy lokalizować zgodnie z liniami zabudowy wskazanymi na rysunku planu." Natomiast na rysunku graficznym planu działka Skarżących o nr [...] została oddzielona od działki nr [...] nieprzekraczalną linią zabudowy pierzejowej, usytuowanej po granicy tych działek. Oznacza to, jak słusznie twierdzą Skarżący, że ściana przyszłej inwestycji może być posadowiona po granicy z działką nr [...]. Wbrew stanowisku organów, nie znajdują tu zastosowania przepisy § 12 rozporządzenia. Przepis § 12 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że zachowanie odległości (tamże wskazanych) obowiązuje pod warunkiem, gdy z "przepisów odrębnych" nie wynikają inne wymagania. Tymi przepisami odrębnymi są, w niniejszej sytuacji, postanowienia m.p.z.p., obowiązujące w pierwszej kolejności.

Podobnie należy interpretować § 39 rozporządzenia, odnosząc go do zapisów konkretnego m.p.z.p. Przepis ten mówi o należności zachowania minimum 25% powierzchni działki biologicznie czynnej w przypadku budynku wielorodzinnego, jeżeli inne unormowanie nie wynika z planu. W ocenie Sądu, wbrew wywodom organów, to inne unormowanie (które należy tu stosować) wynika z m.p.z.p. miasta A. dla działki inwestorów o nr [...]. Skoro, jak wyżej wspomniano, działki o nr [...] i [...] zostały przeznaczone na terenie o symbolu MU jako "wartościowe publicznie wnętrze urbanistyczne do szczegółowego opracowania" bez możliwości zabudowy i z powierzchnią biologicznie czynną 50%, to wykładnia funkcjonalna zapisów planu wskazuje jednoznacznie, iż ta enklawa ma oddziaływać w sensie ekologicznym na zabudowę ścisłą pierzejową graniczącą bezpośrednio z tym terenem. W tym celu enklawa ekologiczna została ustanowiona i to na terenie będącym własnością Gminy A. (która, nota bene, będąc uczestnikiem niniejszego postępowania, nie wnosiła żadnych zarzutów wobec przedłożonej dokumentacji projektowej Skarżących). Jeżeli m.p.z.p. przyjmuje inne rozwiązanie dla wyznaczenia powierzchni ekologicznie czynnej okalanej ścisłą zabudową na kilku działkach o nr [...], [...], [...]-[...] to oznacza, zdaniem Sądu, że zapis § 39 rozporządzenia nie znajduje zastosowania wobec działki Skarżącej.

Zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem prawa materialnego tj. art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego w związku z § 12, § 39 rozporządzenia oraz, wskazanych powyżej, zapisami m.p.z.p. miasta A. Naruszenie przepisów prawa materialnego polegało na niewłaściwej ich interpretacji i niesłusznego zastosowania.

Natomiast, w odniesieniu do uwag organu dotyczących niespełnienia w projekcie budowlanym wymogów przepisu § 13 w związku z § 60 rozporządzenia, to stwierdzić należy, że organy czyniąc zarzuty Skarżącym, nie podjęły w tym temacie należnych ustaleń, naruszając przepisy art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. § 13 rozporządzenia, które reguluje wymagania dotyczące zachowania naturalnego oświetlenia budynku sąsiedniego w zależności od planowanej inwestycji. Przepis ten mówi o "odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów" co oznacza, że obiekt przesłaniany nie musi znajdować się na działce bezpośrednio graniczącej z działką inwestora. W tejże sprawie, na działce nr [...] znajduje się budynek, będący własnością Gminy A., którego odległość od planowanej inwestycji (poprzez działkę o nr [...]) wynosić będzie 4,34m. Mając na uwadze gabaryty obu budynków (w tym planowanego) oraz występujące otwory okienne, inwestor powinien w załączonym projekcie zagospodarowania terenu zawrzeć ocenę oświetlenia według zasad określonych w § 13 rozporządzenia. Analiza nasłonecznienia istniejących okien w ścianie budynku na działce o nr [...] została złożona (co prawda) na etapie postępowania sądowego (k.[...]). Jednakże Starosta A. w postanowieniu z dnia [...].10.2012r., wydanym w trybie art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, nie nałożył na inwestorów konkretnego obowiązku przedstawienia analizy nasłonecznienia budynku na działce nr [...] ograniczając się jedynie do stwierdzenia naruszenia § 13 rozporządzenia "ponieważ będzie powodować zaciemnienie otworów okiennych w ścianie szczytowej istniejącego budynku na działce nr [...]." Starosta A. dokonał przedwczesnej oceny, nie dysponując analizą zaciemnienia.

Należy zwrócić uwagę, że treść postanowienia Starosty A. z dnia [...].10.2012r. nakładającego na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w dokumentacji projektowej, miała priorytetowe znaczenia dla dalszego toku sprawy, sprowadzającego się do odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego z odmową wydania pozwolenia na budowę.

Postanowieniem z dnia [...].10.2012r. nie kwestionowało faktu, iż zapewnienie Burmistrza A. o wymianie okien w budynku na działce nr [...] nie jest wystarczającym argumentem zabezpieczenia ochrony ppoż. Jak słusznie wynika z zarzutów skargi, w/w postanowienie ani też decyzja organu I instancji nie wymienia, jako przyczyn odmownej decyzji, takich braków w dokumentacji jak: brak uzgodnień z zarządcą ulic sąsiednich co do korzystania z ich parkingów, braku informacji o stanie technicznym fundamentów w sąsiednich budynkach, zaniechanie wskazania rodzaju usług planowanych w lokalu inwestora. Zarzuty powyższej treści pojawiają się dopiero na etapie decyzji organu II instancji. Dlatego też miało miejsce naruszenie zasady dwuinstancyjności (art. 136 k.p.a.) poprzez wskazanie nowych motywów w decyzji Wojewody P. takich, o których Skarżący nie byli informowani w organie I instancji. Decyzja organu I instancji zawiera poważne braki w uzasadnieniu stanu faktycznego i prawnego, uchybiając przepisowi art. 107 § 3 k.p.a.

Rozpatrując sprawę ponownie, organ I instancji winien mieć na względzie interpretację przepisów prawa materialnego jakiej Sąd dokonał w niniejszym uzasadnieniu. Sąd, orzekając w tejże sprawie, nie uchylił postanowienia Starosty A. chociaż były ku temu podstawy materialno-procesowe.

Organ I instancji winien wydać decyzję o pozwoleniu na budowę, jeżeli stwierdzi, że zostały spełnione przez inwestora wszystkie wymogi przewidziane w art. 35 ust. 1 pkt 1-4 Prawa budowlanego. Jeżeli natomiast dojdzie do wniosku, iż dokumentacja budowlana nadal nie spełnia przesłanek w/w przepisu, to zgodnie z art. 35 ust. 3 wyda nowe postanowienie o stosownej treści, przy czym organ winien określić nałożone obowiązki w sposób konkretny i zrozumiały.

Mając na względzie powyższe okoliczności i na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lt. a, c oraz art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz U. z 2012r. poz. 270) orzeczono, jak w sentencji.