I SA/Wa 185/13

Uzasadnienie

Prezydent miasta W. decyzją z dnia [...] października 2012 r. orzekł o:

1. ustalieniu odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość przejętą na rzecz miasta W. w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) pod drogę publiczną - ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta KW Nr [...], objętą decyzją Prezydenta miasta W. Nr [...] z dnia [...].10.2010 r. zatwierdzającej projekt budowlany oraz zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, w wysokości [...] zł (słownie złotych: sto trzydzieści siedem tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt), na rzecz: M. S.A. z siedzibą w W.;

2. ustalieniu odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł (słownie złotych: [...]), na rzecz: R. Sp. z o. o. z siedzibą w W.;

3. zapłaty ustalonego odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na przedmiotowej nieruchomości dokona Prezydent Miasta W., jako organ Miasta W. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadniu decyzji organ I instancji wskazał, iż decyzją z dnia [...] października 2010 r. Prezydent miasta W. zatwierdził projekt budowlany oraz zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] wraz z przebudową części drogi powiatowej ul. [...] oraz budowę oświetlenia ulicy, chodników, ścieżki rowerowej, zatok parkingowych, wjazdów do posesji przylegających do pasa drogowego oraz infrastruktury technicznej. Lokalizacją inwestycji objęta została m. in. działka ewidencyjna nr [...]o pow. [...] m2 z obrębu [...]. Z informacji z ewidencji gruntów wynika, iż jako właściciel nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...] tj. działki ew. [...] o powierzchni [...] m2 z obrębu [...] wpisane jest miasto W.

W dziale III księgi wieczystej wpisane było:

- ograniczone prawo rzeczowe – "prawo użytkowania na rzecz M. Sp. z o.o. [...] w W. oraz jej następców prawnych, polegające na prawie wejścia na działkę nr [...] z obrębu [...] w części, w której przebiegają przyłącza gazowe w celu dokonania przeglądu technicznego, konserwacji, naprawy lub wymiany uszkodzonych elementów, a także w celu dostępu do szafek przyłącznych gazu zamontowanych na ścianie budynku;

- ograniczone prawo rzeczowe - "prawo użytkowania na rzecz S. S.A. w W. oraz jego następców prawnych, polegające na prawie wejścia na działkę nr [...] z obrębu [...] w części której przebiegają instalacje i przyłącza ciepłownicze w celu dokonywania przeglądu technicznego, konserwacji, naprawy lub wymiany uszkodzonych elementów, a także w celu dostępu do pomieszczeń w których znajdują się elementy przyłączy i węzły cieplne;

- ograniczone prawo rzeczowe - "prawo użytkowania działek gruntu nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]na rzecz M. S.A. oraz jego następców prawnych o treści szczegółowo określonej w paragrafie 2 oświadczenia o ustanowieniu prawa użytkowania;

- ograniczone prawo rzeczowe - "prawo użytkowania działek gruntu nr [...], nr [...] i nr [...] na rzecz M. Sp. z o. o., [...] oraz jej następców prawnych o treści szczegółowo określonej w paragrafie 2 oświadczenia o ustanowieniu prawa użytkowania;

- ograniczone prawo rzeczowe - "prawo użytkowania działek gruntu nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]i nr [...] na rzecz Z. S.A. oraz jego następców prawnych o treści szczegółowo określonej w paragrafie 2 oświadczenia o ustanowieniu prawa użytkowania.

Prezydent wskazał równiez, iż na dzień [...] maja 2011 r. (data wydania przez Wojewodę [...] decyzji Nr [...] utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta miasta W. Nr [...] z dnia [...].10.2010 r. zatwierdzającej projekt budowlany oraz zezwalającej na realizację inwestycji drogowej) prawo użytkowania nieruchomości objętej KW Nr [...] przysługiwało: spółce R. Sp. z o.o. jako następcy prawnemu R. S.A. poprzednio działającej pod firmą S. S.A., M. Sp. z o. o., S. S.A. i M. S.A.

Prezydent wskazał, iż na podstawie ustawy z dnia z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, stanowiącymi linie podziału na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4a w/w ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za te nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z tą ustawą odszkodowanie za przjętą nieruchomośc przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Prezydent ustalił także, iż przedmiotowa nieruchomość, w dniu w którym decyzja Prezydenta miasta W. Nr [...] z dnia [...].10.2010 r. stała się ostateczna, stanowiła własność Miasta W. Nieruchomość w chwili nabycia, była obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Wskazał także, iż zgodnie z art. 12 ust. 4c w.w. ustawy, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

Natomiast w dniu [...] sierpnia 2011 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na w.w. nieruchomości.

Prezydent podniósł także, iż na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W oparciu o art. 18 ust. 1d omawianej ustawy kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

Organ pierwszej instancji wskazał, iż podmiotem uprawnionym do otrzymania ustalonego odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych jest M. Sp. z o. o., S. S.A., M. S.A. oraz R. Sp. z o. o.

Prezydent podniósł także, iż zgodnie z informacją na stronie 17,18 i 40 operatu szacunkowego z dnia [...].10.2011 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, ustanowione ograniczone prawo rzeczowe opisane w § 2 aktu notarialnego (rep. [...]) z dnia [...].12.2003 r. "nieodpłatne i bezterminowe prawo użytkowania nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...], przy ul. [...] w W., objętej powołaną księgą wieczystą KW Nr [...] na rzecz M. Sp. z o.o. [...] ulica [...] oraz jej następców prawnych, polegające na prawie wejścia na wyżej wymienioną działkę w części której przebiegają przyłącza gazowe w celu dokonywania przeglądu technicznego, konserwacji, naprawy lub wymiany uszkodzonych elementów, a także w celu dostępu do szafek przyłącznych gazu zamontowanych na ścianie budynku", wykonywane było tylko w podziemnej części nieruchomości - działki nr [...], przy czym nie było wykonywane i nie było projektowane wykonywanie tego prawa użytkowania na obszarze przedmiotowej działki ew. nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]). Dodatkowo należy zauważyć, że budynek - o którym mowa w powyższym zapisie - nie jest usytuowany na obecnej działce nr [...].

Ponadto w § 2 aktu notarialnego (rep. [...]) z dnia [...].07.2004 r. zapisano, że zostało ustanowione "nieodpłatne i bezterminowe prawo użytkowania nieruchomości stanowiących działki nr [...], nr [...]i nr [...], położonych w W. przy ul. [...], objętych powołaną księga wieczystą KW Nr [...] na rzecz M. Sp. z o. o. Oddział [...] oraz jej następców prawnych, którego wykonywanie ograniczone będzie do użytkowania pasa gruntu, na którym przebiegają przyłącza gazowe na czas eksploatacji tych sieci w celu wykonywania czynności związanych z przeglądami, konserwacją, naprawami lub wymianą przyłączy wraz z dostępem do szafek przyłącznych gazu zamontowanych na ścianach budynków". Budynki - o których mowa w powyższym zapisie - nie są usytuowane na obecnej działce nr [...]. Prawo użytkowania ustanowione na rzecz M. Sp. z o. o. [...] wykonywane było tylko w podziemnej części nieruchomości stanowiącej działki nr [...], nr [...] i nr [...], przy czym nie było wykonywane i nie było projektowane wykonywanie tego prawa użytkowania na obszarze przedmiotowej działki ew. nr [...].

Dodatkowo ujawnione ograniczone prawo rzeczowe opisane w § 2 aktu notarialnego (rep. [...]) z dnia [...].12.2003 r. "nieodpłatne i bezterminowe prawo użytkowania nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...], przy ul. [...] w W., objętej powołaną księgą wieczystą KW Nr [...] na rzecz S. S.A. oraz jej następców prawnych przy ul. [...] w W., polegające na prawie wejścia na wyżej wymienioną działkę, w części której przebiegają instalacje i przyłącza ciepłownicze w celu dokonywania przeglądu technicznego, konserwacji, naprawy lub wymiany uszkodzonych elementów, a także w celu dostępu do pomieszczeń, w których znajdują się elementy przyłączy i węzły cieplne", wykonywane było tylko w podziemnej części nieruchomości - działki nr [...], przy czym nie było wykonywane i nie było projektowane wykonywanie tego prawa użytkowania na obszarze przedmiotowej działki ew. nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]).

Biorąc pod uwagę powyższe Prezydent przyjął, że wygaśnięcie prawa użytkowania ustanowionego na rzecz: M. Sp. z o. o. oraz S. S.A. nie skutkuje powstaniem szkody, a w konsekwencji odszkodowanie za powyższe prawo nie przysługuje.

Organ wskazał, iż w celu ustalenia wysokości odszkodowania za ograniczone prawa rzeczowe - prawo użytkowania - ustanowione na przejętej nieruchomości, w dniu [...].10.2011 r. został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na ww. nieruchomości. Wartość rynkowa prawa użytkowania ustanowionego na rzecz M. oszacowana została na kwotę [...] zł, wartość rynkowa prawa użytkowania ustanowionego na rzecz R. Sp. z o. o. oszacowana została na kwotę [...] zł, wartość rynkowa prawa użytkowania ustanowionego na rzecz M. Sp. z o. o. wyniosła [...] zł oraz wartość rynkowa prawa użytkowania ustanowionego na rzecz S. oszacowana została na [...] zł.

Prezydent wskazał, iż sporządzony operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w szczególności zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a także zgodnie ze standardami zawodowymi (Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) oraz Notami Interpretacyjnymi).

Dla obszaru na którym usytuowana jest przedmiotowa nieruchomość obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego rejonu ulicy [...] uchwalony - Uchwała Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...].08.2000 r. Zgodnie z tym planem przedmiotowy grunt przeznaczony jest pod drogi publiczne. Na podstawie analizy rynku lokalnego stwierdzono brak transakcji, na terenie dzielnicy [...] i dzielnic sąsiednich, nieruchomościami podobnymi zajętymi lub przeznaczonymi na cele drogowe, a jedynie grunty przeznaczone pod zabudowę kubaturową: mieszkaniową, usługową, handlową i biurową. Wartość prawa użytkowania określono jako funkcje wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywane to prawo rzeczowe. W wycenie uwzględniono, że ustanowienie przedmiotowego ograniczonego prawa rzeczowego nie wpłynie na zmianę wartości tej części nieruchomości obciążanej, na której nie będzie wykonywane prawo użytkowania. Przy określaniu wartości prawa użytkowania uwzględniono przepisy art. 252 - 284 Kodeksu Cywilnego. Wartość prawa użytkowania określono uwzględniając a) wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, z założeniem, że przedmiotowy grunt jest postrzegany jako samodzielna nieruchomość, b) ograniczone możliwości alternatywnego sposobu zagospodarowania działki ew. nr [...], c) brak odpowiednich transakcji, których przedmiotem byłby grunt o podobnym przeznaczeniu d) fakt, że ustanowione było prawo użytkowania nieograniczone w czasie - stąd określono wartość prawa użytkowania dla potrzeb naliczenia jednorazowego odszkodowania z tytułu wygaszenia tego prawa.

Prawo użytkowania na rzecz M. było i jest wykonywane tylko w podziemnej części nieruchomości a) wodociągi - pas gruntu o długości [...] m i szerokości [...] m., powierzchnia strefy gruntu, na której będzie wykonywane to prawo rzeczowe wynosi [...] m2, b) kanalizacja deszczowa i kanalizacja sanitarna - pas gruntu o długości [...] m. i szerokości [...] m, powierzchnia strefy gruntu, na której będzie wykonywane to prawo rzeczowe wynosi [...] m2, gdyż pas strefy kanalizacji pokrywa się w części z pasem strefy wodociągu.

Wysokość potencjalnej stawki rocznej z tytułu korzystania z gruntu przyjęto, na podstawie analizy rynku, w wysokości średniej 7% wartości gruntu jako prawa własności (przy założeniu przez analogię do opłat rocznych z tytułu prawa użytkowania wieczystego 3% oraz stawek czynszu prawa dzierżawy 6-8%). Wysokość potencjalnego rocznego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa do gruntu wynosi [...] zł. Współczynnik kapitalizacji na podstawie rynku kapitałowego przyjęto w wysokości 12,500. Stąd Prezydent przyjął wartość prawa użytkowania określona dla potrzeb naliczenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywane to ograniczone prawo rzeczowe została oszacowana na kwotę [...] zł.

Prawo użytkowania na rzecz Z. S.A. (obecnie R. Sp. z o. o.) było i jest wykonywane w granicach przedmiotowej działki ew. nr [...]. Stąd Prezydent przyjął, że wygaśnięcie użytkowania z mocy prawa skutkuje powstaniem szkody, a w konsekwencji naliczeniem odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania. Prawo użytkowania jest wykonywalne tylko w częściach nieruchomości o powierzchni strefy gruntu [...] m2. Wysokość potencjalnej stawki rocznej z tytułu korzystania z gruntu przyjęto, na podstawie analizy rynku, w wysokości średniej 7% wartości gruntu jako prawa własności (przy założeniu przez analogię do opłat rocznych z tytułu prawa użytkowania wieczystego 3% oraz stawek czynszu prawa dzierżawy 6-8%). Wysokość potencjalnego rocznego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa do gruntu wynosi [...] zł. Współczynnik kapitalizacji na podstawie rynku kapitałowego przyjęto w wysokości 12,500. Prezydet przyjął stąd wartość prawa użytkowania określona dla potrzeb naliczenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywane to ograniczone prawo rzeczowe została oszacowana na kwotę [...] zł. Wartość działki ewidencyjnej nr [...] jako przedmiotu prawa własności została oszacowana na kwotę [...] zł/m2.

Od powyższej decyzji M. Sp. z o.o. wniosła odwołanie. W odwołaniu skarżąca podniosła, iż odszkodowanie za ograniczone prawo rzeczowe przysługuje także wówczas, gdy prawo to nie jest wykonywane na działce gruntu przejętej pod drogę publiczną. Skarżąca zarzuca także organowi pierwszej instancji, iż nie zbadał należycie zakresu ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na rzecz M. Sp. z o.o., albowiem spółce tej przysługiwało uprawnienie do korzystania z nieruchomości także w stosunku do potencjalnych urządzeń, które mogą powstać w przyszłości na przedmiotowej nieruchomości.

Rozpatrując powyższe odwołanie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. , nr [...]uchylił w całości zaskarżoną decyzję i orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania za prawo użytkowania działek gruntu nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], które wygasło w odniesieniu do nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w Dzielnicy [...], w obrębie [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], zwanej dalej "przedmiotową nieruchomością", z mocy prawa, w związku z decyzją Prezydenta miasta W. nr [...] z dnia [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] wraz z przebudową części drogi powiatowej - ul. [...] oraz decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2011 r., utrzymującą w mocy ww. decyzję, na rzecz M. S..A., z siedzibą w W. w kwocie [...] zł;

2. ustaleniu odszkodowania za prawo użytkowania działek gruntu nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], które wygasło w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, z mocy prawa, w związku z decyzją Prezydenta miasta W. nr [...] z dnia [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] wraz z przebudową części drogi powiatowej - ul. [...] oraz decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] 2011 r., utrzymującą w mocy ww. decyzję, na rzecz R. Sp. z o.o., z siedzibą w W. w kwocie [...] zl;

3. odmowie ustalenia odszkodowania za prawo użytkowania działki gruntu nr [...] z obrębu [...], które wygasło w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, z mocy prawa, w związku z decyzją Prezydenta miasta W. nr [...] z dnia [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] wraz z przebudową części drogi powiatowej - ul. [...], oraz decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2011 r., utrzymującą w mocy ww. decyzję, przysługujące S. S.A., z siedzibą w W.;

4. odmowie ustalenia odszkodowania:

a) za prawo użytkowania działek gruntu nr [...],[...] , [...], które wygasło w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, z mocy prawa, w związku z decyzją Prezydenta miasta W. nr [...] z dnia [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] wraz z przebudową części drogi powiatowej - ul. [...], oraz decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2011 r., utrzymującą w mocy ww. decyzję oraz;

b) za prawo użytkowania działki gruntu nr [...] z obrębu [...], które wygasło w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, z mocy prawa, w związku z decyzją Prezydenta miasta W. nr [...] z dnia [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] wraz z przebudową części drogi powiatowej - ul. [...], oraz decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2011 r., utrzymującą w mocy ww. decyzję, przysługujące M. Sp. z o.o., z siedzibą w W.;

5. zobowiązał Prezydenta miasta W. do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 i 2 w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, iż pomimo zasadniczej aprobaty dla treści zaskarżonej decyzji uznał, iż w sentencji decyzji powinny zostać wyszczególnione wszystkie podmioty, którym przysługiwały ograniczone prawa rzeczowe ze wskazaniem odpowiednich kwot, aczkolwiek w niektórych przypadkach należy rozstrzygnąć, iż odszkodowanie za utracone prawo nie przysługuje. Z sentencji decyzji wynikać powinno, iż organ rozpatrzył sprawę odszkodowawczą w odniesieniu do wszystkich ograniczonych praw rzeczowych obciążających przedmiotową nieruchomość, skoro wynika to z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji. W przypadku nie odniesienia się w sentencji decyzji do wszystkich ograniczonych praw rzeczowych powstaje wątpliwość czy decyzja rozstrzyga także w zakresie praw rzeczowych niewymienionych w jej sentencji.

Wskazał ponadto, iż celem określenia wartości ograniczonych praw rzeczowych rzeczoznawca wycenił grunt przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, przyjmując do porównania nieruchomości o przeznaczeniu budowlano-usługowym. Z załączonego do operatu rysunku planu miejscowego wynika, iż do przedmiotowej nieruchomości przylegają tereny przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne i usługi. Rzeczoznawca posłużył się przeznaczeniem nieruchomości przyległych w planie miejscowym z uwagi na brak transakcji sprzedaży gruntów pod drogi publiczne. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Pomimo, iż w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości znajdują się także nieruchomości przeznaczone pod zieleń parkową (ZP), nie jest możliwe jednoznaczne rozstrzygnięcie które z tych przeznaczeń należy uznać za przeważające, zatem przyjęto, iż rzeczoznawca mając w tym zakresie pewną swobodę i dysponując rozeznaniem na lokalnym rynku nieruchomości, prawidłowo ustalił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości. Ponadto Wojewoda nie znalazł w badanym operacie wad istotnych, wpływających na określoną wartość nieruchomości. Rozpatrywany operat szacunkowy został sporządzony z wysoką starannością oraz pozbawiony jest zapisów budzących wątpliwości co do rzetelności autora. Zawiera on szereg załączników, w szczególności załączono treść oświadczeń o ustanowieniu praw użytkowania obciążających przedmiotową nieruchomość, co należy ocenić pozytywnie, albowiem rzeczoznawca umożliwił w ten sposób organom należytą kontrolę poprawności wyceny ww. praw. Wskazał także, iż pomimo upływu 12 miesięcy od dnia sporządzenia badanego operatu, dopuszczalne jest jego wykorzystanie do celu, dla którego został sporządzony, albowiem został on opatrzony klauzulą potwierdzającą jego aktualność w dniu [...] listopada 2012 r.

Podzielił pogląd organu pierwszej instancji, iż ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie skutkuje w każdym przypadku prawem do odszkodowania, w szczególności wówczas, gdy wywłaszczona zostaje jedynie część nieruchomości albo jedna z kilku nieruchomości obciążonych jednym prawem rzeczowym łącznie. W przypadku przedmiotowej działki nr [...] , M. Sp. z o.o. oraz S. nie poniosły szkody z tytułu wygaśnięcia przysługujących im ograniczonych praw rzeczowych, albowiem nie były uprawnione na podstawie ww. praw rzeczowych do korzystania z tej działki z uwagi na brak urządzeń infrastruktury gazowniczej i ciepłowniczej na rozpatrywanym terenie. W przypadku tych podmiotów nie doszło zatem do uszczuplenia ich uprawnień. Pomimo wygaśnięcia ww. praw, rzeczoznawca prawidłowo ustalił, iż uszczerbek ten nie odpowiada szkodzie majątkowej, za którą należy ustalić odszkodowanie.

Ponadto wskazał, iż nietrafne są tezy skarżącej stwierdzające, iż odszkodowanie za ograniczone prawo rzeczowe dla M. powinno uwzględniać urządzenia, które mogłyby w przyszłości zostać wybudowane na przedmiotowej nieruchomości. Brakuje bowiem w oświadczeniu o ustanowieniu prawa użytkowania zapisów potwierdzających powyższą tezę. Oświadczenie to zostało sformułowane precyzyjnie i nie budzi wątpliwości, iż prawo użytkowania dotyczyło utrzymania urządzeń już istniejących, nie obejmując prawa do zabudowy tej nieruchomości ani uprawnień w odniesieniu do urządzeń przewidzianych do wybudowania w przyszłości.

Wskazał również, iż rzeczoznawca zastosował w badanym operacie sposób wyceny ograniczonych praw rzeczowych, ustanowionych na nieruchomości, oparty na podejściu dochodowym, metodzie inwestycyjnej, technice kapitalizacji prostej. Z operatu wynika, iż rzeczoznawca obliczył potencjalny roczny dochód, możliwy do uzyskania za udostępnienie praw do nieruchomości, mnożąc go następnie przez współczynnik kapitalizacji. Z kolei roczny dochód z nieruchomości został określony, jako funkcja wartości m2 gruntu obciążonej nieruchomości, oraz powierzchni, na której wykonywane było ograniczone prawo rzeczowe. W odniesieniu do każdego z ograniczonych praw rzeczowych rzeczoznawca określił odrębnie powierzchnię nieruchomości, na której dane prawo było wykonywane uwzględniając zakres poszczególnych ograniczonych praw rzeczowych. Z załączonych do operatu map wynika, iż powierzchnia wykonywania poszczególnych ograniczonych praw rzeczowych zależy proporcjonalnie od długości poszczególnych urządzeń infrastruktury liniowej. Według Wojewody powyższa metoda przyjęta przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń. Z oświadczeń o ustanowieniu użytkowania z dnia [...] lipca 2004 r. oraz z dnia [...] grudnia 2003 r., załączonych do badanego operatu szacunkowego, wynika, iż każde z wycenianych ograniczonych praw rzeczowych ograniczone było w wykonywaniu do części nieruchomości, na której odpowiednie urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane. Z oświadczeń powyższych nie wynika uprawnienie do budowania nowych urządzeń na rozpatrywanym terenie ani uprawnienie do dokonywania czynności w odniesieniu do urządzeń projektowanych, ale dotychczas niezrealizowanych. W tych warunkach rzeczoznawca trafnie określił wartość ograniczonych praw rzeczowych proporcjonalnie do powierzchni wykonywania tych praw, którą należy rozumieć jako powierzchnię, na której mogły być prowadzone czynności konserwacyjne i inne czynności wymienione w ww. oświadczeniach.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła M. Sp. z o.o., w części dotyczącej pkt 4 zaskarżonej decyzji odnoszącego się do odmowy ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącej za wygaśnięcie prawa użytkowania działki gruntu nr [...] z obrębu [...] wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w ww. części oraz decyzji ją poprzedzającej z powodu nieprzyznania na rzecz skarżącej odszkodowania za wygaśnięcie ww. prawa na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr ew. [...] w obrębie [...] oraz zasądzenie kosztów postępowania zarzucając naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 12 ust. 4 f w zw. z art. 18 ust. 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 z późn. zm.) przez uznanie, że skarżącej nie należy się odszkodowanie za wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci użytkowania z uwagi na to, iż M. Sp. z o.o. nie poniosła szkody z tytułu wygaśnięcia przysługującego jej ograniczonego prawa rzeczowego, albowiem nie była uprawniona na podstawie ww. prawa rzeczowego do korzystania z działki z uwagi na brak urządzeń infrastruktury gazowniczej. Nie doszło zatem do uszczuplenia jej uprawnień, podczas gdy art. 12 ust. 4 f ww. ustawy nie uzależnia przyznania odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego (w przedmiotowym przypadku chodzi o użytkowanie) od jakichkolwiek dodatkowych okoliczności, a jedynymi przesłankami koniecznymi do przyznania odszkodowania za wygaśnięcie ww. prawa jest przysługiwanie tego prawa osobie uprawnionej w chwili wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej oraz wygaśnięcie tego prawa. Fakt przysługiwania tego prawa Skarżącej wprost wynika z oświadczenia o ustanowieniu użytkowania na rzecz Skarżącej z dnia [...].07.2004 r., rep. A nr [...], co nie jest kwestionowane przez organ administracji. Zaś z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie została wydana ostateczna decyzja dotycząca zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, fakt wygaśnięcia przedmiotowego użytkowania również nie budzi żadnych wątpliwości. Podobnie art. 18 ust. 1d ww. ustawy nakazuje kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia niniejszego użytkowania wypłacić skarżącej bez spełnienia przez podmiot uprawniony jakichkolwiek dodatkowych przesłanek;

2. przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. i w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. przez brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego:

a) udzielenie skarżącej odmowy ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie użytkowania ustanowionego na jej rzecz na przedmiotowej nieruchomości z uwagi, iż "(...) uszczerbek ten nie odpowiada szkodzie majątkowej, za którą należy ustalić odszkodowanie", podczas gdy art. 12 ust. 4f oraz art. 18 ust. 1d ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie uzależnia ustalenia odszkodowania od jakiegokolwiek "uszczerbku";

b) co w konsekwencji doprowadziło do przyjęcia przedmiotowej opinii rzeczoznawcy majątkowego za zasadną i dokonania odmowy ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie użytkowania przysługującego Skarżącej na niniejszej nieruchomości;

c) poczynienie sprzecznych ustaleń przez Organ administracji zawartych w treści zaskarżonej decyzji, ponieważ z jednej strony z treści decyzji wynika, że prawo użytkowania przysługujące Skarżącej wygasło w odniesieniu do nieruchomości obejmującej działkę gruntu o nr [...] z obrębu [...], z drugiej zaś strony Organ administracji cały czas w uzasadnieniu treści przedmiotowej decyzji odnosi się do działki [...] twierdząc, że Skarżąca nie poniosła szkody z tytułu wygaśnięcia przysługującego jej użytkowania, albowiem nie była uprawniona na podstawie ww. prawa do korzystania z działki o nr ew. [...], ponieważ na niej nie ma infrastruktury gazowej.

Na rozprawie w dniu 9 lipca 2013 r. pełnomocnik skarżącej spółki oświadczył, iż została ona przekształcona i występuje pod nazwą P. Sp. z o.o. w W., składając na to dowód z odpisu KRS.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

W ocenie sądu skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przede wszystkim wyjaśnienia wymaga zakres zaskarżenia decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. Treść skargi wskazuje bowiem, że jej przedmiotem jest jedynie pkt 4 decyzji, odnoszący się do odmowy ustalenia na rzecz skarżącej spółki odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania do części działki nr [...] z obrębu [...]. W orzecznictwie i doktrynie nie budzi wątpliwości, że przedmiotem skargi może być część decyzji, zwłaszcza wówczas, gdy rozstrzygnięcie decyzji składa się z kilku elementów, z których każdy mógłby być przedmiotem rozstrzygnięcia w osobnej decyzji (elementy te mogą mieć samodzielny byt prawny), a treść wadliwego rozstrzygnięcia nie wywiera wpływu na treść pozostałych rozstrzygnięć zawartych w decyzji (zob. np. wyrok NSA z dnia 22.07.2010 r., I OSK 223/10, LEX nr 694348; wyrok WSA w Warszawie z dnia 26.10.2010 r., II SA/Wa 755/10, LEX nr 755415 i powołane tam wypowiedzi doktryny).

W niniejszej sprawie rozstrzygnięcia zawarte w punktach 1 – 4 zaskarżonej decyzji mają jak najbardziej samodzielny charakter, gdyż de facto, mimo że nie zostało wydane postanowienie w trybie art. 62 K.p.a., organ rozstrzygał kilka osobnych spraw administracyjnych. Zgodnie z art. 62 K.p.a. "W sprawach, w których prawa lub obowiązki stron wynikają z tego samego stanu faktycznego oraz z tej samej podstawy prawnej i w których właściwy jest ten sam organ administracji publicznej, można wszcząć i prowadzić jedno postępowanie dotyczące więcej niż jednej strony." Przepis ten określa instytucję współuczestnictwa formalnego, czyli wielości spraw administracyjnych formalnie połączonych w celu prowadzenia w jednym postępowaniu. Osobną kwestią jest, czy można było wydać w tej sprawie jedną decyzję, tym niemniej jeśli już tak się stało, to przedmiotem rozstrzygania sądu może być tylko ta jej część, która została zaskarżona.

Punkt 4 zaskarżonej decyzji Wojewody [...] brzmi następująco: odmówić ustalenia odszkodowania:

a) za prawo użytkowania działek gruntu nr [...],[...],[...], które wygasło w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, z mocy prawa, w związku z decyzją Prezydenta miasta W. nr [...] z dnia [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] wraz z przebudową części drogi powiatowej - ul. [...], oraz decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2011 r., utrzymującą w mocy ww. decyzję oraz;

b) za prawo użytkowania działki gruntu nr [...] z obrębu [...] , które wygasło w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, z mocy prawa, w związku z decyzją Prezydenta miasta W. nr [...] z dnia [...] października 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] wraz z przebudową części drogi powiatowej - ul. [...], oraz decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2011 r., utrzymującą w mocy ww. decyzję

- przysługujące M.. Sp. z o.o., z siedzibą w W.

Wojewoda [...] używa w tym rozstrzygnięciu zwrotu "za prawo użytkowania (...) które wygasło w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości", przy czym z pkt 1 decyzji wynika, że pod pojęciem "przedmiotowej nieruchomości" rozumie on działkę nr [...] o pow. [...] ha, położoną w Dzielnicy [...] , w obrębie [...], kw nr [...]. Dwukrotna odmowa ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącej spółki za działkę nr [...] wiąże się natomiast z tym, że w stosunku do tej działki dwukrotnie ustanowiono prawo użytkowania: najpierw bowiem, przed podziałem, w stosunku do całej działki nr [...] (aktem notarialnym z dnia [...] grudnia 2003 r., Rep. A [...] ), a następnie do działek (między innymi) nr [...] , [...] i [...] powstałych w wyniku podziału działki nr [...] (zob. akt notarialny z dnia [...] lipca 2004 r., Rep. [...]).

Nawet jeśli tak zredagowane rozstrzygnięcie jest, powiedzmy, dość skomplikowane, to w ocenie sądu nie stanowi to podstawy do uchylenia decyzji w zaskarżonym zakresie, gdyż w istocie chodzi o to, czy zasadna była odmowa przyznania odszkodowania na rzecz M. Sp. z o.o. w W. (obecnie: P. Sp. z o.o. w W.) za utratę prawa użytkowania w stosunku do działki nr [...]. Przede wszystkim zaś nie ma w tym rozstrzygnięciu sprzeczności, jak twierdzi się w pkt 2 c zarzutów skargi, gdyż prawo użytkowania istniało w stosunku do całej działki nr [...] (później [...],[...] i [...]), a wygasło tylko w stosunku do działki nr [...]. Pozostałe zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a.) w istocie pokrywają się z zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego. Należy zatem przejść do omówienia tych ostatnich zarzutów.

Istotnie z art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm. – publikacja z dnia wydawania decyzji) wynika, że osobom, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości stających się z mocy prawa własnością podmiotu publicznego, w związku z realizacją inwestycji drogowej, przysługuje odszkodowanie. Treść ust. 4f art. 12 specustawy drogowej jest jednak dość nieprecyzyjna, gdyż wspomina jedynie o odszkodowaniu za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 tego artykułu, nie mówiąc nic o odszkodowaniu za wygasłe prawo użytkowania wieczystego i ograniczone prawa rzeczowe, o których mowa w ust. 4d i 4c, notabene mogące istnieć także na nieruchomościach będących już własnością podmiotu publicznego (ust. 4d) realizującego inwestycję, a nie tylko na nieruchomościach, o jakich mowa w ust. 4 art. 12, przejmowanych na własność podmiotu realizującego inwestycję drogową. Określenie natomiast podmiotowego zakresu uprawnionych do odszkodowania w postaci dotychczasowych właścicieli nieruchomości, użytkowników wieczystych oraz osób, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, a przede wszystkim konstytucyjna zasada wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji) nakazują przyjąć, że odszkodowanie, o jakim mowa w art. 12 ust. 4f specustawy, przysługuje za wszystkie prawa majątkowe utracone lub wygasłe na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (zrid) – art. 12 ust. 4 – w tym za ograniczone prawo rzeczowe, jakim w tym wypadku jest użytkowanie.

Tyle tylko, że użytkowanie, zgodnie z art. 252 K.c., polega na używaniu rzeczy i pobieraniu z niej pożytków. Tymczasem treść prawa użytkowania, która została ujawniona w księdze wieczystej, zgodna z treścią oświadczenia o jego ustanowieniu zawartego w cytowanych wyżej aktach notarialnych, odpowiada de facto treści służebności przesyłu (zob. art. 3051 i następne K.c.). Wobec jednak wpisu do księgi wieczystej i domniemania wynikającego z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, sąd nie może przyjąć, że mamy do czynienia z innym ograniczonym prawem rzeczowym, niż wpisane do księgi wieczystej. Zgodnie natomiast z oświadczeniem właściciela nieruchomości użytkownik ma prawo do wejścia na działkę pierwotnie oznaczoną nr [...] w części, w której przebiegają przyłącza gazowe w celu dokonywania przeglądu technicznego, konserwacji, naprawy lub wymiany uszkodzonych elementów, a także w celu dostępu do szafek gazu zamontowanych na ścianie budynku. Bezsporne jest, że na obecnej działce nr [...], w stosunku do której użytkowanie wygasło w związku z realizacją inwestycji drogowej, nie przebiegają żadne urządzenia infrastruktury gazowej. A ponieważ wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części (art. 253 § 2 K.c.), przyjąć należy, że prawo użytkowania obciążające pierwotną działkę nr [...] nie mogło być wykonywane na obecnej działce nr [...].

Odszkodowanie dla użytkownika, przewidziane w art. 12 ust. 4f specustawy drogowej ma, jak wspomniano już wcześniej, swoje źródło w art. 21 ust. 2 Konstytucji. Ten ostatni przepis posługuje się pojęciem słusznego odszkodowania za wywłaszczenie. I choć do odszkodowania z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej nie można stosować wprost cywilistycznej konstrukcji odszkodowania, w rozumieniu obowiązku naprawienia szkody, to należy przyjąć, że jest to ekwiwalent za utracone prawo majątkowe, przy czym ekwiwalent ten musi odpowiadać zasadzie słusznego odszkodowania. Zaprzeczeniem tej zasady byłoby wypłacenie odszkodowania za wygasłe prawo użytkowania na tej części nieruchomości, na której nie mogło ono być i tak wykonywane. Zasadą natomiast jest, że użytkowanie obciąża całą rzecz oddaną w użytkowanie, z tym że – w przypadku o jakim mowa w § 2 art. 253 K.c. – użytkownik będzie mógł wykonywać swoje prawo tylko w odniesieniu do oznaczonej części nieruchomości, na przykład jednej z działek wchodzących w skład nieruchomości (zob. K.A. Dadańska, Komentarz do art. 253 K.c. (w) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II, LEX 2012). Zatem jeśli na tej części nieruchomości, na której nie było urządzeń infrastruktury gazowej użytkowanie – zgodnie z oświadczeniem o jego ustanowieniu – nie mogło być wykonywane, to wygaśnięcie użytkowania w stosunku do tej części nieruchomości nie powinno rodzić prawa do odszkodowania, gdyż nie spełniałoby ono kryterium słuszności i prowadziło do nieuzasadnionego przysporzenia po stronie skarżącej spółki.

Za nieuzasadniony należy też uznać argument podnoszony na rozprawie przez pełnomocnika skarżącej, że organy nie ustaliły ponad wszelką wątpliwość, iż działka nr [...] może być w przyszłości zajęta w celu naprawy urządzeń przez nią nie przebiegających, ale położonych w pobliżu, co rodzić może koszty po stronie skarżącej, np. za konieczność zajęcia pasa drogowego. W związku z tym zauważyć należy, że przy tak skonstruowanym jak w niniejszym przypadku prawie użytkowania, ograniczonym do tej części nieruchomości, na której przebiegają urządzenia gazowe, wykroczenie poza tę część przy wykonywaniu prawa użytkowania i tak mogłoby rodzić obciążenia po stronie użytkownika.

Mając to wszystko na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a. sąd skargę oddalił.