II OSK 1583/13

Uzasadnienie

II OSK 1583 / 13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie odrzucił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w E. (zwanej dalej również Wspólnotą Mieszkaniową) na decyzję Wojewody Warmińsko- Mazurskiego z dnia [...] listopada 2012 r. w przedmiocie uchylenia decyzji ostatecznej o pozwolenia na budowę oraz orzekł o zwrocie stronie skarżącej wpisu.

W uzasadnieniu powyższego postanowienia Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w imieniu Wspólnoty skargę wniósł Prezes [...] Sp. z o.o. w E. A. Z. Zarządzeniem sędziego z dnia 30 stycznia 2013 r. pełnomocnik strony został wezwany do nadesłania w terminie 7 dni od daty doręczenia wezwania, pod rygorem odrzucenia skargi odpisu aktu notarialnego zawierającego uchwałę Wspólnoty o powierzeniu zarządu nieruchomością Spółce, a także do nadesłania odpisu umowy zawartej w formie aktu notarialnego o powierzeniu przez Wspólnotę zarządu w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W zakreślonym terminie pełnomocnik strony skarżącej nadesłał jedynie wypis aktu notarialnego z dnia 21 listopada 2007 r. (Repertorium [...]), zawierający uchwałę Wspólnoty o powierzeniu zarządu nieruchomością Zarządowi [...] Sp. z o.o. w E. Kolejnym zarządzeniem sędziego z dnia 18 lutego 2013 r. wezwano pełnomocnika do podania, czy przedłożony akt notarialny stanowił podstawę wpisu do księgi wieczystej, a jeśli tak – do nadesłania wypisu z księgi wieczystej zawierającego ten wpis. W piśmie z dnia 27 lutego 2013 r. pełnomocnik poinformował, iż przedłożony wypis aktu notarialnego był przedmiotem badania pod kątem wpisu do księgi wieczystej, jednakże wpisu takiego nie dokonano. Kolejnym zarządzeniem sędziego z dnia 6 marca 2013 r. wezwano pełnomocnika do wskazania, w terminie 7 dni od doręczenia wezwania, aktualnych członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z podaniem ich aktualnych adresów zamieszkania. W odpowiedzi Prezes Zarządu poinformował, iż Wspólnota funkcjonuje na zasadzie zarządu powierzonego w trybie ustawy o własności lokali, co wynika z przedłożonej wcześniej umowy w formie aktu notarialnego z dnia 21 listopada 2007r., a zarząd został powierzony osobie prawnej – Zarządowi [...] Sp. z o.o., którą reprezentuje Prezes Zarządu.

Odrzucając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał na normę art. 28 i art. 29 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej P.p.s.a.) oraz art. 18 ust. 1 i 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.- zwanej dalej ustawą o własności lokali) i stwierdził, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w wyżej wskazany sposób, wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz reprezentuje zarząd powołany przez członków wspólnoty (art. 21 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 3). Jak podkreśla się w orzecznictwie, reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy. W niniejszej sprawie stroną skarżącą jest Wspólnota Mieszkaniowa [...] położonej w E. przy ulicy [...] w imieniu której skargę wniósł Prezes Zarządu [...] Sp. z o.o. w E., A. Z. Zarządca występujący w imieniu Wspólnoty wywodzi swojej uprawnienie do jej reprezentowania z uchwały Wspólnoty z dnia [...] listopada 2007r. zaprotokołowanej w formie aktu notarialnego, na mocy której Wspólnota powierzyła zarządzanie nieruchomością wspólną osobie prawnej, tj. ww. Spółce. Jak podkreślił Sąd, dla skutecznego powierzenia zarządu wspólnotą osobie prawnej lub fizycznej w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali niezbędne jest zawarcie stosownej umowy z właścicielami lokalu w formie aktu notarialnego. Uchwała wspólnoty, zaprotokołowana przez notariusza, może jedynie zmienić ustalony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną, przy czym uchwała ta podlega wpisowi do księgi wieczystej. Z nadesłanych natomiast przez zarządcę reprezentującego skarżącą Wspólnotę dokumentów nie wynika, aby właściciele lokali w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (a nie wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały) powierzyli mu wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym przedstawiona przez zarządcę uchwała Wspólnoty nie upoważnia go do reprezentowania skarżącej przed sądem. Okoliczność tę potwierdza też podany przez zarządcę fakt niewpisania przedmiotowej uchwały do księgi wieczystej.

W związku z powyższym, Sąd pierwszej instancji uznał, że występujący w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej zarządca nieruchomości nie wykazał, że posiada stosowne umocowanie do działania w jej imieniu, a tym samym nie jest on osobą uprawnioną do reprezentowania skarżącej Wspólnoty. Ponadto z wyjaśnienia zarządcy wynika, iż Wspólnota nie powołała zarządu do jej reprezentacji.

Z przedstawionych wyżej przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 i art. 232 § 1 pkt 1 P.p.s.a. orzekł jak na wstępie.

Skargę kasacyjną od powyższego postanowienia wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w E., zaskarżając je w całości i zarzucając mu:

- na podstawie art. 174 pkt 2 P.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

• art. 49 § 1 w zw. z art. 29 P.p.s.a. poprzez uznanie, iż skarga strony skarżącej miała braki formalne i wezwanie skarżącej do uzupełnienia "nieistniejących" braków formalnych mimo braku prawnej konieczności i możliwości ich uzupełnienia,

• art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy skarga wniesiona przez skarżącą nie była dotknięta brakami formalnymi.

- na podstawie art. 174 pkt 1 P.p.s.a. naruszenie przepisów prawa materialnego, "poprzez błędną jego wykładnię tj. Nr 80, poz. 903 ze zm.)" polegającą na przyjęciu błędnego poglądu prawnego o możliwości/obowiązku jednoczesnego funkcjonowania w obrocie prawnym aktu notarialnego zawierającego uchwałę Wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości o powierzeniu zarządu nieruchomością Zarządowi [...] Sp. z o.o. w E. oraz umowy zawartej w formie aktu notarialnego pomiędzy Wspólnotą mieszkaniową nieruchomości, a Zarządem [...] Sp. z o.o. z siedzibą w E., której przedmiotem jest zarządzanie nieruchomością wspólną

• art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali polegającą na przyjęciu błędnego poglądu prawnego, iż fakt podjęcia uchwały o powierzeniu zarządu jest jednoznaczny z powstaniem obowiązku dokonania wpisu do księgi wieczystej, a brak dokonania takiego wpisu świadczy o braku umocowania do reprezentowania Wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości;

• art. 16 ust 1 i 2 oraz art. 31 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 roku, Nr 124, poz. 1361 ze zm.) poprzez ich niezastosowanie w przedmiotowej sprawie i w konsekwencji przyjęcie błędnego poglądu prawnego o istnieniu obowiązku ujawniania sposobu zarządu nieruchomością wspólną nieruchomości w księdze wieczystej.

Wskazując na powyższe zarzuty kasacji, skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi, który wydał orzeczenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżącej według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest zasadna.

Zgodnie z art. 28 § 1 P.p.s.a. "Osoby prawne oraz jednostki mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu". "Przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu" (art. 29 tej ustawy). Z konstrukcji ww. przepisu wynika, iż wykazanie umocowania wymaga formy dokumentu, przy czym ustawa nie precyzuje, o jaki dokument chodzi. Może być to zarówno dokument urzędowy jak odpis z rejestru lub też dokument prywatny jak statut lub umowa spółki.

Nie stanowiło wątpliwości w okolicznościach niniejszej sprawy, iż skargę w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej wniosła Spółka z o. o. Zarząd [...], do której reprezentacji umocowany jest jednoosobowo jej Prezes. Do skargi dołączono informację odpowiadającą odpisowi aktualnemu z Krajowego Rejestru Sądowego oraz Protokół Zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (w formie aktu notarialnego). Zgodnie z postanowieniem tegoż Protokołu z dniem 21 listopada 2007 r. powierzono zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy o własności lokali ww. Spółce (§ 1). Niezrozumiała, zatem w tym zakresie pozostaje konkluzja Sądu, iż reprezentujący skarżącą Wspólnotę zarządca nie przedstawił dokumentów, z których wynikałoby jego umocowanie do działania w imieniu tejże Wspólnoty, skoro wynika ono wprost właśnie z tejże uchwały. Stwierdzić też trzeba, iż nie jest rzeczą Sądu ustalenie, w jaki sposób sprawowany był zarząd nieruchomością wspólną w przeszłości, ale określenie, jak został on ukształtowany w chwili składania skargi, a więc czy podmiot składający w jej imieniu skargę jest uprawniony do skutecznego dokonania takiej czynności procesowej. Także wiązanie tego prawa z faktem wpisania lub niewpisania tejże uchwały do księgi wieczystej wobec deklaratoryjnego charakteru tego wpisu nie znajduje żadnego uzasadnienia.

Z powyższych przyczyn, Sąd rozpoznający niniejszą kasację nie podzielił poglądu wyrażonego przez Sąd pierwszej instancji o konieczności odrzucenia skargi z przyczyn wskazanych w kontrolowanym postanowieniu. Uznać bowiem należy, iż występujący w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej zarządca był umocowany do takiego działania i nie było potrzeby wzywania go do nadesłania dodatkowych dokumentów poza tymi, które znajdują się w aktach sprawy. Z tych też względów za trafne uznać należało podniesione w kasacji zarzuty naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 49 § 1 w związku z art. 29 P.p.s.a oraz art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. jak również naruszenia art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania kasacyjnego Sąd nie orzekał, ponieważ o kosztach postępowania kasacyjnego Sąd orzeka jedynie wówczas, gdy rozpoznaje skargę kasacyjną od wyroku.