II SA/Sz 288/13

Uzasadnienie

Starosta decyzją z dnia [...] r. Nr [...] na podstawie art. 104 Kpa oraz art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 156, poz. 1118) odmówił K. i J. Z. zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I etapu siedliska rolnego z przeznaczeniem na agroturystykę, w skład którego wchodzą: budynek mieszkalny, budynek garażowy wraz z wykonaniem urządzeń budowlanych, na terenie działki nr:[...] , obręb M.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że K. i J. Z. w dniu [...] r. wystąpili z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę opisanej powyżej inwestycji. W ramach uzupełnienia braków wniosku, w dniu [...] r., inwestor złożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dowód uiszczenia opłaty skarbowej oraz akt notarialny zakupu działki nr [...] oraz o ustanowieniu odpłatnej służebności polegającej na obciążeniu działki nr [...] prawem przejścia i przejazdu w pasie o szerokości [...] metrów od granic z działkami nr [...] - na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]. Następnie w dniu [...] r. J. Z. przedłożył oświadczenie A. N. o wyrażeniu zgody na przeprowadzenie energii elektrycznej przez działkę nr [...] , która jest jej własnością oraz umowę dzierżawy tej działki na okres [...] lat.

W związku z wątpliwościami dotyczącymi zapisu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy w sprawie lokalizacji nowych siedlisk na terenach oznaczonych symbolem RO, Starosta zwrócił się do Wójta Gminy o wyjaśnienie, jak należy rozumieć przyjęte w planie zagospodarowania określenie "działka rolna o minimalnej powierzchni" oraz czy teren przewidziany pod siedlisko powinien stanowić własność inwestora czy może być dzierżawiony. W odpowiedzi na pismo Wójt Gminy poinformował, że działka rolna oznacza jedną nieruchomość geodezyjną o charakterze rolnym. Intencją ustaleń Planu było ograniczenie zabudowy mieszkaniowej na terenach rolnych i w związku z tym nie ma możliwości dodzierżawiania gruntów do areału brakującego do spełnienia warunków Planu w zakresie minimalnej powierzchni działki. Aby stworzyć powierzchnię minimalną działki nie ma możliwości łączenia w jednej działce dwóch różnych sposobów władania tj. własności i dzierżawienia. Wobec powyższego teren przewidziany pod siedlisko powinien stanowić własność inwestora.

Organ I instancji wskazał dalej, że projektowana inwestycja zlokalizowana jest na terenie oznaczonym w Miejscowym Planie gospodarowania Przestrzennego Gminy (Uchwała Nr VII/53/2007 Rady Gminy Szczecinek z dnia 27 kwietnia 2007 r.) symbolem RO oraz w granicach strefy chronionego krajobrazu Jeziora.

Zgodnie z zapisami tego Planu (§ 68) tereny RO przeznaczone są dla zabudowy i zagospodarowania związanego z produkcją rolną i agroturystyką wraz z niezbędną infrastrukturą i drogami; dopuszcza się zalesienia i użytkowanie tych terenów dla produkcji leśnej oraz obiekty celu publicznego wymienione w § 11 pkt: 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10 (drogi publiczne, trasy turystyczne, ścieżki rowerowe, zieleń gminna wraz z urządzeniami wypoczynku i rekreacji, obiekty służące potrzebom obrony cywilnej i bezpieczeństwa państwa, urządzenia wodne),

Na terenach tych wprowadza się zakaz: lokalizowania przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, wymagających sporządzenia raportu oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko lub dla których obowiązek sporządzania raportu może być wymagany, za wyjątkiem obiektów celu publicznego oraz tymczasowego zagospodarowania, urządzenia i użytkowania terenów (§ 68 ust. 2)

Na terenach oznaczonych symbolami RO dopuszcza się (§ 68 ust. 3):

1) odbudowę dawnych siedlisk które muszą:

a) w swoim układzie przestrzennym, formie, bryle nawiązywać do regionalnych form zabudowy,

b) przed przystąpieniem do rekonstrukcji uzyskać wytyczne właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz służb ochrony środowiska,

c) być wyposażone we własną oczyszczalnię ścieków lub być podłączone do sieci kanalizacyjnej,

2) lokalizację nowych siedlisk, które muszą:

a) być lokalizowane na działce rolnej o minimalnej powierzchni:

- 5 ha dla siedlisk położonych w strefie chronionego krajobrazu,

- 3 ha dla siedlisk położonych na pozostałych obszarach.

Działka inwestora nr [...] w obrębie M., przeznaczona pod zabudowę, ma powierzchnię [...] ha.

Po sprawdzeniu projektu budowlanego, mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, postanowieniem z dnia 1 października 2012 r. nałożono na inwestora obowiązek uzupełnienia projektu budowlanego budowy I etapu siedliska rolnego i doprowadzenie go do zgodności z obowiązującymi warunkami technicznymi, przepisami i normami poprzez dostarczenie:

1. dokumentów potwierdzających istnienie siedliska rolnego na terenie działki nr [...] w obrębie M.,

2. projektu budowlanego wykonanego w oparciu o uzyskane przed rekonstrukcją siedliska wytyczne właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz wojewódzkich służb ochrony środowiska - przed przystąpieniem do rekonstrukcji siedliska (zgodnie z § 68 ust. 3 pkt 1 Planu).

3. brakującego projektu budowlanego,

4. sposobu rozwiązania zasilania budynku mieszkalnego i garażowego w energię elektryczną i w wodę.

W odpowiedzi na powyższe postanowienie, inwestor złożył jeden projekt budowlany garażu i jeden projekt budynku mieszkalnego oraz wyjaśnił, że inwestycja podzielona jest na dwa etapy:

- w I etapie realizowany będzie budynek mieszkalny, budynek garażowy oraz studnia do poboru wód podziemnych i kabel zasilający,

- w II etapie wg odrębnego wniosku realizowany będzie budynek gospodarczy.

Wskazał również, że posiada łącznie [...] ha ziemi rolnej, w tym [...] ha w jednym kawałku (działka nr [...]). Zdaniem inwestora, planowana inwestycja jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy

Organ I instancji stwierdził, że powyższe postanowienie o uzupełnieniu kompletności przedłożonego projektu budowlanego inwestor odebrał dnia [...] r., więc ostateczny termin (60 dni) do złożenia uzupełnień upłynął dnia [...] r. Inwestor nie dostarczył dokumentów potwierdzających istnienie siedliska rolnego na terenie działki nr [...] w obrębie M. wraz z projektem budowlanym wykonanym w oparciu o uzyskane przed rekonstrukcją siedliska wytyczne wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz wojewódzkich służb ochrony lodowiska. Dokumenty powyższe pozwoliłyby na zatwierdzenie wnioskowanego przedsięwzięcia w związku brakiem minimalnej powierzchni działki, na której zgodnie z zapisami § 68 ust. 3 pkt 1 m.p.z.p. Gminy dopuszcza się lokalizację nowych siedlisk. Działka inwestora zlokalizowana jest w strefie chronionego krajobrazu, a więc minimalna powierzchnia działki rolnej, na której może być realizowane nowe siedlisko musi wynosić [...] ha przy posiadaniu przez inwestora działki przeznaczonej pod zabudowę o pow. [...] ha. Z tych powodów odmówiono wydania pozwolenia na budowę.

J. Z. wniósł odwołanie od decyzji Starosty. W uzasadnieniu pisma odwołujący się wskazał, że zamierza wybudować siedlisko rolne. Obecnie posiada łącznie [...] ha ziemi rolnej, w tym [...] ha w jednym kawałku (działka nr [...]). Stosowne dokumenty przedłożył w Starostwie. Obie działki wykorzystywane są rolniczo. Część działki przeznaczona pod budowę siedliska jest wolna od zabudowy i stanowi nieużytki. W polskim systemie prawnym brak jest ogólnie stosowanej definicji "działki rolnej". Zgodnie z kodeksem cywilnym nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej( art. 46). Jest to definicja bardzo ogólna, ale chyba najbardziej miarodajna, z której wywodzić należy, że działką rolną jest wydzielona geodezyjnie część nieruchomości, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Zapisy w polskim prawie nic nie mówią o tym, że aby być rolnikiem należy mieć grunty własne czy dzierżawione. Powierzchnia gospodarstwa rolnego liczona jest łącznie z gruntami wydzierżawionymi. Działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego nie muszą sąsiadować ze sobą. Prawo budowlane dopuszcza budowę obiektów na gruntach dzierżawionych, o ile wydzierżawiający wyraża na to zgodę.

Wojewoda decyzją z dnia [...] r. Nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, po rozpatrzeniu odwołania J. Z., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego, uznał, iż dla wskazanej lokalizacji brak jest dowodu, iż na przedmiotowym terenie istniało siedlisko rolne. A zatem minimalna powierzchnia działki rolnej, na której może być realizowane nowe siedlisko musi wynosić nie mniej niż [...] ha podczas, gdy przeznaczona pod zabudowę działka inwestora (nr [...]) ma powierzchnię [...] ha. W związku z tym organ uznał, że budowa siedliska objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę w świetle § 68 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy jest niedopuszczalna

Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) sposób wykonywania prawa własności kształtują wraz z innymi przepisami ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Każdy zaś ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Stosownie natomiast do art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623), każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Zdaniem organu II instancji, zestawienie treści cytowanych przepisów wskazuje, iż właściciel nieruchomości, przystępując do realizacji zamierzenia budowlanego, musi liczyć się z ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa, przy czym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest przepisem prawa miejscowego, którego ustalenia przybierają postać normatywną przesądzającą o charakterze inwestycji. Zatem podstawowym obowiązkiem organu przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, jest sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod kątem oceny czy przedstawiony projekt odpowiada przepisom prawa i czy w świetle ich treści jest możliwa i dopuszczalna jego realizacja.

Z akt sprawy wynika, że dla terenu działek nr [...] obr. M. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Szczecinek Nr VIII/53/2007 z dnia 27 kwietnia 2007 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego z dnia 28 czerwca 2007 r. Nr 78 poz. 1240.

Działki nr [...] obręb M. zlokalizowane są na terenie oznaczonym w miejscowym planie symbolem RO, a także w części w strefie W-III ochrony archeologicznej oraz w strefie chronionego krajobrazu Pojezierze - fragment wschodni.

Dla terenu określonego symbolem RO obowiązują ustalenia określone w § 68 Planu. Zgodnie z ust. 3 na terenach oznaczonych symbolami RO dopuszcza się:

1.odbudowę dawnych siedlisk (zgodnie z warunkami określonymi w ppkt. od "a" do "c")

2. lokalizację nowych siedlisk, które muszą być lokalizowane na działce rolnej o minimalnej powierzchni 5 ha dla siedlisk położonych w strefie chronionego krajobrazu (pkt 2 lit. "a").

Z treści załączonego do odwołania pisma Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] r. wynika, że nie udało się potwierdzić istnienia siedliska na dz. [...] w obrębie M. - mapy niemieckie z [...] r. Zatem na terenie objętym wnioskiem o pozwolenie na budowę dopuszczalna jest budowa nowego siedliska na działce rolnej, której powierzchnia nie może być mniejsza niż 5 ha.

W aktach sprawy znajdują się:

- akt notarialny umowy sprzedaży J. Z. i K. Z. działki nr [...] obręb M. (Repertorium A numer [...] z dnia [...] r.)

- umowa dzierżawy zawarta przez K. i J. Z. nieruchomości rolnej nr [...] o pow. [...] ha położonej w m. W. gm. S. w dniu [...] r. na okres [...] lat,

- umowa dzierżawy zawarta przez J. Z. nieruchomości rolnej nr [...] o pow. [...] m2 położonej w obr. M. w dniu [...] r. na okres [...] lat (wg wypisu z rejestru gruntów - pow. [...] ha).

Z akt sprawy wynika, że działki nr [...] są działkami graniczącymi ze sobą a ich łączna powierzchnia wynosi [...] ha (wg wypisu z rejestru gruntów).

W świetle obowiązujących przepisów brak jest podstaw prawnych do stwierdzenia, że warunek minimalnej powierzchni działki rolnej (5ha), o której mowa w § 68 ust. 3 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy spełniony zostanie tylko w sytuacji, gdy przedmiotowa działka rolna będzie jedną działką geodezyjną o charakterze rolnym. Ponadto prawo do władania nieruchomościami wchodzącymi w skład jednej dzałki rolnej może wynikać z prawa własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy.

Niemniej jednak, w ocenie organu odwoławczego, w przedmiotowej sprawie powinny to być formy trwałe i gwarantujące zachowanie minimalnej powierzchni działki rolnej - nie mniejszej niż 5 ha przez cały okres użytkowania siedliska rolnego objętej wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Szczegółowa analiza akt sprawy wykazała, że prawo J. Z. do dzierżawy działki nr [...] ma charakter krótkotrwały, umowa dzierżawy nieruchomości rolnej nr [...] została zawarta na okres [...] lat. Nadto istotnym w sprawie jest, że w aktach znajduje się pismo A. N. - właścicielki działki nr [...] z dnia [...]r. skierowane do Starostwa Powiatowego w którym oświadczyła m.in., że "stan emocjonalny nie pozwalał na sensowne i zdroworozsądkowe podejmowanie decyzji. Fakt ten wykorzystał w sposób świadomy J. Z. (...) namówił mnie do podpisania umowy dzierżawy i oświadczenia w 1 egzemplarzu na okres 3-m-cy bez ponoszenia żadnych konsekwencji związanych z uprawą i dochodami przynoszącymi dochody. Przedmiotowe dokumenty podpisałam bez ich czytania ponieważ mu zaufałam" oraz pismo z dnia [...] r. skierowane do J. Z. informujące wypowiedzeniu umowy oraz cofnięciu zgody na przeprowadzenie linii energetycznej przebiegającej przez działkę [...] z informacją, że w przypadku niewyrażenia zgody na rozwiązanie umowy dzierżawy wystąpi na drogę sądową o stwierdzenie nieważności umowy.

W świetle treści § 3 ust. 3 umowy dzierżawy nieruchomości rolnej nr [...] zawartej pomiędzy A. N. a J. Z. faktem jest, iż wyłączono prawo dzierżawcy do rozwiązania umowy dzierżawy przez okres pierwszych 2 lat jej obowiązywania, a dokonane przez A. N. wypowiedzenie przedmiotowej umowy jest nieskuteczne. W ocenie organu II instancji, powyższe działania właścicielki działki nr [...] wskazują jednoznacznie, że działki nr [...]nie będą stanowiły trwałej całości.

Z akt sprawy wynika, że zagospodarowanie działki siedliskowej obejmującej działki nr [...] zaprojektowane zostało w taki sposób, że przewidziane do realizacji budynki oraz urządzenia budowlane niezbędne do ich funkcjonowania usytuowane są na działce nr [...] stanowiącej własność K. Z. i J. Z. Zatem rozwiązanie umowy dzierżawy działki nr [...] spowoduje, że w istocie na terenie elementarnym oznaczonym w miejscowym planie symbolem RO, wbrew zapisom tego planu będzie funkcjonowało siedlisko na działce rolnej o powierzchni [...] ha, czyli mniejszej niż 5 ha, co narusza ustalenia § 68 ust. 3 pkt 2 lit. "a". Ograniczenie ustaleniami § 68 ust. 3 pkt 2 lit. "a" miejscowego planu tworzenia nowych siedlisk położonych w strefie chronionego krajobrazu do siedlisk lokalizowanych na działkach rolnych o minimalnej powierzchni 5 ha ma na celu ograniczenie zabudowy mieszkaniowej na terenach rolnych.

W świetle powyższych ustaleń, potwierdzających naruszenie zapisów § 68 ust. 3 pkt 2 obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy zasadnym jest wydanie decyzji odmawiającej udzielenia pozwolenia na budowę I etapu siedliska rolnego z przeznaczeniem na agroturystykę obejmującego budowę budynku mieszkalnego i budynku garażowego wraz z wykonaniem urządzeń budowlanych na terenie działki nr [...] obręb M.

Ponadto organ zwrócił uwagę, że ze względu na stanowisko właściciela działki nr [...] niemożliwe będzie przyłączenie projektowanych budynków do sieci energetycznej. Przedmiotowe złącze zostało zaprojektowane na działce nr [...], a zasilenie projektowanych budynków możliwe jest tylko poprzez budowę linii zalicznikowej w części usytuowanej na działce nr [...]. Jak wynika z treści pisma z dnia [...]r. właścicielka działki nr [...] cofnęła zgodę na przeprowadzenie linii energetycznej .przez jej działkę.

J. Z. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

decyzję Wojewody

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że Starosta uzasadnił rozstrzygnięcie niespełnieniem wymagania z § 68 Rozdziału 7 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy . Przyjął bowiem, iż nie dysponuję działką rolną o minimalnej powierzchni [...] ha, gdyż niemożliwe jest łączenie tytułów prawnych w ten sposób, iż część działki stanowi własność, część jest dzierżawiona. Wojewoda słusznie uznał, iż okoliczność ta nie znajduje uzasadnienia prawnego. Brak jest bowiem podstaw prawnych do stwierdzenia, że warunek minimalnej powierzchni działki rolnej, o której mowa w § 68 ust. 3 pkt 2 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy zostanie spełniony tylko w sytuacji, gdy przedmiotowa działka rolna będzie jedną działką geodezyjną o charakterze rolnym. Ponadto prawo do władania nieruchomościami wchodzącymi w skład jednej działki rolnej może wynikać z prawa własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy. Pomimo jednak, że Wojewoda nie podzielił argumentacji Starosty utrzymał decyzję w mocy. Okolicznością przemawiającą za takim rozstrzygnięciem było uznanie, iż będące w jego posiadaniu grunty nie są formami trwałymi i gwarantującymi zachowanie minimalnej powierzchni działki rolnej - nie mniejszej niż [...] ha przez cały okres użytkowania siedliska rolnego objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę; jako że umowa dzierżawy działki [...] została zawarta na okres trzech lat.

Skarżący podniósł dalej, że zgodnie z art. 4 ustawy Prawo budowlane, każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Powyższy przepis oraz art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w sposób wyraźny określają warunki, jakie muszą być spełnione, aby pozwolenie na budowę uzyskać. Razem z małżonką przedstawili wszystkie wymagane dokumenty świadczące o spełnieniu przewidzianych prawem wymagań. Zarówno Starosta jak i później Wojewoda zakwestionowali spełnienie wymagania z § 68 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy zgodnie z którym na terenach oznaczonych symbolami RO dopuszcza się lokalizację nowych siedlisk, które muszą być lokalizowane na działce rolnej o minimalnej powierzchni [...] ha dla siedlisk położonych w strefie chronionego krajobrazu. Zdaniem skarżącego, będące w jego posiadaniu działki nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha spełniają te kryteria. Zgodnie więc z treścią art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ nie może samodzielnie kształtować dalszych wymagań dla uzyskania pozwolenia na budowę poza tymi, które są przewidziane przepisami prawa. Decyzja w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę nie ma bowiem charakteru uznaniowego, co znajduje potwierdzenie w licznych orzeczeniach sądów administracyjnych. W tym miejscu skarżący powołał wyroki NSA w Warszawie z dnia 7 lutego 2012 r., II OSK 996/11, LEX nr 1138218; wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 czerwca 2011 r., VII SA/Wa 826/11, LEX nr 1088830; wyrok WSA w Łodzi z dnia 28 czerwca 2011 r., II SA/Łd 497/11, LEX nr 994201).

Zgodnie z poglądem przyjętym w doktrynie, jak i ustaloną linią orzeczniczą poprzez określenie w art. 35 ustawy Prawo Budowlane zakresu działania organu właściwy organ został pozbawiony możliwości ingerencji w zawartość merytoryczną projektu - ocenie może podlegać jedynie zgodność przyjętych rozwiązań z prawem i to ściśle określonym w ustawie (R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, ABC 2006; wyrok NSA w Warszawie z dnia 15 maja 2012 r., II OSK 345/11, LEX nr 1219136).

Według skarżącego, w przedmiotowej sprawie wymagania stawiane przez organy administracji publicznej w sposób oczywisty wykraczają poza zakres działania określony w art. 35 ustawy – Prawo budowlane. Dokonana przez Wojewodę ocena stanu faktycznego jest zupełnie błędna. Pozwolenie na budowę to decyzja, której nie wydaje się na określony okres czasu. Ze swej istoty ma charakter trwały. Nie można bowiem przyjąć, iż budynek na nieruchomości zostanie wzniesiony na tylko z góry określony okres czasu, a następnie zostanie zburzony, by przywrócić stan sprzed wydania decyzji pozwolenia na budowę. Dlatego też różnicowanie sytuacji prawnej podmiotów w zależności od czasu, na jaki została zawarta umowa dzierżawy nieruchomości, nie znajduje żadnego uzasadnienia. Bez znaczenia jest zatem okoliczność, czy umowa dzierżawy została zawarta na trzy lata czy na lat dziesięć. Co więcej, wprowadzanie takiego kryterium, w którym organ ocenia, czy dana umowa została zawarta na wystarczająco długi czas, by uznać ją za trwałą formę, oznaczałoby danie organowi swobody w ocenie stanu faktycznego. Tym samym pozwolenie na budowę nabrałoby charakteru decyzji uznaniowej, co jest niedopuszczalne na gruncie obecnie obowiązujących przepisów prawa.

W ocenie strony, złożony przez niego wniosek o pozwolenie na budowę odpowiada wszystkim wskazanym warunkom koniecznym dla uzyskania przedmiotowego pozwolenia na budowę i takie pozwolenie winno być wydane.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zasada legalności, wyrażona w art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) obliguje sądy administracyjne do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd administracyjny może wzruszyć zaskarżoną decyzję jedynie wówczas, gdy narusza ona przepis prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz.U. z 2012 r., poz. 270 – zwanej dalej p.p.s.a.).

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja, wbrew zarzutom skargi, nie narusza prawa.

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja Wojewody z dnia [...] r., którą utrzymano w mocy decyzją Starosty z dnia [...]r. o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I etapu siedliska rolnego z przeznaczeniem na agroturystykę, w skład którego wchodzą : budynek mieszkalny, budynek garażowy wraz z wykonaniem urządzeń budowlanych na terenie działki nr [...] obręb M..

Kwestią sporną i jednocześnie mającą podstawowe znaczenie dla sprawy jest ustalenie zgodności planowanej inwestycji z uregulowaniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższy obowiązek oceny zgodności z projektu budowlanego z obowiązującym planem został nałożony na organ art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane zgodnie z którym przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprowadza m.in. zgodnie projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organy obu instancji uznały, że planowana inwestycja jest sprzeczna z postanowieniami § 68 ust. 2 pkt 2 lit. "a" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Gminy Szczecinek Nr VIII/53/2007 z dnia 27 kwietnia 2007 r.

Zgodnie z § 68 ust. 2 pkt 2 lit. "a" planu, na terenach oznaczonych symbolem RO dopuszcza się lokalizację nowych siedlisk które muszą : być lokalizowane na działce rolnej o minimalnej powierzchni :

- 5 ha dla siedlisk położonych w strefie chronionego krajobrazu;

- 3 ha dla siedlisk położonych na pozostałych terenach.

Organ I instancji stwierdził, że działka inwestora zlokalizowana jest w strefie chronionego krajobrazu, a więc minimalna powierzchnia działki rolnej, na której ma być realizowana nowe siedlisko musi wynosić 5 ha. Tymczasem działka inwestora o nr [...] o pow.[...] ha nie spełnia warunku minimalnej powierzchni.

Natomiast organ II instancji stwierdził wprawdzie, że brak jest podstaw do uznania, iż warunek minimalnej powierzchni działki rolnej 5 ha, w świetle § 68 ust. 3 pkt 2 planu, jest spełniony tylko wtedy, gdy przedmiotowa działka rolna jest jedną działką geodezyjną. Niemniej jednak w ocenie organu odwoławczego, w przedmiotowej sprawie powinny to być formy trwałe i gwarantujące zachowanie minimalnej powierzchni działki rolnej przez cały okres użytkowania siedliska rolnego objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę. Skarżący jest właścicielem działki nr [...] o pow. [...] ha i dzierżawcą działki nr [...] ha na mocy umowy dzierżawy zawartej w dniu [...] r. na okres trzech lat. Organ odwoławczy ustalił, że prawo skarżącego do dzierżawy działki nr [...] ma charakter krótkotrwały a z pisma A. N. właścicielki tej działki nadesłanych do organu w czasie trwania postępowania wynika, że cofnęła zgodę na przeprowadzenie linii energetycznej przez działkę oraz, że wypowiada tą umowę.

W ocenie Sądu, dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji znaczenie istotne posiada treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przepis zawarty w § 68 ust. 3 pkt 2 lit. "a" stanowiący podstawę prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi. "Na terenach oznaczonych symbolami RO dopuszcza się lokalizację nowych siedlisk które muszą : być lokalizowane na działce rolnej o minimalnej powierzchni 5 ha dla siedlisk w strefie krajobrazu chronionego".

Jak z powyższego wynika, wymóg powierzchni 5 ha odnosi się do działki rolnej; przy czym pojęcie to nie zostało w miejscowym planie zagospodarowania Gminy zdefiniowane.

W ocenie Sądu, nie można pojęcia tego utożsamiać z pojęciem działki geodezyjnej lub pojęciem nieruchomości rolnej.

Z przytoczonego przepisu planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że jego ratio legis polega na ochronie gruntów rolnych położonych w strefie chronionego krajobrazu, przed zabudową inną niż zabudowa siedliskowa.

Stąd w ocenie Sądu wypływa wniosek, że ten przepis planu należy interpretować literalnie, zgodnie z jego brzmieniem, tak jak dokonał tego organ I instancji.

Organ odwoławczy wyraził wprawdzie pogląd odmienny uznając, że warunek odnoszący się do powierzchni 5 ha działki rolnej, będzie spełniony również gdy działka rolna składała się będzie z kilku działek geodezyjnie wyodrębnionych, jednakże tej interpretacji planu zagospodarowania przestrzennego nie uzasadnił i nie wskazał przepisów pozwalających na taką wykładnię.

Sąd stanął na stanowisku, że mimo nieprawidłowego w tej części uzasadnienia organu odwoławczego, akt ten prawa nie narusza, skoro utrzymuje w mocy zgodną z prawem decyzję organu I instancji rozstrzygając o odmowie udzielania skarżącemu pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego.

W tej sytuacji, Sąd uznał za chybione zarzuty skarżącego podniesione w skardze i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.