I SA/Wa 1959/12

Uzasadnienie

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2011 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy [...] i dróg zbiorczych, budowie estakady w ciągu ulicy [...], rozbudowie, przebudowie oraz budowie infrastruktury technicznej, budowie ekranów akustycznych.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow[...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położonej w K., obręb [...] oraz orzekł o przyznaniu całości odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. [...] S.A. i zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Pełnomocnik spółki [...] Sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna w odwołaniu wskazał, że wysokość ustalonego odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki powinna odpowiadać wysokości ustanowionej na nieruchomości hipoteki i powinna wynosić [...] zł. Zdaniem strony wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki nie powinna być ograniczona jedynie do wartości nieruchomości w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest niższa niż wartość ustanowionej na niej hipoteki. Ponadto odwołujący się zarzucił brak powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości. Strona podniosła, że nieruchomość została wydana w ciągu 30 dni od otrzymania wezwania inwestora do wydania nieruchomości, tj. w dniu 12 stycznia 2012 r. Pełnomocnik Spółki wniósł o uchylenie decyzji w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania i rozstrzygnięcie w tym zakresie co do istoty lub przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia

[...] sierpnia 2012 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia 8 maja 2012 r.

W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ

I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Organ podał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości stanowią operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. w dniu 23 stycznia 2012 r. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Autorka operatów szacunkowych opisała, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie terenów niezabudowanych oraz terenów o zabudowie usługowej: budynki biurowe, handlowo - usługowe, hotel, centrum handlowe, stacje benzynowe. Nieruchomość posiada dobry dostęp komunikacyjny. Działki posiadają bardzo dobry dostęp do mediów. Biegła wskazała, iż przedmiotowa nieruchomość w studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny o funkcji usługowej. W związku z koniecznością analizy zasady korzyści dla przedmiotowej nieruchomości, zbadano rynek nieruchomości drogowych z obszaru miasta Kraków

w okresie od stycznia 2010 r. do dnia wyceny. Stwierdzono, że ceny gruntów drogowych na terenie [...] wykazywały duże zróżnicowanie i zawierały

się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, a zatem ich poziom był niższy od poziomu cen gruntów przeznaczonych pod usługi komercyjne. Analizę ryku dla potrzeb niniejszej wyceny oparto na transakcjach dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową. W badanym okresie nie odnotowano wiele transakcji przeznaczonych pod zabudowę usługową, w związku z tym rozszerzono okres badania rynku na cały 2009 r. Biegła stwierdziła, iż na krajowym rynku nieruchomości

nie odnotowano zjawisk powodujących skokowe zmiany cen. Rynek wykazywał cechy stabilizacji. Wykorzystanie do zbudowania modelu wyceny transakcji, które miały miejsce w okresie od stycznia do sierpnia 2009 r. nie deformuje wyniku wyceny.

W wyniku analizy odrzucono transakcje, w których wystąpiły ceny jednostkowe

o wartościach brzegowych. W pozostawionej próbce transakcji ceny zawierały

się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Na podstawie analizy rynku lokalnego ustalono, iż największy wpływ na poziom cen tego rodzaju nieruchomości mają takie cechy jak: położenie (waga 40%), sąsiedztwo (waga 30%), uzbrojenie (waga 10%), droga dojazdowa (waga 10%), funkcjonalność (waga 10%). Do ostatecznej analizy porównawczej biegła przyjęła zbiór 12 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym z terenu miasta K. Ostatecznie biegła wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości określiła w wysokości [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

Zdaniem organu odwoławczego operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Szacowany grunt przeznaczony był na cele usługowe i wobec faktu, że cel wywłaszczenia

nie zwiększa jego wartości, do porównań przyjęte zostały nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. Organ stwierdził, że ten sposób wyceny odpowiada treści § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w zw. z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odpowiadając na zarzuty odwołania w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość, na której ustanowiona jest hipoteka, Minister wskazał, że w myśl z art. 18 ust. 1a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi

lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Zgodnie z art. 18 ust. 1c tej ustawy jeżeli na nieruchomościach, o których mowa

w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości

jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz

z odsetkami. Zgodnie z art. 18 ust. 1d ustawy, kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa

w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

Zasadą jest, że kwota odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych jest ustalana się na dzień, na jaki ustala się odszkodowanie za prawo własności, a więc według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia,

w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W momencie ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej hipoteka wygasa

i w związku z tym należy ustalić stan hipoteki na datę decyzji organu I instancji

i wartość na moment wydawania decyzji odszkodowawczej. Organ wskazał, że przez ten stan należy rozumieć istnienie samej hipoteki, natomiast z uwagi na fakt, że organ ma ustalić wartość na moment orzekania o odszkodowaniu, to na ten moment należy ustalić wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, jako wartość prawa, za które przyznawane jest odszkodowanie.

Organ, ustalając wysokość odszkodowania za hipotekę, powinien ustalić jaka jest wysokość wierzytelności na moment orzekania, czyli uwzględnić wszelkie zmiany w tym zakresie jakie zaszły po dniu wygaśnięcia tego prawa. Koresponduje to z zasadą,

że odszkodowanie za pozbawienie prawa ma odpowiadać ich aktualnej wartości. Skoro hipoteka ma charakter zabezpieczający, to zabezpiecza wierzytelność, która ma

w danym momencie określoną wysokość. Przyznając odszkodowanie należy uwzględniać jaką wartość dla wierzyciela ma ona w momencie przyznawania odszkodowania.

Przepis art. 18 ust. 1b specustawy statuuje zasadę, że suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Przepis ten odnosi się wprost do wszystkich ograniczonych praw rzeczowych. Suma tych odszkodowań nigdy więc nie będzie przekraczała wartości rynkowej nieruchomości,

w tym również do hipoteki.

W przypadku gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wyższa niż wartość przejętej nieruchomości, wówczas, zgodnie z ww. art. 18 ust. 1a ustawy z dnia

10 kwietnia 2003 r., w wyniku pomniejszenia odszkodowania należnego uprzedniemu właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) zostanie ono w całości ustalone i wypłacone wierzycielowi hipotecznemu. Przy czym, mając na uwadze art. 18 ust. Ib ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w zw. z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawsze górną granicą ustalonego odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, nawet

w przypadku kiedy wysokość wygasłej hipoteki jest wyższa od wartości przejętej nieruchomości. Organ stwierdził, że powyższe wynika z zasady równości wobec prawa. Niedopuszczalne jest ustalenie odszkodowania na rzecz wybranych podmiotów

w wysokości wyższej aniżeli wartość rynkowa nieruchomości.

W związku z tym, że hipoteka zazwyczaj wygasa jedynie na nieruchomości przeznaczonej bezpośrednio pod realizację inwestycji (art. 12 ust. 4c ustawy z dnia

10 kwietnia 2003 r.), a pozostaje nadal na innych nieruchomościach ujawnionych

w księdze wieczystej, tym samym wierzyciel hipoteczny, nawet w przypadku wierzytelności znacznie przekraczającej wartość przejmowanego gruntu, może skutecznie zaspokoić się z nieruchomości pozostałej nadal własnością dłużnika hipotecznego, na których nadal ciąży hipoteka.

Wartość nieruchomość przeznaczonej pod inwestycję drogową została ustalona w wysokości [...] zł. Organ wskazał, że hipoteka łączna ustanowiona została na przedmiotowej nieruchomości do kwoty [...] zł, zaś pozostałe do spłaty zadłużenie – jak wynika z pisma [...] S.A. z dnia 2 stycznia 2012 r. wynosi [...] zł. Mając na uwadze powołane przepisy oraz poczynione wyżej ustalenia organ stwierdził, że Wojewoda [...] prawidłowo całość ustalonego odszkodowania przyznał na rzecz wierzyciela hipotecznego.

Odnosząc się do kwestii braku powiększenia odszkodowania o 5% z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości, organ wyjaśnił, że [...]

Sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna odebrała zawiadomienie o wydaniu przez Wojewodę [...] decyzji nr [...] z dnia [...] września 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w dniu 30 września 2011 r. W związku z tym, termin na wydanie przedmiotowej nieruchomości, uprawniający do powiększenia odszkodowania o 5% z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości, upływał w dniu 31 października 2011 r. Organ wskazał, że termin zakreślony przez inwestora na wydanie nieruchomości w piśmie, które jak wskazał skarżący zostało mu doręczone w dniu 27 grudnia 2011 r., nie jest terminem, o którym mowa w art. 18 ust 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., uprawniającym do powiększenia odszkodowania o 5%. Organ stwierdził, że brak jest podstaw do powiększenia należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stała

się przedmiotem skargi [...] Sp. z o.o. Spółka Komandytowo-Akcyjna

siedzibą w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, uchylenie decyzji organu I instancji w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych. Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) niewłaściwe zastosowanie art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami

w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych;

b) błędną wykładnię przepisów: art. 18 ust. 1c w związku z art. 18 ust. 1b oraz art. 12 ust. 4c specustawy, art. 18 ust. 1e w związku z art. 12 ust. 4b oraz art. 16 ust. 2 specustawy,

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy: art. 7, art. 9 i art. 77 k.p.a.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że Minister Transportu, Budownictwa

i Gospodarki Morskiej nie ustosunkował się do wszystkich zarzutów przedstawionych przez skarżącą w jej odwołaniu z dnia 24 maja 2012 r. i oparł swoją decyzję

na nieprawidłowym sposobie ustalenia wysokości odszkodowania dokonanym przez organ I instancji, błędnie oceniając stan faktyczny i nie uwzględniając przy ustalaniu wysokości odszkodowania wartości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Podniesiono, że do zarzutów sformułowanych przez Skarżącą w jej odwołaniu odnosi się zdawkowo, przytaczając jedynie treść przepisów specustawy, nie uzasadniając dlaczego odmawia ich zastosowania.

Minister błędnie uznał, że w przedmiotowej sprawie znajduje zastosowanie

art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nie może zostać zastosowany, gdyż regulacja ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. jest w tym zakresie lex specialis i odsyła do u.g.n. tylko i wyłącznie w sprawach w niej samej nieuregulowanych. Minister błędnie uznał, że przepis art. 18 ust. 1b specustawy dotyczy również hipoteki. W ocenie strony, odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki nie podlega ograniczeniu wysokości odszkodowania, jak ma to miejsce w przypadku pozostałych ograniczonych praw rzeczowych. Zdaniem skarżącego przepis art. 18 ust. 1b specustawy ma przede wszystkim służyć ochronie interesów wierzyciela hipotecznego.

Odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki powinno odpowiadać wysokości całej wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, bez względu

na to, że wywłaszczona została tylko część nieruchomości, na której ustanowiona była hipoteka. Mimo, iż hipoteka jest także ograniczonym prawem rzeczowym, to jednak ustalenie odszkodowania za jej wygaśnięcie zostało odrębnie unormowane

w ust. 1c omawianego przepisu.

Skarżąca nie zgodziła się ze stanowiskiem Ministra w przedmiocie braku spełnienia przesłanek dla powiększenia odszkodowania o 5% na podstawie przepisu art. 18 ust. 1e specustawy. Podała, że stosując się do wezwania z dnia 21 grudnia

2011 r. dobrowolnie przekazała nieruchomość w dniu 12 stycznia 2012 r., a zatem przed upływem 30 dni od dnia kiedy została do tego wezwana przez organ. Nie można zarzucać skarżącej, że nie przekazała nieruchomości w ciągu 30 dni od dnia kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, skoro organ przejmujący nieruchomość nie wyraził w jakikolwiek sposób chęci przejęcia nieruchomości w tym terminie. W takim przypadku termin 30-dniowy powinien być liczony od dnia doręczenia wezwania do dobrowolnego wydania działek. Spełnienie tej przesłanki jest zależne od współdziałania organu administracji, który przejmuje działki. Jeżeli organ ten nie działał w terminach przewidzianych w ustawie to uznać należy,

że skarżąca byłaby pozbawiona możliwości skorzystania z 5% bonusu za dobrowolne przekazanie wywłaszczonej nieruchomości tylko i wyłącznie z przyczyny przewlekłego działania organów administracji. Decyzja wydana przez Wojewodę [...] w dniu [...] września 2011 r. nie określała terminu wydania nieruchomości, mimo

że - zgodnie z regulacją art. 16 ust. 2 specustawy - powinna. Faktycznie wydanie nieruchomości w tym konkretnym przypadku miało miejsce 12 stycznia 2012 r. czyli

w 70 dniu od ostateczności decyzji. Zdaniem Skarżącej został naruszony przez Ministra art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego

W przypadku, jak przyjął niesłusznie Minister, ograniczenia wysokości odszkodowania do wartości nieruchomości, wartość ta powinna zostać ustalona nie tylko na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, lecz również w oparciu o inne dowody zgromadzone w sprawie. Skarżąca wskazała, że przedłożyła do akt sprawy organowi I instancji zastrzeżenia do wyceny dokonanej w operatach szacunkowych wraz z dowodami, iż jest ona zaniżona. Skarżąca podkreśliła, że ani organ pierwszej, ani drugiej instancji w żaden sposób

nie ustosunkowały się do dowodów przedstawionych przez stronę podczas rozprawy administracyjnej, potwierdzających, że w okresie podlegającym analizie przez rzeczoznawcę zawarto co najmniej dwie transakcje, w których wartość nieruchomości,

o walorach porównawczych idealnie pasujących do przedmiotowej sprawy, była wyższa niż przyjęta przez biegłą w jej wycenie.

Skarżący zarzucił, iż Minister nie zauważył też innego uchybienia organu pierwszej instancji, który nie odniósł się również do informacji o tym, że Spółka posiada operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego w lutym

2011 r., w którym wartość 1m2 przedmiotowych działek wyceniona została na [...] zł.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powołując się na dotychczasowe ustalenia. Minister wystąpił o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Skarżąca Spółka w piśmie z dnia 18 października 2012 r. zażądała przeprowadzenia rozprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje.

Zgodnie z treścią art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym jeżeli strona zgłosi wniosek

o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Wobec żądania skarżącej Spółki, sprawa rozpoznana została na rozprawie.

Skarga nie jest zasadna.

W ocenie Sądu, organy dokonały w niniejszej sprawie właściwej wykładni

i prawidłowo zastosowały przepis art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą. Organy nie naruszyły również przepisów postępowania administracyjnego, w stopniu, który miałby istotny wpływ na wynik sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie podziela poglądu skarżącego, że przepis art. 18 ust. 1b specustawy nie obejmuje swoim zakresem hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego. Zgodnie z tym przepisem, suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Określenie przez ustawodawcę w art. 18 ust. 1c powołanej ustawy, w jaki sposób ustala się samą wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki, nie oznacza, że zastosowania – przy ustalaniu wysokości odszkodowania – nie znajduje przepis

art. 18 ust. 1b specustawy, stanowiący o "sumie wysokości odszkodowania", która

w żadnym przypadku, w tym również w sytuacji, gdy na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, nie może przekroczyć wartości nieruchomości.

Niezasadny jest tym samym zarzut naruszenia art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), którego stosowanie nie jest wyłączone przy ustalaniu wysokości odszkodowania

za nieruchomości zajęte pod drogi na podstawie decyzji wydanych na gruncie specustawy. W przepisie art. 12 ust. 5 specustawy ustawodawca postanowił, że do ustalania wysokości i wypłacania odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje

się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Powyższe nie oznacza, że w przypadku ustalania odszkodowania za nieruchomości przejęte na mocy specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stosuje

się. W ocenie Sądu, skarżący błędnie wykłada treść art. 12 ust. 5 specustawy w zw.

z art. 23 tej ustawy.

Tym samym, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie podziela poglądu skarżącego, że wysokość odszkodowania w tej sprawie nie podlega ograniczeniu do wysokości wartości nieruchomości i powinna być ustalona na kwotę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości. Przyjęcie za trafny poglądu Spółki prowadziłoby w istocie do ustalenia nie tyle odszkodowania za nieruchomość, co zaspokojenia roszczeń wynikających z hipoteki ustanowionej na nieruchomościach, których część przejęta została z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa.

Pamiętać trzeba, że z samej istoty ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest hipoteka wynika, że w razie wywłaszczenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości, niemożliwe jest ustalenie, w jakiej części hipoteka obciąża wywłaszczoną część. Zgodnie bowiem z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych

i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Stosownie zaś do art. 12 ust. 4c specustawy, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

Z tego właśnie względu, tj. z uwagi na treść art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 12 ust. 4c specustawy, ustawodawca w art. 18 ust. 1c określił, w jaki sposób ustala się wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki, czyli, że ustala się wysokość świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką.

Prawidłowo organ stwierdził w decyzji, że ustalając wysokość odszkodowania

z tytułu wygaśnięcia hipoteki, trzeba ustalić wysokość wierzytelności na moment orzekania, czyli uwzględnić zmiany, jakie zaszły po wygaśnięciu ograniczonego prawa rzeczowego. Z pisma [...] S.A. z dnia 2 stycznia 2012 r. wynikało, że pozostała do spłaty wierzytelność hipoteczna wynosi [...] zł.

Organ stwierdzając, że wysokość odszkodowania z tytułu z tytułu wygaśnięcia hipoteki przekracza wartość nieruchomości, na których hipoteka była ustanowiona, zasadnie określił jego wysokość – z zastosowaniem przepisu art. 18 ust. 1b specustawy – do wysokości wartości nieruchomości, które na skutek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stały się własnością Skarbu Państwa.

Ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi, które

z mocy prawa stały się własnością Skarbu Państwa, nie ma na celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela wynikających z hipoteki ustanowionej na nieruchomości. Odszkodowanie, o którym mowa w art. 18 specustawy w zw. z art. 12 ust. 4a tej ustawy, nie może być rozumiane jako instytucja mająca prowadzić do wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. Zmiany dotyczące nieruchomości, w tym polegające na jej podziale, pozostają bez wpływu na sytuację prawną wierzyciela hipotecznego. Istota odszkodowania za nieruchomość nie wyraża się w wygaszaniu wierzytelności, zwłaszcza w sytuacji, gdy ograniczone prawo rzeczowe utrzymuje się na pozostałej nieruchomości, na której zostało ustanowione.

Pogląd, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomość, na której jest ustanowiona hipoteka, nie może przekraczać wartości wywłaszczonej nieruchomości wyrażony został już w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (v. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 grudnia 2012 r. sygn. akt I SA/wa 1545/12; wyrok NSA

z dnia 15 czerwca 2012 r. sygn. akt I OSK 896/11 (orzeczenia.nsa.gov.pl)).

W ocenie Sądu, nie jest zasadny również zarzut dotyczący braku powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu, organ prawidłowo stwierdził, że w sprawie tej nie zostały spełnione przesłanki

do zastosowania przepisu art. 18 ust. 1e specustawy.

Nie jest sporne, że Zarząd [...] w K. wezwał Spółkę pismem z dnia 21 grudnia 2011 r. do dobrowolnego wydania trzech działek, zaś w dniu 12 stycznia 2012 r. podpisano protokół w sprawie dobrowolnego przekazania działek. Podkreślenia wymaga jednakże, że przepis art. 18 ust. 1e specustawy w sposób wyczerpujący określa przypadki, gdy odszkodowanie powiększa się o 5% wartości nieruchomości.

Samo zastosowanie się w tej sprawie do wezwania Zarządu [...] w K. nie stanowi podstawy do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Wydanie nieruchomości nie nastąpiło w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 (art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy). Zawiadomienie o wydaniu przez Wojewodę [...] decyzji z dnia [...] września 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej doręczone zostało stronie w dniu 30 września 2011 r. Decyzji tej Wojewoda nadał rygor natychmiastowej wykonalności (art. 17 ust. 1 specustawy), zobowiązując do niezwłocznego wydania nieruchomości (art. 17 ust. 3 pkt 2 specustawy).

Podniesiona w skardze okoliczność, że Wojewoda [...] w decyzji z dnia

26 września 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, podał również,

że określa termin wydania nieruchomości na 121 dni od dnia, w którym decyzja

o zezwoleniu stanie się ostateczna (art. 16 ust. 2 specustawy), nie ma wpływu

na prawidłowość ustaleń organu w niniejszej sprawie, co do braku podstaw

do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Zarzuty naruszenia

art. 7 i art. 9 k.p.a., które w istocie odnoszą się, w kontekście podnoszonych przez skarżącą okoliczności, do decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,

nie mają wpływu na wynik niniejszej sprawy. W sytuacji, gdy decyzji o zezwoleniu nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zobowiązując do niezwłocznego wydania nieruchomości, jedynie niezwłoczne jej wydanie, nie później jednak niż w terminie

30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, stanowiłoby podstawę do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą

5% wartości nieruchomości.

W świetle powyższego, niezrozumiały jest zarzut skargi, że organ przejmujący nie wyraził - w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – chęci przejęcia nieruchomości. Decyzji

o zezwoleniu nadano rygor natychmiastowej wykonalności, co zobowiązywało do niezwłocznego wydania nieruchomości, po doręczeniu zawiadomienia o wydaniu decyzji. Powołany w skardze wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2012 r. sygn. akt II SA/Bk 768/11 wydany został w innym stanie faktycznym.

W sprawie tej nie można również mówić o naruszeniu przepisu art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, co skarżący upatruje w nieuwzględnieniu przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym dwóch transakcji. Wprawdzie Minister Transportu, Budownictwa

i Gospodarki Morskiej istotnie nie odniósł się w treści decyzji do podnoszonych przez pełnomocnika Spółki – również w toku rozprawy administracyjnej – twierdzeń o dwóch transakcjach nieuwzględnionych przez biegłą, jednakże jest to uchybienie przepisowi art. 107 § 3 k.p.a., które nie miało wpływu na wynik sprawy.

W ocenie Sądu, Minister prawidłowo przyjął, że operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. wykonane zostały zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W związku z tym, że poziom cen nieruchomości drogowych był niższy od cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową, zasadnie rzeczoznawca majątkowy oparła wycenę na transakcjach dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową. Zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Organ dokonał oceny rzetelności i prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych i nie stwierdził konieczności dokonania ich korekty przez rzeczoznawcę majątkowego, w związku z nieuwzględnieniem dwóch transakcji, które w ocenie strony dotyczyły nieruchomości podobnych.

Wyboru nieruchomości podobnych dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Stąd

też, w ocenie Sądu, nie ma podstaw – w świetle treści prawidłowo sporządzonych operatów szacunkowych – do kwestionowania ustalonej wysokości odszkodowania,

z uwagi na dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego wybór tych, a nie innych nieruchomości podobnych (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Nie uzasadnia to zarzutu naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

Również okoliczność, że Minister nie odniósł się w treści decyzji do podanej przez Spółkę informacji, że jest ona w posiadaniu operatu szacunkowego wykonanego w lutym 2011 r. przez innego rzeczoznawcę majątkowego, pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Brak odniesienia się przez organ do tej informacji nie uzasadnia zarzutu nierozpatrzenia całego materiału dowodowego. Organ zebrał bowiem materiał dowodowy w sposób wyczerpujący i należycie go rozpatrzył. Samo przedstawienie organowi informacji o fakcie dysponowania przez stronę operatem szacunkowym sporządzonym, na potrzeby Spółki w lutym 2011 r. (na 6 miesięcy przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), nie rodziło po stronie organu administracji publicznej żadnych obowiązków procesowych. Strona nie wniosła

w niniejszej sprawie o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego w lutym 2011 r.,

co zobowiązywałoby organ do ustosunkowania się do takiego wniosku, stąd też zarzuty skargi w tym zakresie są niezasadne.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł,

jak w wyroku.