II SA/Bd 908/12

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia[...], którą to decyzją Prezydent na podstawie art. 104 i art. 163 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071; z późn. zm.; zwanej "k.p.a."), art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623; z późn. zm., zwanej dalej "Prawem budowlanym"), po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o. w T. - zmienił swoją ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę z dnia [...] w ten sposób, że zatwierdził projekt budowlany zmian obejmujący projekt budowlany drugiego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną w miejscu projektowanego parkingu na terenie dz. Nr 285, dz. Nr 283, dz. Nr 332 w obrębie 13 z rozszerzeniem terenu inwestycji o część działki 350 z obrębu 13 w zakresie realizacji przyłącza wodociągowego – stanowiący II etap inwestycji.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy:

Wnioskiem z dnia 17 sierpnia 2010 r. inwestor – [...] Sp. z o.o. w T. zwrócił się do Prezydenta Miasta [...] o pozwolenie na budowę budynki mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i zjazdem, przy ul. [...], na terenie działek nr 285, nr 283 (parking podziemny) oraz części działki nr 332.

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego obejmującego budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i naziemnym (na działce nr 283) oraz zjazdem przy ul. [...].

Następnie wnioskiem dnia 23 marca 2011 r. spółka [...] Sp. z o.o. w T. zwróciła się o zatwierdzenie projektu budowlanego i zmianę pozwolenia na budowę z dnia 17 listopada 2010 r. w zakresie realizacji etapu II inwestycji tzn. budowy drugiego budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym, przebudową wjazdu oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr 285, 283 oraz części działek nr 332 i 350.

Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta [...] zmienił swoją ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę z dnia [...] r. w ten sposób, że zatwierdził projekt budowlany zmian obejmujący projekt budowlany drugiego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną w miejscu projektowanego parkingu na terenie dz. Nr 285, dz. Nr 283, dz. Nr 332 w obrębie 13 z rozszerzeniem terenu inwestycji o część działki 350 z obrębu 13 w zakresie realizacji przyłącza wodociągowego – stanowiący II etap inwestycji.

Odwołanie od decyzji z [...] r. złożył skarżący M. Z. (współwłaściciel sąsiadującej z inwestycją działki nr 283 przy ul. [...]) wskazując na naruszenie art. 34 ust. 1 i art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, § 13 (dot. odległości od innych obiektów – przesłaniania), § 57 ust. 1 (dot. oświetlenia naturalnego), § 60 ust. 1 (dot. wymaganego czasu nasłonecznienia), § 204 ust. 5 oraz § 206 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690; zwanego dalej także w skrócie "rozporządzeniem") poprzez:

― brak zapewnienia odpowiedniego nasłonecznienia lokalu położonego w sąsiednim budynku przy ul. [...] oraz usytuowania planowanego budynku w sposób niezapewniający naturalnego oświetlenia w budynku przy ul. [...],

― błędne uwidocznienie w projekcie części muru oporowego, który istniał na działce nr 284 w pobliżu granicy z działką nr 283 oraz brak ekspertyzy technicznej odnośnie oddziaływania planowanej budowy na stan istniejącego obiektu,

― brak zabezpieczenia przed spływem wód opadowych z działki inwestora przy ul. [...] na działkę przy ul. [...].

Odwołujący podniósł, że wbrew wymogom zawartym w decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] określającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji ogranicza ona nasłonecznienie lokalu położonego na parterze budynku przy ul. [...]. Lokal ten zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu został przekształcony z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy z możliwością świadczenia usług lekarskich, biurowych i edukacyjnych. W tej kwestii uzyskano pozwolenia na budowę Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] i pozwolenie na użytkowanie. Wskazane usługi wymagają stałego pobytu ludzi w pomieszczeniach, w szczególności od strony zachodniej. Z projektu planowanej inwestycji wynika natomiast, że nasłonecznienie pomieszczeń zmaleje z kilku godzin do kilkunastu minut. Stanowi to rażącą niezgodność z warunkami zabudowy.

Odwołujący wskazał ponadto, że przedstawiona przez inwestora analiza nasłonecznienia nie wskazuje, czy uwzględniono przy jej sporządzaniu ograniczenia czasu nasłonecznienia budynku przy ul. [...] przez istniejące budynki UMK znajdujące się po drugiej stronie ulicy, a ponadto analizy nasłonecznienia nie ujęto w formie tabelarycznej. Podane dane są zatem nieścisłe.

Co do usytuowania budynku odwołujący podniósł, że w projekcie nie wykazano zachowania warunku odległości i wysokości przesłaniania, zgodnie z § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co stanowi także naruszenia art. 107 § 3 k.p.a.

W kwestii muru oporowego skarżący wskazał, że na działce nr 284 (przy ul. [...]) w pobliżu granicy z działką nr 283 (przy ul. [...]) istniał mur oporowy, który w trakcie realizacji I etapu inwestycji został w około 1/3 rozebrany, a wskutek prowadzonych robót budowlanych na pozostałej części stracił stabilność, obecnie grozi zawaleniem i nadaje się do rozbiórki – o czym świadczy dołączona do odwołania opinia techniczna sporządzona przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane.

Wrysowanie nieistniejącego muru oporowego w projekcie II etapu inwestycji powoduje jego niewykonalność i niespójność, a przede wszystkim narusza art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego oraz § 204 ust. 5 i 206 § 1 rozporządzenia. Zdaniem odwołującego zgodnie z § 204 ust. 5 rozporządzenia budowa powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną obiektu istniejącego, uwzględniającego oddziaływanie wywołane wzniesieniem nowego budynku.

Odnośnie zabezpieczenia przed spływem wód opadowych odwołujący zauważył, że inwestycja jest planowana na działce nr 283 przy ul. [...], której teren znajduje się do 2 metrów ponad poziomem działki nr 284 przy ul. [...]. W projekcie wskazano, że działki te są rozdzielone murem oporowym, do którego przylega wyżej położony teren planowanej inwestycji. Tymczasem w trakcie realizacji I etapu inwestycji mur ten został częściowo rozebrany, a częściowo wskutek prowadzonych prac budowlanych przy tym etapie inwestycji, utracił stabilność, grozi zawaleniem i nadaje się wyłącznie do rozbiórki. Współwłaściciele nieruchomości przy ul. [...] podjęli decyzję o całkowitej rozbiórce murku i nieodbudowywaniu go. Przy istniejącej różnicy wysokości terenów pomiędzy działami nr 283 i nr 284 będzie dochodziło do spływu wody na niżej położoną działkę, co spowoduje bezpośrednie zagrożenie zalania piwnic budynku przy ul. [...].

Odpowiadając na odwołanie inwestor w piśmie z dnia 19 kwietnia 2012 r. podniósł, ze stanowiący własność odwołującego lokal na parterze budynku przy ul. [...] nie stanowi pomieszczenia do zbiorowego przebywania dzieci, nie stosuje się zatem do niego wymóg zapewnienia co najmniej 3 godzin nasłonecznienia, określony w § 60 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ze względu na to, iż lokal ten może być z powrotem przekształcony na lokal mieszkalny w projekcie zawarto dwie analizy nasłonecznienia tego lokalu, z których wynika, że lokal będzie nasłoneczniony w godzinach 12:25 – 13:55 jt. z zachowaniem wymogu 1,5 godziny nasłonecznienia (§ 60 ust. 2 rozporządzenia.

Spółka podniosła, że w świetle zapisów planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu inwestycji, wygasłego w dniu 1 stycznia 2004 r., oraz zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] planowana inwestycja jest zlokalizowana w śródmiejskiej zabudowie Miasta [...]. Ponadto wobec tego, że budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej, stosownie do § 13 ust. 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wyliczona połowa odległości przesłaniania jest mniejsza niż odległość pomiędzy budynkiem przy ul. [...] a projektowanym budynkiem przy ul. [...].

Z treści korespondencji prowadzonej przez inwestora z zarządcą budynku przy ul. [...] wynika, że inwestor przyjął na siebie, na własny koszt, pobudowanie muru oporowego wzdłuż granicy nieruchomości, pod warunkiem dostarczenia dokumentacji technicznej i pozwoleń przez zarządcę. Nie otrzymała jednakże żadnej odpowiedzi na swoje pismo wyrażające zgodę na takie rozwiązanie sprawy muru.

Odnośnie wód opadowych inwestor wskazał, że projekt przewiduje odwodnienie zbierające całą wodę opadową z terenu inwestycji.

Do swojego pisma inwestor dołączył m.in. opinię dotyczącą wpływu planowanego budynku przy ul. [...] na budynek przy ul. [...][...] (k. 52 akt organu II instancji) oraz oświadczenie dotyczące zabezpieczenia działki przy ul. [...] przed napływem wód opadowych z działki przy ul. [...] wraz z rysunkiem i rzutem obrazującym planowane rozwiązanie w tym względzie (k. 48-51 akt organu II instancji).

W wyniku rozpatrzenia odwołania wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]r.

Wojewoda wskazał na określony w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego zakres działań organu przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę oraz na treść art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego stanowiącego, że w razie spełnienia wymogów określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ podniósł, że w przedmiotowej sprawie inwestor złożył wszystkie wymagane prawem dokumenty oraz została zweryfikowana zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi. Załączone do projektu budowlanego mapy są opatrzone urzędowymi pieczęciami potwierdzającymi ich zgodność ze stanem faktycznym i posiadają moc dowodową dokumentów urzędowych, zatem organ administracji architektoniczno – budowlanej I instancji nie mógł odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, ponieważ w ten sposób doprowadziłby do naruszenia art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego.

Wojewoda zacytował także treść § 12 ust. 1 i 2 oraz § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wskazując z kolei, że w myśl § 3 pkt 1 rozporządzenia przez zabudowę śródmiejską należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miast lub dzielnicy miasta – Wojewoda stwierdził, że z tego zapisu wyraźnie wynika, iż zabudową śródmiejską jest zabudowa w granicach administracyjnych miasta. Organ stwierdził, że w [...] nie funkcjonują dzielnice, a planowana inwestycja jest zlokalizowana w granicach administracyjnych miasta. Fakt ten potwierdza ostateczna decyzja o warunkach zabudowy.

Po zacytowaniu § 60 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dotyczący kwestii nasłonecznienia) oraz wskazaniu, że przepisy § 271 – 273 rozporządzenia określają usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe - Wojewoda stwierdził, że z załączonej do projektu budowlanego analizy nasłonecznienia oraz wysokości przesłaniania (str. 58- 59a) wynika, że zostaną spełnione warunki dotyczące zacienienia i przesłaniania obiektów budowlanych. Ponadto organ wskazał, że opis techniczny projektu (str. 65 – 66) określa ochronę przeciwpożarową, a [...] Komendant Państwowej Straży Pożarnej w postanowieniu z dnia [...] r. wyraził zgodę na dojazd pożarowy dla przedmiotowej inwestycji (str. 52). Wobec tego został spełniony warunek wynikający z § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia.

Zdaniem organu odwoławczego zamierzona inwestycja jest zgodna z warunkami zabudowy określonymi decyzjami Prezydenta [...] z dnia [...] oraz z [...].

Wskazując, że projekt budowlany został sporządzony przez projektanta z wymaganymi uprawnieniami budowlanymi, wpisanego na listę [...] Okręgowej Listy Architektów - Wojewoda stwierdził, że organ architektoniczno - budowlany nie może kwestionować uprawnień zawodowych projektanta.

Zdaniem Wojewody podnoszony zarzut utraty wartości mieszkania skarżącego jest bezprzedmiotowy dla niniejszego postępowania, bowiem właściwy w tej kwestii jest sąd powszechny.

W skardze do sądu administracyjnego M. Z. wniósł o uchylenie decyzji Wojewody z dnia [...] r. oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. zarzucając im naruszenie:

― art. 34 ust. 1, art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego

― § 13, § 57 ust. 1, § 60 ust. 1 oraz § 204 ust. 5 i § 206 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W uzasadnieniu skarżący, zarzucając dodatkowo naruszenie art. 107 § 3 oraz art. 136 k.p.a., wskazał, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów odwołania i nie przeprowadził dodatkowego postępowania wyjaśniającego. W ocenie skarżącego decyzja Wojewody ograniczy się tylko do przytoczenia obowiązujących przepisów prawa bez odniesienia się do stanu faktycznego istniejącego w sprawie.

Podnosząc te zarzuty skarżący powtórzył argumentację przedstawioną w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Dodatkowo w piśmie procesowym z dnia [...] r. skarżący zarzucił, że zaskarżona decyzja jest niezgodna z decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]r. ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, gdyż inwestor przekroczył ustalony w pkt 2.2.b. wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu tj. maksymalnie 37 % powierzchni działki.

Ponadto zdaniem skarżącego nie zostały zachowane określone w § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odległości, o czym świadczy postanowienie Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. odmawiające zgody na dokonanie odstępstw w zakresie odległości.

Na rozprawie uczestnik postępowania – będąca inwestorem spółka [...] wniosła o oddalenie skargi.

Spółka podniosła, że sporny obiekt położony jest w zabudowie śródmiejskiej, co potwierdza gęstość zabudowy sąsiedniej, a także usytuowanie budynku przy ul. [...], to jest na granicy Przedmieścia[...]. Odnośnie muru oporowego Spółka wskazała, że jest on położony co najmniej 1,5 m od granicy działki skarżącego i po stronie inwestora jest wola odbudowania go. Ponadto działka skarżącego jest chroniona przed spływem wód opadowych, gdyż w ramach inwestycji zostały przewidziane tzw. ekodreny odprowadzające wody opadowe do kanalizacji deszczowej. Planowany garaż jest całkowicie budowlą podziemną, wobec czego nie może wpływać na wielkość powierzchni zabudowy, co ma także wpływ sposób obliczania odległości spornej zabudowy od granicy działki.

Odpowiadając skarżący wskazał, że planowana inwestycja nie znajduje się na terenie stanowiącym centrum miasta, a kwestia zabudowy śródmiejskiej nie może być uznaniowa, lecz powinna wynikać z planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślił, że stosownie do postanowienia Prezydenta z dnia [...] r. garaż nie stanowi budowli podziemnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek Sąd nie podziela w pełni stanowiska skarżącego.

Materialno - prawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z treścią art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem.

Należy zwrócić uwagę także na przepis art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego. Zgodnie z regulacją tego przepisu, w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W cytowanym przepisie art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego został określony zakres działania organu administracji architektoniczno - budowlanej przy zatwierdzaniu projektu budowlanego i wydawaniu pozwolenia na budowę. Należy podkreślić, że właściwy organ został przede wszystkim pozbawiony możliwości ingerencji w zawartość merytoryczną projektu - ocenie może podlegać jedynie zgodność przyjętych rozwiązań z prawem i to w zakresie ściśle określonym w ustawie. Dopuszczalne jest jedynie sprawdzenie zgodności projektu budowlanego (a więc projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego) z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Projekt zagospodarowania działki lub terenu podlega sprawdzeniu tylko pod kątem zgodności z przepisami, w tym zwłaszcza techniczno - budowlanymi (np. warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Do obowiązków organu administracji architektoniczno - budowlanej należy również sprawdzenie kompletności projektu budowlanego, w tym czy posiada on wszystkie wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia (art. 35 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego), a także sprawdzenie, czy projekt ten został sporządzony przez osobę posiadającą właściwe (w rozumieniu przepisów rozdziału 2 ustawy Prawa budowlanego) uprawnienia budowlane.

Dokonując wykładni ww. przepisów trzeba mieć jednakże także na uwadze, że poprawność złożonej dokumentacji budowlanej, nie może być sprawdzana przez organ tylko i wyłącznie od strony formalnej, w oderwaniu od jej treści, bowiem o wartości dokumentacji budowlanej (projektowej) decyduje nie werbalne określenie przez projektanta, czego ona dotyczy, lecz to, co rzeczywiście zostało w niej wyrażone. Nie można więc przez wydanie decyzji administracyjnej aprobować powstania nowej substancji budowlanej w warunkach istnienia ewentualnego zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników innych obiektów lub obniżenia przydatności ich użytkowania. Za przyjęte rozwiązanie techniczne odpowiada projektant, ale organ badając projekt musi wziąć pod uwagę takie okoliczności jak, np. względy bezpieczeństwa ludzi lub mienia, i nie może akceptować wadliwych rozwiązań (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 stycznia 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 751/07, publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (CBOSA) dostępnej poprzez stronę internetową http://orzeczenia.nsa.gov.pl/ oraz w Systemie Informacji Prawnej LEX pod nr 510936).

Mając na względzie powyższe, zdaniem Sądu, należy przede wszystkim uznać za częściowo zasadny zarzut skarżącego odnośnie braku zachowania wymogów decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, określonych decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] – w tym rozumieniu, że organ w sposób niedostateczny zbadał, czy planowana inwestycja spełnia warunek określony w pkt 2.2.b. tej decyzji, tj. warunek zachowania wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu: maksymalnie 37 % powierzchni działki. Istotnym problemem w tym zakresie jest ocena, czy planowany w ramach inwestycji garaż podziemny powinien być wliczany do powierzchni zabudowy (jak twierdzi skarżący) czy też nie (jak twierdzi inwestor i co akceptuje organ).

Z treści projektu wynika, że garaż podziemny będzie znajdował się nie tylko pod częścią mieszkalną budynku, ale także poza obrysem tej części budynku, sięgając prawie do samej wschodniej i południowej granicy działki nr 283 przy ul. [...]. Świadczy o tym linia opisana jako "budynek projektowany – struktura podziemna" na rysunku "Koncepcja projektowanego budynku. Projekt zagospodarowania terenu’ – k. 32 tomu "Projektu budowlanego zmian. Część I - architektura + konstrukcja" a także porównanie rzutu piwnicy poziomu "-1" i rzutu parteru tj. k. 103 i k. 104 ww. tomu.

Z kolei z przekrojów A-A, B-B i C-C (str. 110, str. 111 i str. 112 "Projektu budowlanego zmian. Część I - architektura + konstrukcja") wynika, że górna krawędź garażu podziemnego (w części znajdującej się poza obrysem części mieszkalnej budynku) na części powierzchni zagospodarowywanej działki będzie odpowiadała poziomowi terenu, a na części działki – będzie znajdowała się ponad powierzchnią terenu.

Zaistnienie takiej sytuacji potwierdza także umieszczona w projekcie zagospodarowania terenu II etap (k. 101 tomu "Projektu budowlanego zmian. Część I - architektura + konstrukcja") rzędna 54,55 m, umiejscowiona w narożniku obrysu garażu naprzeciw działki nr 284 (tj. przy budynku przy ul. [...]). Uwzględniając, że w projekcie strop garażu jest płaski – w miejscu, gdzie dokonano przekroju C-C przez bryłę budynku rzędna ta jest wyższa niż poziom terenu bezpośrednio przy ścianie garażu po planowanych w ramach budowy przekształceniach (miejsce styku terenu ze ścianą garażu znajduje się pomiędzy uwidocznionym na przekroju C-C rzędną 53,00 oznaczającą poziom istniejącego terenu naturalnego w pobliżu planowanej ściany garażu a rzędną 54,30, zaznaczoną po prawej stronie przekroju C-C).

Przynajmniej częściowo garaż będzie zatem bryłą widoczną ponad terenem działki – tyle że przykrytą sztucznie m.in. warstwą humusu (rodzaj dachu odwróconego - analogicznie jak np. w gmachu Biblioteki [...]).

Pojęcie "wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu", które zostało użyte w pkt 2.2.b. decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji pochodzi z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Rozporządzenie to zostało wydane na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., Nr 647 ze zm., zwanej w skrócie "p.z.p."). Stosownie do delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 p.z.p. minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa miał określić, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Rozporządzenie to jest zatem rozporządzeniem wykonawczym, przy pomocy którego możliwe jest zbadanie, czy w konkretnej sprawie spełniony jest warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy określony w m.in. w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. Zgodnie ze wskazanym art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia tego warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zarówno w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. jak też w art. 61 ust. 6 p.z.p. mowa jest o "wymaganiach dotyczących nowej zabudowy" oraz o "zagospodarowaniu terenu". Do określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. wymagań dotyczących zagospodarowania terenu ustawodawca zaliczył (po zwrocie "w tym") gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Pojęcie "intensywności wykorzystania terenu" nie pojawia się natomiast ani w treści art. 61 ust. 6 p.z.p., ani w treści art. 61 ust. 7 p.z.p. (w którym ustawodawca określił, co powinno się znaleźć w rozporządzeniu wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 p.z.p.), ani w treści samego rozporządzenia. Przepis art. 61 ust. 7 pkt 2 p.z.p. nakazuje natomiast określenie w rozporządzeniu wymagań dotyczących ustalania "wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu". Uwzględniając, że pozostałe punktu art. 61 ust. 7 p.z.p. mówią o linii zabudowy, linii zabudowy (pkt 1), szerokości elewacji frontowej (pkt 3), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (pkt 4), geometrii dachu (pkt 5) - a więc o parametrach dotyczących kształtu i usytuowania bryły obiektu budowlanego, a nie stosunku powierzchni zajmowanej przez tą bryłę do powierzchni terenu – wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu należy uznawać za wskaźnik obrazujący intensywność wykorzystania terenu, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 in fine p.z.p.

Należy w tym miejscu zauważyć, że zwrot odnoszący się do "wielkości powierzchni zabudowy" został użyty przez ustawodawcę w art. 15 ust. 1 pkt 6 p.z.p. Przepis ten stanowi część wyliczenia obowiązkowych elementów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i stwierdza, że w planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo "zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów". Ustawodawca dla celów ustalania sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w ramach stanowienia planu zagospodarowania przestrzennego posługuje się zatem pojęciem "intensywności zabudowy", które to pojęcie definiuje jako porównanie dwóch wartości – powierzchni (całkowitej) zabudowy i powierzchni działki budowlanej. Jako element ładu przestrzennego ustawodawca traktuje zatem określenie, jaką część powierzchni działki budowlanej może ulec zabudowaniu.

Ten sam cel tj. zachowanie ładu przestrzennego, tyle że nie w ramach planowanej ogólnej koncepcji - planu zagospodarowania przestrzennego, ale istniejącego w dającym się zbadać otoczeniu - należy przypisać zawartemu w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. wymogowi dopasowania planowanej konkretnej inwestycji, której ramy ma zakreślić decyzja o warunkach zabudowy, do istniejącej w sąsiedztwie intensywności wykorzystania terenu. Temu właśnie służy zbadanie wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki lub terenu (art. 71 ust. 7 pkt 2 p.z.p.) i określenie tej wielkości w decyzji o warunkach zabudowy.

Zwracając uwagę na treść art. 15 ust. 1 pkt 6 p.z.p. trzeba wskazać, iż aby ustalić "intensywności zabudowy" należy odnieść powierzchnię "całkowitej zabudowy" do powierzchni działki budowlanej, co stanowi różnicę względem parametru w postaci "intensywności wykorzystania terenu" (art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p.) wymagającego odniesienia do "powierzchni działki lub terenu" – "wielkości powierzchni zabudowy", bez dodatkowego określenia, że ma być to zabudowa "całkowita". Jest to o tyle istotne, że w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Wr 601/12, opubl. w CBOSA oraz powołany tam wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 162/12, publ. w CBOSA) podkreśla się, że wobec użycia przez ustawodawcę określenia "całkowitej" zabudowy przy określeniu wskaźnika intensywności zabudowy nie można pomijać kondygnacji podziemnych.

W art. 61 ust. 7 pkt 2 p.z.p. ustawodawca nie użył pojęcia "całkowitej" zabudowy. Nie oznacza to zdaniem Sądu, że tak jak podnosi uczestnik – inwestor, przy określaniu wskaźnika "wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu" można pominąć tą cześć budynku, która zawiera wyłącznie kondygnacje podziemne w rozumieniu § 3 pkt 17 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z definicją zawartą w § 3 pkt 17 rozporządzenia ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kondygnacji podziemnej - należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną ze wszystkich stron budynku, co najmniej do połowy jej wysokości w świetle poniżej poziomu przylegającego do niego terenu, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. Ponieważ rozporządzenie nie określa dopuszczalnej górnej granicy wysokości kondygnacji – ograniczeniem w tym względzie jest wyłącznie wytrzymałość konstrukcji. Teoretycznie możliwe jest zatem, że projekt budowlany będzie przewidywał budynek mający tylko jedną kondygnację o wysokości np. 6 metrów (powszechnie znany jest fakt istnienia hal np. sportowych o większej wysokości), który będzie zagłębiony w stosunku do otaczającego terenu do wysokości 3,10 m. W przypadku gdyby taki budynek zajmował całą powierzchnię działki, to według interpretacji pojęcia "wielkości powierzchni zabudowy" (pomijającej kondygnacje podziemne) prezentowaną przez inwestora, a akceptowaną przez organ, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wynosił by 0 %. W takim przypadku ponad poziomem terenu znalazłaby się widoczna bryła o wysokości porównywalnej z typową kondygnacją w budynkach mieszkalnych.

Zdaniem Sądu w tej sytuacji nie da się pogodzić proponowanej przez inwestora interpretacji pojęcia "wielkości powierzchni zabudowy" z wymogiem zachowania ładu przestrzennego rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 p.z.p.). Stosownie do art. 1 ust. 2 pkt 1 p.z.p. wymagania ładu przestrzennego uwzględnia się zarówno w planowaniu jak i zagospodarowaniu przestrzennym. Określeniu sposobów zagospodarowania przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego służy decyzja o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 pkt 2 p.z.p.).

Z drugiej strony interpretując pojęcie "wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu" należy uwzględnić, że w przeciwieństwie do art. 15 ust. 1 pkt 6 p.z.p. - w art. 61 ust. 7 pkt 2 p.z.p. ustawodawca nie wskazuje na wymóg ustalania "całkowitej" powierzchni zabudowy tj. nie nakazuje, aby pod uwagę brać także powierzchnię tej części budynku, która jest całkowicie niewidoczna na powierzchni terenu. Powyższe prowadzi do wniosku, że badając, czy zachowany jest określony w decyzji o warunkach zabudowy parametr "wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu" (art. 61 ust. 7 pkt 2 p.z.p.) należy uwzględniać powierzchnię zabudowy tej części budynku, która jest widoczna ponad poziom terenu – bez względu, czy w świetle przepisów techniczno – budowlanych owa część budynku zalicza się do kondygnacji podziemnych czy naziemnych.

Odróżnić przy tym należy szczególne przypadki budowli podziemnych, których jedynie pewne elementy (wejście, wyjście), a nie ich istotna część, znajdują się ponad poziomem terenu, nie naruszając przy tym funkcji tegoż terenu – która to okoliczność powinna mieć swoje odzwierciedlenie w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1543/11, publ. w CBOSA).

Konsekwencją przyjętej powyżej wykładni rozumienia wskaźnika "wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu" oraz stwierdzenia, że część planowanego garażu podziemnego znajduje się ponad powierzchnią terenu jest uznanie, iż organ nie dokonał ustaleń pozwalających na zbadanie, czy projekt budowlany spełnia zawarty w pkt 2.2.b. decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] r. o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji warunek zachowania wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu: maksymalnie 37 % powierzchni działki. Mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, że warunek ten nie został zachowany.

Częściowo zasadny jest zarzut skarżącego dotyczący kwestii odpowiedniego usytuowania planowanego budynku i zapewnienia naturalnego oświetlenia dla pomieszczeń w budynku przy ul. [...]. Wymogi te są powiązane, gdyż znajdujący się w dziale II rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ("Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej") § 13 ust. 1 pkt 2 w celu zachowania wymogu zachowania odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów nakazuje zachowanie wymogów określonych w § 57 i § 60 rozporządzenia.

Odnośnie zapewnienia odpowiedniego oświetlania i nasłonecznienia pomieszczeń należących do skarżącego pomieszczeń na parterze budynku przy ul. [...] istotna jest ich kwalifikacja, zgodna z obowiązującymi decyzjami organów architektoniczno – budowlanych. Jak wskazuje sam skarżący – pomieszczenia te nie stanowią mieszkania, ale są lokalem użytkowym przeznaczonym na świadczenia usług lekarskich, biurowych i edukacyjnych. Nie jest to zatem ani lokal mieszkalny, ani nie są to pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu czy szkole. W rezultacie do tego rodzaju lokalu nie stosuje się wymagań odnośnie czasu nasłonecznienia zawartych w § 60 rozporządzenia W stosunku do pomieszczeń innego rodzaju niż wymienione w § 60 rozporządzenia nie ma obowiązku zapewnienia czasu nasłonecznienia przez określony czas (3 godziny lub 1,5 godziny) w dniach równonocy, o którym mowa we wskazanym przepisie. Takim pomieszczeniom powinno być natomiast zapewnione właściwe oświetlenie, na zasadach określonych w § 57 rozporządzenia.

Odnośnie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, do jakich należą pomieszczenia w lokalu skarżącego - stosownie do § 57 ust. 1 rozporządzenia pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości, z uwzględnieniem warunków określonych w § 13 oraz w ogólnych przepisach bezpieczeństwa i higieny pracy. Wskazany w cytowanym przepisie § 13 rozporządzenia określa wymogi dotyczące usytuowania budynku. Zgodnie z ust. 1 pkt 1 tego przepisu odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m.

Zgodnie z wyliczeniami zawartymi w projekcie i oświadczeniu projektanta (k 57-58 akt Wojewody) wysokość przesłaniania określona stosownie do § 13 ust. 2 rozporządzenia tj. wysokość od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przy ul. [...]do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego – planowanego budynku przy ul. [...] wynosi 17,57 m. Ponieważ planowany budynek ma wysokość mniejszą niż 35 m, pomiędzy budynkami przy ul. [...] i [...] co do zasady powinna być zachowana, wyznaczona w warunkach określonych w części wstępnej § 60 pkt 1 (tj. pomiędzy ramionami odpowiednio wymierzonego kąta 60°), odległość w płaszczyźnie poziomej równa wysokości przesłaniania tj. 17,57 m. Jak stanowi jednak § 13 ust. 4 rozporządzenia, odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.

Pojęcie zabudowy śródmiejskiej zostało zdefiniowane w § 3 pkt 1 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o zabudowie śródmiejskiej - należy przez to rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta. Ustalenie zatem, że dany budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej wymaga albo odwołania się do tego co istnieje w dającej się ustalić rzeczywistości ("faktyczne centrum"), albo co zostało ujęte w konkretnym dokumencie planistycznym mającym rangę aktu prawa miejscowego – miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oceny, czy mamy do czynienia z zabudową śródmiejska nie można zatem dokonać - jak wskazywał uczestnik postępowania (inwestor) - w oparciu o zapisy dotyczącego przedmiotowego obszaru planu zagospodarowania przestrzennego, który wygasł (jest to bowiem dokument, który w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym był planem, a nie który jest planem), ani o zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] (jest to bowiem dokument planistyczny nie wymieniony w cytowanym przepisie, nie mający rangi aktu prawa miejscowego). Argumentacja Wojewody jest słuszna w części, w jakiej organ stwierdził, że z treści § 3 pkt 1 rozporządzenia wynika, iż zabudową śródmiejską jest zabudowa w granicach administracyjnych miasta. Jednakże interpretacja Wojewody, że wobec braku funkcjonowania na obszarze miasta [...] jednostek administracyjnych o nazwie "dzielnica" dla zakwalifikowania danego obszaru do "zabudowy śródmiejskiej" wystarczające jest stwierdzenie, że obszar ten znajduje się w granicach administracyjnych miasta – nie znajduje uzasadnienia w treści § 3 pkt 1 rozporządzenia. Przede wszystkim, nawet przyjmując, że w konkretnym mieście nie istnieją faktycznie wyodrębnione dzielnice, nie oznacza to, że całe miasto jest zabudową śródmiejską. Cytowany przepis za zabudowę śródmiejską uznaje alternatywnie albo zabudowę w centrum miasta albo w centrum dzielnicy miasta. Konsekwentnie rozwijając rozumowanie Wojewody należałoby zatem uznać, że skoro przy braku wyodrębnionych dzielnic całe miasto jest zabudową śródmiejską, to w rozumieniu ww. przepisu – tak jak rozumie go Wojewoda - cały obszar tego miasta winien być uznawany za centrum miasta. Po wtóre – zgodnie z zasadami wykładni znaczenie użytych w przepisie pojęć należy w pierwszej kolejności odczytywać zgodnie z ich znaczeniem przyjętym w języku potocznym. Pojęcie "dzielnica" w Słowniku Języka Polskiego PWN (dostępnym na stronie http://sjp.pwn.pl) wyjaśniane jest jako:

1. część dużego miasta o określonym rodzaju zabudowy i charakterze zamieszkujących ją grup społecznych,

2. część miasta stanowiąca okręg administracyjny,

3. obszar stanowiący odrębną całość geograficzną, etnograficzną lub historyczną.

W rozważaniach nad znaczeniem § 3 ust. 1 rozporządzenia znaczenie mają dwa pierwsze punkty cytowanej definicji (trzeci punkt dotyczy dzielnicy w znaczeniu "regionu", tj. w znaczeniu w jakim pojęcie to występuje np. w historii, kiedy mowa o "Polsce w okresie rozbicia dzielnicowego"). Z punktu 2 cytowanej definicji wynika, że dla ustalenia, czy mamy do czynienia z "dzielnicą" pomocnym jest ustalenie obowiązującego w danym mieście podziału na jednostki administracyjne. W tym względzie należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591, ze zm., zwanej w skrócie "u.s.g."). Stosownie do art. 4 ust. 1 pkt 2 gminie lub miejscowości w drodze rozporządzenia Rady Ministrów może zostać nadany status miasta. Zgodnie natomiast z art. 5 ust. 1 u.s.g. "gmina może tworzyć jednostki pomocnicze: sołectwa oraz dzielnice, osiedla i inne. Jednostką pomocniczą może być również położone na terenie gminy miasto." Przepis ten nie dokonał wskazania, że miejskie jednostki pomocnicze – czyli stanowiące część miasta okręgi administracyjne – mogą nosić wyłącznie nazwę "dzielnicy". Co więcej, art. 37 ust. 1 i 2 u.s.g. oraz art. 37b ust. 2 u.s.g. zamienienie posługują się pojęciami dzielnicy i osiedla ("w dzielnicy (osiedlu)", "rady dzielnicy (osiedla)"). Przepis art. 5 ust. 1 u.s.g. poprzez wyrażenie "i inne" dopuszcza także inne nazwy dla jednostek pomocniczych gminy, również na obszarze gminy o statusie miasta. Ma to miejsce w przypadku gminy o statusie miasta [...]: w dniu wydawania zaskarżonej decyzji obowiązywała na obszarze gminy o statusie miasta [...] uchwała Rady Miasta [...] nr 511/97 z dnia 25 czerwca 1997 r. w sprawie powołania Okręgów będących jednostkami pomocniczymi Gminy Miasta [...] oraz nadania im statutów (w momencie wyrokowania Sądu uchylona uchwałą nr 372/12 Rady Miasta [...] z dnia 6 września 2012 r. w sprawie powołania okręgów będących jednostkami pomocniczymi Gminy Miasta [...] oraz nadania im statutów; Dz. Urz. Województwa Kujawsko – Pomorskiego z 2012 poz. 1915).

Także ustalenie gdzie jest "centrum" miasta czy dzielnicy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinien dokonać samodzielnie organ architektoniczno – budowlany, biorąc pod uwagę potoczne znaczenie tego pojęcia, które w Słowniku Języka Polskiego PWN (dostępnym na stronie http://sjp.pwn.pl) wyjaśniane jest jako:

1. środkowa część czegoś,

2. miejsce, w którym coś się koncentruje.

Przy ustalaniu "centrum" dzielnicy czy miasta zdaniem Sądu należy przyjąć jako kryterium dokonywanych ustaleń przede wszystkim drugie ze wskazanych znaczeń. Pierwsze znaczenie odnosi się bowiem do określenia części pewnej figury przestrzennej, bez uwzględnienia efektu działań ludzkich (np. w postaci tworzenia zabudowy – por. pkt 1 pojęcia "dzielnica") występujących na obszarze, który na mapie można odwzorować jako pewną figurę geometryczną, określoną przez zarys granic dzielnicy.

Uwzględniając powyższe rozważania dotyczące wykładni pojęcia "zabudowy śródmiejskiej" Sąd stwierdził, że w zaskarżonej decyzji organ nie tylko błędnie zinterpretował § 3 pkt 1 rozporządzenia, ale także nie przeprowadził żadnych dowodów pozwalających na ustalenie, czy planowany budynek przy ul. [...] znajduje się w obszarze funkcjonalnego śródmieścia, stanowiącego centrum miasta [...] lub centrum dzielnicy miasta [...]. Brak tych ustaleń nie pozwala na określenie, czy w przypadku planowanego budynku możliwe jest zmniejszenie odległości, o którym mowa w § 13 ust. 4 rozporządzenia – co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez określenie, że dokonane w projekcie założenie o dopuszczalności zmniejszenia tej odległości jest niezgodne z ww. przepisem techniczno - budowlanym

Odnośnie zarzutu skarżącego co do braku zabezpieczenia przed spływem wód opadowych z działki inwestora przy ul. [...] na działkę przy ul. [...] należy zauważyć, że stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b Prawa budowlanego obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów. We właściwych dla projektowanego obiektu przepisach techniczno – budowlanych tj. w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ujęty w dziale II "Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej" § 29 stanowi, że dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione. Zachowanie tego wymogu powinien skontrolować organ architektoniczno – budowlany w ramach kontroli projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym przepisami techniczno – budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego). Możliwość tej kontroli powinna być zapewniona w treści projektu budowlanego. Stosownie do umieszczonego w rozdziale 3 "Projekt zagospodarowania działki lub terenu" § 8 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133 ze zm.) część rysunkowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać układ sieci i przewodów uzbrojenia terenu, przedstawiony z przyłączami do odpowiednich sieci zewnętrznych i wewnętrznych oraz urządzeń budowlanych, w tym: wodociągowych, ujęć wody ze strefami ochronnymi, cieplnych, gazowych i kanalizacyjnych lub służących do oczyszczania ścieków, oraz określający sposób odprowadzania wód opadowych, z podaniem niezbędnych profili podłużnych, spadków, przekrojów przewodów oraz charakterystycznych rzędnych, wymiarów i odległości, wraz z usytuowaniem przyłączy, urządzeń i punktów pomiarowych. Stosownie do § 10 ww. rozporządzenia z dnia 3 lipca 2003 r. projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien być sporządzony na mapie w skali dostosowanej do rodzaju i wielkości obiektu lub zamierzenia budowlanego i zapewniającej jego czytelność. W przedmiotowej sprawie część rysunkowa zagospodarowania terenu nie uwidacznia sposobu odprowadzania wód opadowych z terenu pomiędzy garażem podziemnym na działce nr 283 a granicą działki przy ul. [...] (działka nr 284). Rozwiązanie to uwidocznione jest natomiast na "Przekroju ukształtowania terenu przy granicy z nier. [...]" - k. 113 "Projektu budowlanego zmian. Część I - architektura + konstrukcja"), gdzie na działce nr 283 przy ul. [...] przy granicy z działką nr 283 projekt przewiduje zagłębione w terenie odwodnienie. Odwodnienie to jest także wskazane w na rysunku w tomie "Projekt budowlany zmian. Branża: instalacja wodk-kan, CWU, P-Poż i instalacja wod-kan poza budynkiem na działce inwestora" (k. 165), z opisem "aco – dren". W tym samym tomie, w pkt 8 opisu projektu został zawarty wykaz typowych urządzeń sanitarnych: odwodnienie liniowe AKODREN.

Projekt inwestycji zawiera zatem rozwiązanie chroniące działkę przy ul. [...] przed spływem wód opadowych z działki przy ul. [...].

Zarzut błędnego uwidocznienia w projekcie części muru oporowego, który istniał na działce nr 284 w pobliżu granicy z działką nr 283 oraz brak ekspertyzy technicznej odnośnie oddziaływania planowanej budowy na stan istniejącego obiektu należy rozpatrywać w kontekście kompletności projektu budowlanego. Stosownie do zawartego w § 11 pkt 10 rozporządzenia z dnia 3 lipca 2003 r. wymogu, projekt architektoniczno – budowlany powinien zawierać dane techniczne obiektu budowlanego charakteryzujące wpływ obiektu budowlanego na środowisko i jego wykorzystywanie oraz na zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie pod względem m.in. wpływu obiektu budowlanego na istniejący drzewostan, powierzchnię ziemi, w tym glebę, wody powierzchniowe i podziemne (pkt 10 lit. e) oraz wykazać, że przyjęte w projekcie architektoniczno-budowlanym rozwiązania przestrzenne, funkcjonalne i techniczne ograniczają lub eliminują wpływ obiektu budowlanego na środowisko przyrodnicze, zdrowie ludzi i inne obiekty budowlane, zgodnie z odrębnymi przepisami. W przedmiotowej sprawie w toku postępowania skarżący przedstawił opinię techniczną z dnia 23 stycznia 2012 r. dotycząca stanu technicznego muru oporowego znajdującego się na działce nr 284 sporządzona przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Opinia ta wskazuje, że mur oporowy znajdujący się w odległości ok. 1,5 do 3 metrów od granicy z działką nr 283 jest częściowo rozebrany, a częściowo, wskutek katastrofalnego stanu technicznego nie spełnia swojej funkcji wsparcia mas ziemnych - terenu pomiędzy linią muru oporowego (częściowo rozebranego) a planowaną ścianą garażu podziemnego. Natomiast z "Przekroju ukształtowania terenu przy granicy z nier. [...]" - k. 113 "Projektu budowlanego zmian. Część I - architektura + konstrukcja") wynika nie tylko, że w połowie odległości pomiędzy linią murku oporowego a ścianą garażu projekt przewiduje posadowienie zagłębionym odwodnienia, ale ponadto że na przestrzeni pomiędzy planowanym odwodnieniem a ścianą garażu teren ma być zmieniony względem istniejącego obecnie poziomu terenu poprzez usypanie rodzaj skarpy opartej o ścianę planowanego garażu. Projekt budowlany, wskazując w tym przekroju mur oporowy jako "istniejący" jednocześnie nie wykazuje, że nawet przy braku tego muru masy ziemne pomiędzy linią muru a ścianą garażu, które będą dodatkowo obciążone mającą powstać skarpą i posadowionym odwodnieniem – nie utracą stabilności i nie zsuną się na działkę przy ul. [...]. W tej sytuacji należy uznać, że projekt nie zawierający uzasadnienia dla przyjętego rozwiązania, które może mieć wpływ na powierzchnię ziemi a także na zdrowie ludzi korzystających z ciągu komunikacyjnego na działce nr 284 wzdłuż muru oporowego – nie jest projektem kompletnym w rozumieniu § 11 pkt 10 rozporządzenia z dnia 3 lipca 2003 r.

Ze względu na powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270; zwanej w skrócie "p.p.s.a.") należało orzec jak w pkt 1 sentencji wyroku.

W ponownym postępowaniu organ winien wydać rozstrzygnięcie stosując się do wyżej wskazanej przez Sąd wykładni przepisów, po dokonaniu ustaleń odnośnie:

― położenia planowanej inwestycji w centrum [...] lub w centrum dzielnicy [...],

― powierzchni części planowanego budynku, która będzie widoczna ponad poziom terenu,

― uwzględnienia w przyjętym rozwiązaniu zagospodarowania terenu pomiędzy ścianą planowanego garażu a linią częściowo istniejącego muru oporowego na działce nr 284 rzeczywistego, udokumentowanego stanu technicznego tego muru.

Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 wyroku podjęto zgodnie z treścią art. 152 p.p.s.a.

O kosztach (pkt 3 wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. biorąc pod uwagę wysokość wniesionego wpisu.