II SA/Ol 1079/12

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 16 kwietnia 2012 r. Prezydent Miasta O. ustalił na rzecz Gminy O. opłatę adiacencką w wysokości 163.740,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w "[...]", na skutek jej podziału, należną od współwłaścicieli tej nieruchomości: T.P., J.P., K.P. i M.P., w wysokości dopowiadającej ich udziałom w prawie własności nieruchomości.

W uzasadnieniu organ podał, że ostateczną decyzją z dnia 13 lipca 2010 r., na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, zatwierdził projekt podziału przedmiotowej nieruchomości na 22 nowe działki. Wydzielone działki znajdują się na terenie, który zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta "[...]" ma przeznaczenie: działki od nr "[...]" – (12MN) tereny o funkcji podstawowej: zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna lub bliźniacza; działki od nr "[...]" - 9MN - tereny o funkcji podstawowej: zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna wolnostojąca lub bliźniacza; działka nr x - 1 KWD - tereny o funkcji podstawowej: ulice wewnętrzne; działka nr x - llE - tereny o funkcji podstawowej: sieci i urządzenia elektroenergetyczne, 4US - tereny o funkcji podstawowej: zabudowa usług turystyki lub sportu i rekreacji oraz gastronomii i handlu, 9ZN – tereny o funkcji podstawowej: zieleń naturalna; działka nr x - 3KDL - tereny o funkcji podstawowej: ulica klasy lokalnej. Organ wyjaśnił, że ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości zostało uzależnione od wzrostu wartości nieruchomości. Podniósł, że strona zakwestionowała poprawność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, zarzucając, że nie uwzględniono w nim istnienia linii energetycznych na części nieruchomości, kolektora sanitarnego i położenia kilku wydzielonych działek na terenach podmokłych. Rzeczoznawca sporządził nowy operat szacunkowy, w którym uwzględnił wszystkie uwagi i zastrzeżenia strony i w ocenie organu dokument ten jest zgodny

z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera bowiem wszelkie przewidziane przepisami prawa elementy. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował rynek nieruchomości i dobrał metodę wyceny - podejście porównawcze, metoda porównywania parami, szczegółowo opisał rynek lokalny i wskazał obiekty, które stanowiły bazę dla określenia wartości nieruchomości. Cechy rynkowe różniące nieruchomości zostały wyczerpująco opisane. Ponadto rzeczoznawca sprecyzował utrudnienia występujące na wycenianych działkach. Zaznaczył, że działki oznaczone numerami: "[...]" położone są na terenie podmokłym i w przypadku realizacji zabudowy istnieje konieczność wymiany gruntu; przez działki o numerach "[...]" przebiega linia energetyczna średniego napięcia, stwarzająca ograniczenie w zainwestowaniu działek. Ograniczenia te zostały ujęte i opisane w cechach rynkowych różniących nieruchomości przyjęte do porównań, a rzeczoznawca majątkowy odpowiednio skorygował ceny nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny. Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości przed i po podziale została określona z wyłączeniem powierzchni działki przeznaczonej w planie miejscowym pod poszerzenie drogi publicznej gminnej (działka nr x). Rzeczoznawca majątkowy określił wartość działki nr x przed podziałem: dla części funkcjonalnej wynikającej z przeznaczenia w planie miejscowym pod zabudowę usług turystyki lub sportu i rekreacji oraz gastronomii i handlu oraz sieci i urządzenia elektroenergetyczne w wysokości 126,55 zł/m², a dla części funkcjonalnej przeznaczonej w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz drogi wewnętrzne w wysokości 95,18 zł/m²; po podziale ustalił wartość: działki nr x w wysokości 126,55 zł/m², działek o numerach "[...]" w wysokości 91,24 zł/m²; działki nr x w wysokości 107,18 zł/m², działek o numerach: "[...]" w wysokości 136,56 zł/m², działek o numerach: "[...]" w wysokości 157,51 zł/m², działek o numerach: "[...]" w wysokości 67,58 zł/m², działki nr x w wysokości 95,18 zł/m². Wartość nieruchomości przed podziałem określono na kwotę 5.767.300,00 zł, zaś wartość nieruchomości po jej podziale na kwotę 6.313.100,00 zł. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wyniósł więc 545.800,00 zł. Organ dodał, że strony nie zakwestionowały prawidłowości przedmiotowego operatu szacunkowego przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Odwołanie od tej decyzji wnieśli J.P., T.P., K.P i M.P, zarzucając, że w toku postępowania zakwestionowali wycenę działek znajdujących się na terenach wymagających wymiany gruntów, przebiegających pod liniami wysokiego napięcia (działka nr x) i średniego napięcia (działki nr "[...]") oraz w strefie wyłączonej z podziału i zabudowy (działka nr x). W kolejnym operacie częściowo tylko rzeczoznawca uwzględnił ich argumentację. Zdaniem odwołujących się, nakłady na wymianę gruntu i odwodnienie terenów znacznie przewyższają kwoty przyjęte w poprawionym operacie. Na działkach o numerach: [...] należy bowiem wymienić cały grunt, zaś na działce x na części jej powierzchni. Wywiedli, że po podziale działki nr x, przez którą przebiegają dwie linie wysokiego napięcia, nie nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości. Zarzucili ponadto, że organ nie odniósł się do kwestii utraty wartości działki nr x wynikającej z zakazu jej podziału i uzyskania pozwolenia na budowę. Zdaniem odwołujących się, ta działka została trwale wyłączona z podziału i zabudowy, gdyż nie zostanie na niej wybudowana obwodnica, a przed uchwaleniem planu można było uzyskać warunki zabudowy tej działki. Ponadto odwołujący się stwierdzili, że błędnie przyjęto metodę wyceny w podejściu porównawczym, gdyż dla wyceny nieruchomości przy ul. G., leżącej w strefie peryferyjnej miasta, nie powinno przyjmować się wartości nieruchomości leżących w atrakcyjniejszych lokalizacjach, w strefie śródmiejskiej, lecz do wyceny należało przyjąć nieruchomości znajdujące się na T. lub przyjąć inną metodę wyceny. Odwołujący się wskazali również, że przed ostatecznym ustaleniem wysokości spornej opłaty nie mogli złożyć wniosku o rozłożenie jej na raty lub proponować przekazanie innej nieruchomości w zamian za opłatę, zatem nie było możliwe ustalenie jednorazowej płatności opłaty adiacenckiej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z dnia 29 czerwca

2012 r., utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy

w uzasadnieniu przywołał mające zastosowanie w sprawie przepisy ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, ze zm.). Stwierdził, że operat szacunkowy stanowi obligatoryjny materiał w sprawie i jedyny dopuszczalny środek dowodzenia wzrostu wartości nieruchomości lub jego braku

i naliczenia opłaty adiacenckiej w odpowiedniej wysokości. Operat szacunkowy z dnia

23 lutego 2012 r. stanowi jedyną podstawę faktyczną ustalenia opłaty adiacenckiej,

a organy administracji muszą ocenić czy określone w tym dokumencie wartości nieruchomości są przekonywające. Organ odwoławczy stwierdził, że treść operatu szacunkowego nie budzi wyraźnych zastrzeżeń. Zaznaczył też, że odwołujący się nie powołali się na zmiany czynników rzutujących na wartość nieruchomości, a ponadto nie wnosili także do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i nie zlecili sporządzenia wyceny tej nieruchomości przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Wobec tego podnoszone przez nich argumenty dotyczące konieczności poniesienia nakładów i utrata możliwych przychodów nie mogły być uwzględniony. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało ponadto, że wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty powinien być złożony przez strony w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji, jednakże istnieją podstawy prawne do ubiegania się o rozłożenie tej płatności na raty,

w sytuacji kiedy decyzja o ustaleniu opłaty stanie się już ostateczna. Zgłoszone przez strony uwagi dotyczące operatu szacunkowego zostały rozpatrzone przez rzeczoznawcę majątkowego, który nie skorygował wcześniejszej swojej opinii, lecz sporządził nowy operat szacunkowy. Kolegium zaznaczyło również, ze z urzędu rozważyło ewentualne uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i umorzenie postępowania w sprawie na podstawie zawartego przez współwłaścicieli nieruchomości i Gminę O. porozumienia z dnia 15 lipca 2008 r. Uznało, że porozumienie to nie stanowi jednak przyrzeczenia organu administracji publicznej, a zawarte ustalenia stanowią sprawę cywilną, wobec czego nie może zostać uwzględnione w tym postępowaniu.

W skardze na tę decyzję, wniesionej do tutejszego Sądu, J.P., T.P., K.P oraz M.P., powtórzyli zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Podnieśli, że organ odwoławczy nie odniósł się do tych zastrzeżeń, mimo iż wskazał na konieczność dokonania oceny operatu szacunkowego przez organy administracji. Powyższym Kolegium naruszyło art. 75 § 1 i § 2, art. 77 K.p.a. w zw. z art. 8 i art. 9 K.p.a. Nadto, naruszyło art. 80 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. przez zaniechanie odniesienia się w uzasadnieniu decyzji do merytorycznych zarzutów skarżących, podważających prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości po podziale, określonych w opinii biegłego. W konsekwencji powyższe skutkowało naruszeniem także art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie skarżących opłata adiacencka wyliczona została z naruszeniem tego przepisu, gdyż podział nieruchomości nie zwiększył jej wartości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wyjaśniło ponadto, że postępowanie

w sprawach opłaty adiacenckiej charakteryzuje się pewnymi odrębnościami w stosunku do ogólnego postępowania administracyjnego. Organ administracji publicznej może bowiem uzyskać operat szacunkowy już w tzw. stadium przedprocesowym sprawy i w przypadku stwierdzenia braku lub nieznacznego tylko wzrostu wartości nieruchomości może nie wszczynać postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. W przypadku zaś wszczęcia postępowania, organ administracji nie rozstrzyga o dopuszczeniu operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie i nie przeprowadza dowodu z tego dokumentu. Operat szacunkowy jest oceniany w ramach tzw. postępowania gabinetowego. Operat szacunkowy stanowi obligatoryjny materiał dowodowy, z którego organ administracji publicznej wywodzi istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności. Kolegium podniosło też, że w sprawach opłaty adiacenckiej nie wszystkie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego regulujące kwestię dowodów mogą mieć zastosowanie. Rzeczoznawca majątkowy m.in. nie występuje w postępowaniu w sprawie opłaty adiacenckiej

w charakterze biegłego i nie podlega wyłączeniu od udziału postępowaniu na podstawie art. 84 § 2 K.p.a., lecz podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości

w trybie z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium wskazało ponadto, że prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego ocenia organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i tylko wydanie przez nią negatywnej oceny powoduje, że operat szacunkowy traci charakter opinii o wartości nieruchomości (art. 157 ust. 1 i ust. 1a powoływanej ustawy). Wobec tego nawet sporządzenie wyceny tej samej nieruchomości

w formie operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę nie pozbawia dotychczasowego operatu charakteru opinii o wartości nieruchomości (art. 157 ust. 2), podobnie jak w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, organ administracji publicznej nie ma możliwości oceny prawidłowości operatów (157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Kolegium stwierdziło też, że zastrzeżenia podniesione co do operatu szacunkowego nie posiadają charakteru dowodu wskazywanie zatem przyczyn, z powodu których odmówiono im wiarygodności i mocy dowodowej byłoby niedopuszczalne w świetle art. 107 § 3 k.p.a. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca logicznie przedstawił zasady

i przebieg wyceny nieruchomości, a szacowanie miało oparcie w przepisach prawa

i standardach zawodowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Sądowa kontrola, zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji, przeprowadzona pod względem legalności, wykazała bowiem, że nie naruszają one prawa. Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie akt sprawy, co wynika

z art. 133 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , dalej jako: p.p.s.a.). Obowiązkiem Sądu jest zatem dokonanie oceny czy zebrany w postępowaniu administracyjnym materiał dowodowy jest pełny, czy został prawidłowo zebrany i jest wystarczający do ustalenia przez organ stanu faktycznego sprawy i wydania decyzji administracyjnej. Dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego oraz zebranie i wyczerpujące rozpatrzenie całego materiału dowodowego jest bowiem obowiązkiem organów orzekających w sprawie. Sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tych obowiązków

z uwagi na kontrolny charakter postępowania sądowoadministracyjnego. Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi.

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w rozpoznawanej sprawie stanowił

art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.

z 2010 r., Nr 102, poz. 651, dalej także jako: u.g.n.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli

w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia,

w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148

ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Stosownie zaś do art. 98 a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że opłata adiacencka stanowi swego rodzaju rentę gruntową, przypisaną przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości, z racji wzrostu jej wartości, na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, zatwierdzonego decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy. Wymaga przy tym podkreślenia, że zatwierdzenie podziału nieruchomości, na wniosek właściciela, nie jest zależne od woli tego organu, ale od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału. Jeżeli jednak do zatwierdzenia tego podziału, na wniosek właściciela, dojdzie

i wskutek tego wzrośnie wartość nieruchomości, to gmina, wolą ustawodawcy, została uprawniona do uzyskania dochodu z tego tytułu. Niezbędnym warunkiem dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być wydana w terminie 3 lat, liczonym od dnia, gdy decyzja o zatwierdzeniu ewidencyjnego podziału nieruchomości stanie się ostateczna, albo od dnia, gdy orzeczenie sądowe w tym zakresie stanie się prawomocne. Ponadto ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe tylko, jeżeli w dniu, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna (albo orzeczenie w tym zakresie stało się prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową tej opłaty.

Jak wynika z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych, w niniejszej sprawie podział przedmiotowej nieruchomości nastąpił na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta O. z dnia 13 lipca 2010 r., zatwierdzającej, na wniosek współwłaścicieli, projekt podziału działki o nr x, na 22 działki. Nowopowstałe działki położone są na terenie przeznaczonym: pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną lub bliźniaczą (13 działek o numerach: [...]), pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną wolnostojącą lub bliźniaczą (6 działek o numerach: od [...]), pod ulice wewnętrzne (działka nr x) i ulice lokalne (działka nr x), a także pod sieci i urządzenia elektroenergetyczne, zabudowę usług turystyki lub sportu i rekreacji oraz gastronomii i handlu i teren zieleni naturalnej (działka nr x).

Decyzja organu pierwszej instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału została wydana przed upływem trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., a w obrocie prawnym znajduje się uchwała Nr "[...]" z dnia 28 listopada 2007 r., określająca wysokość stawki opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale.

Wobec powyższego należało zbadać czy dokonany podział geodezyjny nieruchomości doprowadził do wzrostu jej wartości.

Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 dalej jako: rozporządzenie).

W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego – korekty z dnia 21 lutego 2012 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, po rozpoznaniu uwag podniesionych przez skarżących odnośnie do operatu szacunkowego z dnia 10 czerwca 2011 r.

Należy podzielić ocenę organów obu instancji, że operat szacunkowy z dnia

21 lutego 2012 r. sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Z uwagi na fakt, że nieruchomość przed podziałem była częściowo przeznaczona pod zabudowę usługową i pod zabudowę mieszkaniową wolnostojącą, wartość nieruchomość przed podziałem rzeczoznawca określił przez wydzielenie dwóch części funkcjonalnych, odrębną ich wycenę, a następnie zsumowanie uzyskanych wartości.

Rzeczoznawca logicznie uzasadnił dokonany wybór nieruchomości przyjętych do szacowania obu części funkcjonalnych (przed i po podziale) określając wagi cech rynkowych nieruchomości przyjętych jako obiekty porównawcze. Uwzględniane były bowiem dla części funkcjonalnej przeznaczonej na cele inwestycyjne: lokalizacja szczegółowa, uwarunkowania planistyczne, warunki techniczno – użytkowe i powierzchnia działki, dla części funkcjonalnej przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną: lokalizację szczegółową, uzbrojenie techniczne i warunki techniczno – użytkowe, a dla nieruchomości przeznaczonych po podziale pod drogi – ich lokalizację i powierzchnię.

Rzeczoznawca porównał cechy nieruchomości wycenach z cechami nieruchomości porównywanych w przyjętej skali ocen: "dobra", "średnia" i "słaba" dla cech: "lokalizacja szczegółowa", "uwarunkowania planistyczne", "warunki techniczno – użytkowe" i "warunki techniczne" oraz "mała", "średnia" i "duża" dla cechy "powierzchnia działki". Zaznaczyć należy, że w operacie wyjaśniono, iż wartość cechy "warunki techniczno – użytkowe" uzależniona jest od wystąpienia wielu cech, jak np. kształt działki, ukształtowanie terenu, uwarunkowania geologiczne, które wiążą się z wystąpieniem potencjalnych trudności

w zagospodarowaniu nieruchomości. Nie jest zatem możliwe przypisanie konkretnych czynników każdej ze składowych tej cechy. Podnieść również należy, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, jaki wpływ na cenę transakcyjną ma wielkość powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem obrotu, co jest istotne, gdyż wyceniano nieruchomość o znacznej powierzchni. Ponadto, określając cechę "lokalizacja szczegółowa" wycenianych działek, rzeczoznawca ocenił ją jako "słabą". Uwzględnił więc, wbrew zarzutowi skarżących, peryferyjne położenie wycenianych nieruchomości. Zauważyć również należy, że dla nieruchomości o numerach po podziale "[...]", na których jak podniesiono w skardze niezbędna jest wymiana gruntu, rzeczoznawca określił ich warunki techniczno – użytkowe jako "bardzo słabe". Rzeczoznawca wyjaśnił jednocześnie podstawy przyjęcia tej oceny, gdyż wskazał, że część działek będących przedmiotem wyceny posiada warunki techniczno – użytkowe słabsze od nieruchomości wycenianych (k. 39 operatu szacunkowego). Odnosząc się zaś do kwestii utraty wartości działki nr x w wyniku uchwalenia planu miejscowego, wskazać należy, że przedmiotem niniejszej sprawy było ustalenie czy nieruchomość zmieniła swoja wartość w wyniku wyłącznie jej podziału, a nie w efekcie innych działań faktycznych lub prawnych. Ponadto, z operatu szacunkowego wynika wprost, że wartość części działki, która po podziale oznaczona została nr x, nie legła zmianie i wynosi 95,18 zł/m² (k. 50 operatu szacunkowego).

W wyniku wyceny, wartość działki nr x przed podziałem ustalono na kwotę 5.767.300 zł, natomiast po podziale łączna wartość poszczególnych działek wyceniona została na kwotę 6.313.100 zł. Niezasadny jest więc zarzut skargi, że w wyniku podziału nieruchomość skarżących nie zwiększyła swojej wartości. Dodać należy, że w toku postępowania administracyjnego skarżący nie zakwestionowali skutecznie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, gdyż zgodne z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 (ust. 1a zd. pierwsze art. 157). Podniesienie zastrzeżeń odnośnie do operatu szacunkowego w pismach przed organem, pierwszej instancji czy też w odwołaniu, nie jest tożsame z zakwestionowaniem tego dokumentu przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tym samym bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 107 § 3 K.p.a. Zgodnie z tym przepisem w uzasadnieniu faktycznym decyzji organ administracji winien m.in. wskazać przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zgłaszane przez stronę postępowania uwagi i zastrzeżenia odnośnie do operatu szacunkowego nie stanowią dowodu.

Organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stan faktyczny sprawy został dokładnie wyjaśniony, zgromadzono i rozpatrzono cały materiał dowodowy, a strony postępowania były informowane o okolicznościach faktycznych

i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej również nie budzi wątpliwości. Skoro bowiem na mocy postanowień uchwały Nr "[...]" z dnia 28 listopada 2007 r., wysokość stawki opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale, to prawidłowo określono wysokość spornej opłaty na kwotę 163.740 zł.

Biorąc powyższe pod uwagę, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę, jako bezzasadną.