I OSK 1756/12

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 659/11, uchylił decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] czerwca 2011 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Katowice z dnia [...] marca 2011 r. w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.

Wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.

Wnioskiem złożonym w dniu 29 grudnia 2005 r. E. K. zwróciła się do Prezydenta Miasta Katowice o wypłatę odszkodowania m. in. za działkę nr [...], z której w wyniku podziału wydzielona została nieruchomość oznaczona jako nr [...] – zajęta pod drogę publiczną – ul. [...] w Katowicach.

Decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. Wojewoda Śląski, na podstawie art. 73 ust. 1, 3 i 3a ustawy z 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę Katowice własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną – ul. [...], oznaczonej nr [...] o pow. 708 m2, stanowiącej w dniu 31 grudnia 1998 r. własność E. K.

Po sporządzeniu operatu szacunkowego, w dniu 27 stycznia 2011 r. przeprowadzona została rozprawa administracyjna.

W piśmie z dnia 25 stycznia 2011 r., poprzedzającym rozprawę, strona zakwestionowała wysokość odszkodowania ustalonego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Podnosząc zarzuty merytoryczne w stosunku do przeprowadzonych obliczeń, wskazała błędy popełnione przez rzeczoznawcę. W ocenie skarżącej przyjęta metoda szacowania wartości ceny średniej jest pozbawiona podstaw. W załączeniu strona przedłożyła sporządzony na jej zlecenie operat szacunkowy dotyczący działek nr [...] i [...].

Na rozprawie administracyjnej strona podtrzymała swoje zastrzeżenia. Rzeczoznawca wyjaśnił, że zawarte w operacie wyliczenia i wykresy są efektem zastosowania programu "Walor", przyjętego w branży. W piśmie wyjaśniającym z 4 lutego 2011 r. rzeczoznawca podał, że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia regulującego zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi, należy przyjmować transakcje zakupu takich działek. Niewielka ilość takich transakcji w Katowicach i zupełny brak z rejonu wycenianej nieruchomości, zadecydowała o przyjęciu do wyceny działek z innych dzielnic miasta.

Decyzją z [...] marca 2011 r. Prezydent Miasta Katowice ustalił odszkodowanie za działkę w kwocie 106.200 zł. W uzasadnieniu stwierdzono, że operat sporządzony w sprawie jest prawidłowy. Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przyjmując trzy transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi z rynku lokalnego. Operat złożony przez stronę nie może zostać uwzględniony, albowiem dotyczy wyceny nieruchomości wywłaszczonych i porównuje grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe.

W odwołaniu od powyższej decyzji E. K. zarzuciła organowi bezkrytyczne oparcie się na operacie, mimo podniesionych zarzutów. Wskazała, że pominięto z jakich terenów działka zajęta pod drogę została wydzielona. Do porównania przyjęto działki z peryferyjnych dzielnic, które nie mogą być uznane za działki podobne. Wskazała, że w sprawie winien znaleźć zastosowanie § 36 ust. 2 rozporządzenia, skoro brak było transakcji działkami podobnymi. Dla wykazania, że ceny działek pod drogi w centrum miasta osiągają znaczne wysokości, wskazano na transakcję w rejonie Placu [...].

Na etapie postępowania odwoławczego rzeczoznawca udzielił na żądanie organu dodatkowych wyjaśnień. W piśmie z 24 maja 2011 r. podał, że jakkolwiek analiza transakcji tylko działkami drogowymi wskazywała lekki trend wzrostowy, to inne sygnały z rynku wskazywały na stagnację na rynku działek, wobec czego nie zastosowano współczynnika wzrostu cen. Przyjęte do porównania działki dotyczyły działek zajętych pod drogi publiczne.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. Wojewoda Śląski utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu opisano przebieg postępowania i obowiązujący stan prawny. Podano, że wartość działki określono w oparciu o przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), albowiem w okresie ostatnich dwóch lat odnotowano transakcje nieruchomościami drogowymi. Do porównania przyjęto trzy działki z południowych dzielnic Katowic, sprzedane w okresie od października 2008 r. do maja 2009 r. Cenę skorygowano poprawką wynikającą z różnic położenia nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównania. Wojewoda wskazał, że budziły jego wątpliwości określenia zawarte w operacie, nie dające jednoznacznej wiedzy o tym, jakie nieruchomości przyjęto do porównania, przeznaczone pod drogi czy faktycznie pod nie zajęte. Wątpliwości te usunął jednak rzeczoznawca podając, że przedmiotem porównania były nieruchomości faktycznie zajęte pod drogi. Rzeczoznawca wyjaśnił także powód odstąpienia od zastosowania współczynnika trendu zmian cen. Organ II instancji ocenił, że sporządzony operat odpowiada prawu. Strona miała zapewnioną możliwość ustosunkowania się do zebranego materiału i z tego prawa skorzystała. W sprawie nie było podstaw do stosowania przepisu § 36 ust. 2 rozporządzenia, albowiem na terenie gminy odnotowano transakcje gruntami zajętymi pod drogi. Brak podstaw do przyjęcia, że rynek lokalny to teren w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Odszkodowanie dotyczy nieruchomości stanowiącej drogę, taką też funkcję miała ona w dniu 29 października 1998 r., w dacie przejścia na własność gminy. Operatu sporządzonego na zlecenie strony nie można uwzględnić, albowiem został sporządzony jak dla działek nabywanych pod projektowane drogi, nie dla dróg już istniejących. Transakcja gruntem w centrum miasta, pod galerię przy przebudowywanym dworcu, ze względu na szczególny charakter inwestycji, nie jest miarodajna.

W skardze do sądu administracyjnego E. K. zarzuciła wydanie decyzji z naruszeniem art. 21 Konstytucji, art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r., a także art. 7, 77, 80 i 107 § 3 k.p.a. W uzasadnieniu podała, że odszkodowanie nie odpowiada wartości gruntu. Podtrzymała zarzut, że przyjęte do porównania działki nie są podobne do wycenianej ze względu na położenie, sąsiedztwo, uzbrojenie. Wycena powinna nastąpić w oparciu o przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia. Podtrzymano zarzuty dotyczące wad operatu, związanych w umieszczeniem wykresu krzywej Gaussa. Ustaloną cenę uznano za zaniżoną.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Śląski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreślił, że organ nie wkracza w merytoryczny zakres wyceny, która należy do rzeczoznawcy, bada natomiast jej rzetelność i zgodność z prawem, co uczyniono.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając wniesioną skargę stwierdził, iż rozstrzygnięcie podjęte przez organy narusza przepisy prawa procesowego, związane z zakresem swobodnej oceny dowodów w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co stanowi podstawę uchylenia decyzji przewidzianą w art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Podstawową kwestią jest bowiem ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i dopuszczalność uznania, jak to zrobiły orzekające organy, że daje on podstawę do ustalenia odszkodowania w wyliczonej w nim wysokości.

Sąd wskazał, że podstawą decyzji jest przepis § 36 ust. 1, co jest skutkiem przyjęcia, że miały miejsce transakcje gruntami zajętymi pod drogi i jest możliwe ustalenie cen transakcyjnych takimi gruntami. Organ odwoławczy powziął co prawda wątpliwość w tym zakresie ze względu na swobodne posługiwanie się w operacie określeniami dotyczącymi rodzaju gruntów, którymi transakcje przyjęto do porównania, ostatecznie jednak zaakceptował wyjaśnienie (udzielone bez żadnego uzasadnienia), że do porównania posłużyły transakcje gruntami zajętymi pod drogi. W przekonaniu Sądu, jakkolwiek nie można nie zauważyć podjętych przez Wojewodę starań dla rozstrzygnięcia właściwie rozeznanego problemu, to jednak ocena prawidłowości operatu dokonana przez organ, jedynie z powołaniem się na jednozdaniowe stwierdzenie rzeczoznawcy, bez naniesienia stosownych poprawek w treści operatu, jest równie arbitralna, jak stanowisko samego rzeczoznawcy.

Opierając się na operacie sporządzonym w sprawie, zbagatelizowano bardzo konkretne zastrzeżenia strony pod jego adresem, a dotyczące nieprawidłowości zawartego w nim wykresu, związanego wszak z wyliczeniem wartości 1 m2 wycenianej działki (załącznik nr 3 – obliczenia programu Walor 2). Biegły podał w piśmie z dnia 4 lutego 2011 r., że wyceny dokonał posługując się programem Walor 2, a wykres jest załączany automatycznie przez program, ma charakter poglądowy i nie wpływa na wycenę. Jednocześnie z operatu wynika, że również działki przyjęte do porównania zostały zaczerpnięte z bazy programu Walor 2. W ocenie Sądu odpowiedzialność merytoryczną za operat ponosi rzeczoznawca. Nie może zatem bezkrytycznie pozostawić w treści operatu informacji wadliwych. Zarzuty pod adresem kwestionowanego wykresu sugerują jego zupełną sprzeczność z zasadami sporządzania tego rodzaju krzywych. Pozostawienie przez autora w operacie tak wadliwego elementu nie może być zatem skwitowane stwierdzeniem, że został "dołączony automatycznie". To nie system sporządza operat, lecz rzeczoznawca. Elementy merytorycznie zbędne lub wadliwe winien usunąć. Ich pozostawienie stawia pod znakiem zapytania wiarygodność operatu.

Sąd stwierdził nadto, że skoro wadliwy element pochodzi z systemu Walor 2, a z bazy tego samego systemu zaczerpnięto transakcje służące do wyceny, to również w tym zakresie operat wymagał szerszych sprawdzeń. Dane o transakcjach działkami przyjętymi do porównania nie zawierają żadnej informacji pozwalającej jednoznacznie stwierdzić, że istotnie były to transakcje działkami zajętymi pod drogi już istniejące. Okoliczność ta ma zasadnicze znaczenie dla sprawy, zatem winna być niewątpliwa. Opis zawarty na stronie 7 operatu nie dostarcza pewności, że rzeczoznawca miał świadomość konieczności doboru wyłącznie działek drogowych, dość swobodnie posługuje się opisem ich cech. Jednocześnie zaś wprost stwierdza, że "spośród wszystkich transakcji gruntami w Katowicach, dla celów wyceny, wybrano transakcje stosując następujące kryteria: (....) tereny budowlane wykupywane pod drogi". Takie stwierdzenie operatu stoi w sprzeczności z późniejszym wyjaśnieniem, że transakcje miały za przedmiot działki pod drogi zajęte. Nie można zatem przyjąć tego wyjaśnienia bez dodatkowego jego uwiarygodnienia przez rzeczoznawcę i bez wprowadzenia stosownych poprawek do treści operatu, zwłaszcza że skoro ustawa z 1989 r. doprowadziła do uporządkowania stosunków własnościowych w zakresie istniejących dróg publicznych, dokonywanie legalnego obrotu działkami drogowymi na zasadzie rynkowej wydaje się obecnie być ograniczone do działek dojazdowych lub zajętych pod drogi wewnętrzne, zaś w stosunku do dróg publicznych mało prawdopodobne.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda Śląski, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) poprzez błędne przyjęcie, iż organy administracji naruszyły przepis art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., a polegające na ustaleniu, że organy dokonały rozstrzygnięcia w oparciu o niezupełny operat szacunkowy, z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów.

W oparciu o powyższe organ wniósł o:

1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach,

2. zasądzenie na rzecz składającego skargę kasacyjną kosztów postępowania,

3. rozpoznanie skargi kasacyjnej na posiedzeniu niejawnym - w myśl art. 182 § 2 P.p.s.a.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wywodzono, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy został przez organy zbadany pod kątem jego kompletności i zgodności z prawem. Na etapie postępowania odwoławczego zwrócono się do autora - rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie wątpliwości wynikających z jego treści, który kwestię zasadniczą dla oceny prawidłowości sporządzonej wyceny wyjaśnił jednoznacznie w piśmie z 24 maja 2011 r. Obowiązujące przepisy prawa nie przewidują możliwości sporządzania aneksu lub innej formy dokonywania poprawek w operacie szacunkowym. Istnieje jedynie możliwość potwierdzenia jego aktualności poprzez umieszczenie w nim stosownej klauzuli (art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszej sprawie zatem, wobec jednoznacznej odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego stanowiącej integralną część akt przedmiotowego postępowania administracyjnego, organ nie uznał za konieczne sporządzenie nowego operatu, wyłącznie celem naniesienia poprawek polegających na zmianie sformułowań użytych w opisie zawartym na stronie 7.

Skarżący kasacyjnie podniósł, że wykres zamieszczony w operacie automatycznie przez program Walor 2 nie opierał się na 3 transakcjach przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą, lecz na bazie kilkunastu transakcji. Zarzut strony kwestionujący prawidłowość sporządzenia wykresu jest więc nieuzasadniony. Niemniej jednak ewentualny błąd w wykresie i tak nie wpłynąłby na wartość nieruchomości, co ustalono w toku postępowania administracyjnego (wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 4 lutego 2011 r.).

W ocenie kasatora materiał dowodowy zebrany w sprawie przez organy administracji jest pełny i wyczerpujący. Organy podjęły bowiem wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia.

W piśmie procesowym z dnia 5 lipca 2012 r. E. K. wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, podzielając w pełni stanowisko oraz argumentację zawartą uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie skarga kasacyjna oparta została wyłącznie na podstawie określonej w art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) – dalej jako P.p.s.a., tj. naruszeniu przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżący wniósł o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym, zaś E. K. oraz Prezydent Miasta Katowice w terminie określonym w art. 182 § 2 P.p.s.a. nie zażądali przeprowadzenia rozprawy, co uzasadniało rozpoznanie skargi kasacyjnej na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod uwagę tylko nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z przesłanek nieważności postępowania, wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. Tym samym sprawa mogła być rozpoznana przez Naczelny Sąd Administracyjny wyłącznie w granicach zakreślonych zarzutami skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Nie można uznać za zasadny zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. P.p.s.a. poprzez błędne przyjęcie, iż organy administracji naruszyły przepis art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., dokonując rozstrzygnięcia w oparciu o niezupełny operat szacunkowy, z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów.

Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko i argumentację Sądu, że zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca naruszają przepisy postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla je w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania w takim stopniu, że mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naruszenie przepisów postępowania może polegać w szczególności na niedopełnieniu wynikających z tych przepisów obowiązków organu lub uniemożliwieniu stronie skorzystania z przysługujących jej uprawnień procesowych albo błędnej wykładni tych przepisów (por. J. P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Komentarz, Warszawa 2008, s. 357). Przez możliwość istotnego wpływania na wynik sprawy należy rozumieć prawdopodobieństwo oddziaływania naruszeń prawa procesowego na treść decyzji lub postanowienia, a więc ukształtowane nimi stosunki administracyjnoprawne materialne lub procesowe. Sąd uchylając z tych powodów decyzję lub postanowienie musi wykazać, że gdyby nie doszło do stwierdzonego w postępowaniu sądowym naruszenia przepisów postępowania, to rozstrzygnięcie sprawy najprawdopodobniej mogłoby być inne (por. T. Woś, H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Postępowanie sądowoadministracyjne, Warszawa 2004, s. 305). Zastosowanie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. i uchylenie decyzji może nastąpić wówczas, gdy naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W takim wypadku rzeczą Sądu jest wykazanie, że uchybienie przepisom prawa procesowego przez organ orzekający było tak istotne, że przy poprawnym ich zastosowaniu brzmienie osnowy decyzji mogłoby być inne.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku skutecznie wykazał spełnienie tych przesłanek, a co za tym idzie uzasadnił należycie stanowisko o konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji z powodu uchybienia zasadom i przepisom procedury administracyjnej.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że przy instytucji przejęcia własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, która jest w istocie wywłaszczeniem, nie można pominąć konstytucyjnej zasady zawartej w art. 21 ust. 2 Konstytucji, która uzależnia dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania. W świetle postanowień Konstytucji pod pojęciem "słusznego odszkodowania" należy rozumieć odszkodowanie sprawiedliwe czyli ekwiwalentne (wyrok z dnia 8 maja 1990 r., sygn. akt K 1/90, OTK 1990, nr 1 poz. 2). Nie podlega zatem wątpliwości, że operat szacunkowy jako zasadniczy materiał, który daje podstawę do ustalenia odszkodowania w wyliczonej w nim wysokości winien być sporządzony w sposób rzetelny.

Z kolei zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a., której konkretyzację stanowi art. 77 § 1 k.p.a., zobowiązuje organ administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, zaś w art. 80 k.p.a. zawarta jest reguła, zgodnie z którą ocena, czy dana okoliczność została udowodniona winna być przez ten organ dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Wskazać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10).

Podkreślić należy, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy budził wątpliwości E. K. pod względem formalnym i materialnym, a więc wymagał uzupełnień i wyjaśnień. Rację ma Sąd pierwszej instancji wskazując, iż zbagatelizowano zastrzeżenia strony dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie, a dotyczące m.in. nieprawidłowości zawartego w nim wykresu, związanego z wyliczeniem wartości 1 m2 wycenianej działki. Nie można przyjąć za wystarczające wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 4 lutego 2011 r. Samo stwierdzenie, że wyceny dokonano posługując się programem Walor 2, a wykres zastał załączony automatycznie przez ten program, ma charakter poglądowy oraz nie wpływa na wycenę, nie uzasadnia jego konkretnego zastosowania.

Należy ponadto podzielić zastrzeżenia Sądu dotyczące wyboru transakcji nieruchomości przyjętych do porównania. Opis zawarty na stronie 7 operatu nie dostarcza pewności, że rzeczoznawca miał świadomość konieczności doboru wyłącznie działek drogowych. Stwierdzono bowiem, że wybrano transakcje stosując m.in. kryterium terenów budowlanych wykupywanych pod drogi. Jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, stanowisko to stoi w sprzeczności z późniejszym wyjaśnieniem, że transakcje miały za przedmiot działki zajęte pod drogi. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego powyższa rozbieżność podważa wiarygodność sporządzonego operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.

Skoro w niniejszej sprawie nie zostały wyjaśnione wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zasadnie uchylił decyzje organów obu instancji.

Wobec powyższego Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.