I SA/Wa 245/12

Uzasadnienie

I. Stan sprawy

1. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania M. Sp. z o.o. od decyzji Prezydenta W z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne: [...], wywołanego zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości ostateczną decyzją Prezydenta W. z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...], i zobowiązującej M. Sp. z o.o. do wniesienia opłaty w wysokości [...] zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

2. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, że Prezydent W. decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ew. nr [...] - przeznaczone pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną w zabudowie bliźniaczej (każda dla jednego segmentu budynku) i [...] - przeznaczona pod wewnętrzny sięgacz pieszo-jezdny, a pismem z dnia 6 kwietnia 2011 r. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości.

3. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, że z art. 98a ustawy 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wynika, iż warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wykazanie nastąpienia obiektywnego - określonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami - wzrostu wartości nieruchomości oraz że ów obiektywny wzrost wartości nieruchomości powstał wskutek podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek jej właściciela lub - w niektórych sytuacjach użytkownika wieczystego. Z załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej przed dokonaniem podziału wynosiła [...] zł a po dokonaniu podziału – [...] zł. Oznacza to, zdaniem organu, że wyłącznie w wyniku dokonania podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. oceniło, że operat sporządzony został w sposób rzetelny, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą, w tym z art. 154 ust. 1, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, jak również z § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), w myśl którego przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy, określa się wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (ust. 1), przy czym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (ust. 2), a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (ust. 3).

Organ stwierdził, że z pkt 7.3 operatu szacunkowego wynika, że do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowane zostało podejście porównawcze, przy metodzie porównywania parami. Stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego, przy metodzie porównywania parami do porównań przyjmuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównania wybrane zostały dostępne transakcje z obszaru Dzielnicy [...]. Przy ustalaniu wartości nieruchomości brane były pod uwagę następujące cechy rynkowe, wpływające na poziom cen na rynku lokalnym: położenie lokalne, lokalizacja szczegółowa i stan otoczenia, uwarunkowania inwestycyjne, dostęp do infrastruktury technicznej, walory gruntu (kształt działki, ukształtowanie terenu), powierzchnia działki.

Z ustaleń organu wynika, że sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji operat szacunkowy jest prawidłowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. odnosząc się do zarzutu, iż formalne wydzielenie działek tylko i wyłącznie zatwierdzało istniejący już podział faktyczny, zaś ceny nieruchomości przyjęte w umowach przedwstępnych nie uległy zmianie po dokonaniu podziału i w niezmienionej wysokości zostały przyjęte w umowach przeniesienia własności, wskazało, że argumenty te są nieuzasadnione. Faktyczne dokonanie podziału działki nr [...] przez budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych pozostaje bez znaczenia przy ocenie wzrostu wartości nieruchomości dokonanego decyzją administracyjną o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Formalne wydzielenie działek umożliwiło przeniesienie na nabywców prawa własności działek powstałych w wyniku podziału, i jak wskazano w odwołaniu, formalny podział działki nr [...] był także wymagany przez banki udzielające kredytów na zakup nieruchomości. Argument, iż ceny nieruchomości przyjęte w umowach przedwstępnych pozostały w niezmienionej wysokości w umowach przeniesienia własności pozostaje, zdaniem organu, bez wpływu na ocenę prawidłowości wydania skarżonej decyzji. Deweloper, czyli M. Sp. z o.o., dokonując kalkulacji ceny mieszkania lub domu wylicza ją w oparciu o wszelkie koszty budowy, zakupu gruntu i inne wraz z dopełnieniem wszelkich formalności, w tym podziału działki i wzrostu ceny działki za 1 m², koniecznych do sfinalizowania transakcji i przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu, iż adresatem decyzji powinni być wszyscy właściciele nieruchomości objętych uprzednio księgą wieczystą nieruchomości podzielonej, czyli nabywcy nieruchomości powstałych w wyniku podziału, organ uznał, że zarzut ten jest całkowicie bezpodstawny, zarówno z uwagi na art. 98a 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również orzecznictwo sądów administracyjnych, bowiem podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym podziałem jest podmiot będący jej właścicielem w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. A skoro w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, czyli w dniu 18 lutego 2009 r. właścicielem nieruchomości podlegającej podziałowi była wyłącznie M. Sp. z o.o., zatem tylko ona, zdaniem organu, jest zobowiązana do uiszczenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Na poparcie swoich twierdzeń organ przytoczył stosowne orzeczenia sądów administracyjnych.

4. Zdaniem Sądu, stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia nie budzi wątpliwości.

II. Zarzuty podniesione w skardze i stanowiska pozostałych stron

1. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła M. Sp. z o.o. w W.; zarzucając naruszenie:

1. prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polegające na obciążeniu strony skarżącej opłatą adiacencką, podczas gdy skarżąca jest właścicielką wyłącznie działki [...], a ewentualna opłata adiacencka winna w odpowiedniej proporcji obciążać wszystkich właścicieli nieruchomości, oraz

2. prawa procesowego poprzez niedopełnienie obowiązków spoczywających na organie z mocy art. 7, 8 i 77 kpa, oraz niedostateczne wyjaśnienie okoliczności sprawy, a w szczególności bezzasadne przyjęcie, iż na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości przy ul. [...] -

- wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. oraz decyzji poprzedzającej Prezydenta W.

2. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

III. Podstawa prawna rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

2. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2011 r. ustalającą opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki ew.: [...], wywołanego zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [...] ostateczną decyzją Prezydenta W. z dnia [...] lutego 2009 r., i zobowiązującą M. Sp. z o.o. w W. do wniesienia opłaty w wysokości [...] zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie naruszają przepisów prawa.

Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

3. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji jest art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzji zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie natomiast z ust. 1a, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Skoro więc decyzja Prezydenta W z dnia [...] lutego 2009 r. zatwierdzająca podział nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr [...] stała się ostateczna w dniu 18 lutego 2009 r., w dacie tej obowiązywała uchwała Rady W. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zgodnie z którą wysokość stawki procentowej została ustalona na 30%, a ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie, o którym mowa w ww. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - decyzja organu pierwszej instancji została wydana w dniu [...] lipca 2011 r. a organu drugiej instancji w dniu [...] listopada 2011 r. - w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), skarga M. Sp. z o.o. w W. nie mogła zostać uwzględniona.

4. Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, będący podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej jest jednym z dowodów w sprawie, i jak każdy dowód podlega ocenie przez organ. Konieczność przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest wyrazem uznania przez ustawodawcę, że organ nie posiada wiadomości specjalnych potrzebnych dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Należy więc zauważyć, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, lecz powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, i nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków. W niniejszej sprawie, jak wynika z akt sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. dokonało prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do art. 80 kpa, i dało temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, zgodnie z art. 107 § 3 kpa. Ocena ta dokonana została prawidłowo, przy uwzględnieniu treści art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, jak również z § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

5. Odnosząc się do zarzutów skargi uznać należy, że są one bezzasadne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji prawidłowo wyjaśniło, w oparciu o art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i przytoczone utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych, iż podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem jest podmiot będący właścicielem w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Skoro więc w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, czyli w dniu 18 lutego 2009 r. właścicielem nieruchomości podlegającej podziałowi była wyłącznie M. Sp. z o.o. w W., to tylko ona jest zobowiązana do uiszczenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości tej nieruchomości w wyniku jej podziału, dokonanego na jej wniosek – M. Sp. z o.o. w W. - jako właściciela. Fakt późniejszego zbycia, po zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, nowo wydzielonych nieruchomości dla obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia, i nie zwalnia właściciela, na którego wniosek podziału dokonano - od obowiązku uiszczenia tej opłaty.

Nie jest zasadny również zarzut naruszenia przez organ przepisów prawa procesowego, bowiem jak wcześniej wskazano, postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.

Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

6. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji.