II SA/Po 290/12

Uzasadnienie

Decyzją z dnia (...) października 2010 r., nr (...), Burmistrz Gminy M., na podstawie art. 98a ust. 1, art. 147 ust. 1 – 2 oraz art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) oraz uchwały Rady Miejskiej w M. z dnia (...) października 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2007 r. Nr 179, poz. 3942) orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów Starosty P. pod numerem (...), obręb P., arkusz mapy (...), o powierzchni łącznej (...) m2, zapisanej w Księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Ś. KW nr (...) (pkt. 1 decyzji) oraz orzekł o rozłożeniu powyższej opłaty na 10 rat rocznych (pkt. 2 decyzji). W nagłówku decyzji, jako adresata decyzji wskazano "A" Kancelaria Radcy Prawnego P. M., będącego, zgodnie z rozdzielnikiem decyzji, pełnomocnikiem T. M.

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie wskazano, iż ostateczną decyzją Burmistrza Gminy M. z dnia (...) stycznia 2009 r., nr (...), zatwierdzono projekt podziału m.in. opisanej powyżej nieruchomości. W jego wyniku powstało dziewiętnaście działek o numerach ewidencyjnych (...) do (...) o łącznej powierzchni (...) m2. Spełniona została tym samym przesłanka, określona w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzasadniająca ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Mając powyższe na względzie pismem z dnia (...) stycznia 2010 r. organ wszczął z urzędu postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału został stwierdzony operatem szacunkowym sporządzonym w dniu (...) sierpnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. Ł. Zdaniem organu przedstawione przez rzeczoznawcę przeznaczenie nieruchomości przed i po podziale, oraz dokonany opis stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego, zagospodarowania oraz techniczno – użytkowego oddawały stan rzeczywisty. Wójt scharakteryzował następnie zastosowaną przez rzeczoznawcę metodę wyceny nieruchomości podejściem porównawczym metodą porównywania parami (zastosowaną dla wyceny nieruchomości przed podziałem) oraz metodę wyceny podejściem porównawczym poprzez korygowanie ceny średniej (zastosowaną dla wyceny nieruchomości po podziale), konkludując, iż wykonana przez rzeczoznawcę wycena jest wiarygodnym dowodem w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w skutek podziału geodezyjnego. Mając na względzie powyższe ustalenia organ zdecydował o ustaleniu i nałożeniu opłaty adiacenckiej.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł pełnomocnik T. M. – radca prawny P. M. wnosząc o jej uchylenie. Skarżący zakwestionował wyniki operatu szacunkowego wskazując, iż rzeczoznawca majątkowy wadliwie dobrał nieruchomości podobne. Zdaniem odwołujących w sposób wadliwy posłużono się danymi dotyczącymi transakcji sprzedaży nieruchomości leżących w znacznej odległości od nieruchomości wycenianych oraz posłużono się danymi dotyczącymi transakcji obejmujące tereny inne, niż wiejskie. Zły dobór nieruchomości spowodował, iż brak jest nawet hipotetycznych przesłanek do ustalenia, iż wskutek podziału doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem skarżących organ nie wyjaśnił również dlaczego wartość działki nr (...) wzrosła tak znacznie po podziale, skoro na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, wydanych dla przedmiotowej działce, sposób jej zabudowy (budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej i bliźniaczej z garażami w bryle budynków) obejmował taką samą inwestycję przed i po podziale. Organ I instancji nie wyjaśnił również, jakie znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej ma dokonane przez rzeczoznawcę wyliczenie wartości nieruchomości zajętych pod drogi i ustalenie wartości jednorazowego odszkodowania z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej, jak i pominął fakt konieczności poniesienia nakładów budowy drogi i infrastruktury technicznej. W odwołaniu podniesiono również, iż zarówno organ I instancji, jak i rzeczoznawca nie wyjaśnili dlaczego wartość nieruchomości sprzed podziału została umniejszona o wartość jednorazowego odszkodowania za ustanowienie służebności drogi koniecznej, skoro działki przed podziałem miały dostęp do drogi publicznej. Podniesiono również, iż wydzielone działki nadal stanowią jedną nieruchomość, co powoduje, że wartość znajdujących się na nich działek nie może być umniejszana o wartość służebności drogi koniecznej, która ulega pochłonięciu przez prawo własności przysługujące właścicielowi nieruchomości władnącej i obciążonej. Nie wyjaśniono również, jaki wpływ na ewentualne koszty ustanowienia służebności drogowej ma fakt, że służebność ta ma być ustanowiona m.in. na nieruchomości, której adresaci decyzji podziałowej nie są właścicielami, a więc nie mają wpływu na to, czy zostanie ona faktycznie ustalona. Zarzuty powyższe wskazują, iż organ I instancji nie dokonał oceny przedłożonego operatu szacunkowego, do czego był, w oparciu o art. 80 kpa, zobowiązany.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) stycznia 2012 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy powtórzył dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie przytoczył treść przepisów prawnych dotyczących ustalenia opłaty adiacenckiej. Zdaniem Kolegium w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki uzasadniające jej ustalenie. W dalszej części uzasadnienia organ podniósł, iż rzeczoznawca posiadał wiedzę o przeznaczeniu nieruchomości w dniu podziału oraz w sposób prawidłowy określił rynek lokalny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, poszerzając go o teren powiatu poznańskiego. Przyjęty wybór uznano za logiczny i spójny służący najlepszemu doborowi nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu odwoławczego biegły prawidłowo również przyjął trend spadkowy oraz ocenił specyfikę położenia nieruchomości i cechy, którymi kierował się dokonując wyceny. Kolegium przedstawiło poszczególne czynności dokonywane przez biegłego dotyczące wyceny nieruchomości przed i po podziale uznając, iż sposób wyceny jest czytelny i zgodny z przepisami prawa materialnego, co przesądza, iż pod względem formalnym może on stanowić dowód w sprawie. W szczególności za rzetelnością operatu przemawia, iż każda nieruchomość została oceniona indywidualnie. Równocześnie podniesiono, iż w zakresie działki przeznaczonej pod drogę publiczną (...) dokonana wycena jest logiczna i prawidłowa. Organ odwoławczy podzielił pogląd rzeczoznawcy, iż wartość nieruchomości po podziale należało obniżyć o kwotę odszkodowania z tytułu ustanowienia służebności na drodze wewnętrznej podnosząc, iż oczywistym jest, że stan faktyczny i prawny nieruchomości powstałych po podziale ewidentnie wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. Nie zgodzono się z zarzutem odwołującej, iż wybór nieruchomości położonych na terenach miejskich dyskwalifikuje operat, wskazując, iż cecha powyższa została skorygowana w toku wyceny. Podniesiono również, iż decyzja podziałowa jest ostateczna i wykonalna, co wskazuje, że wydzielone działki staną się samodzielnymi działkami. W dalszej części uzasadnienia Kolegium wskazało, iż przedłożony operat uznać należało za prawidłowy, umożliwiający dokonanie wniosku, iż wartość nieruchomości przed i po podziale uległa zmianie. Nie zgodzono się z zarzutem strony dotyczącym jego nierzetelności oraz pouczono odwołującą, iż w przypadku, gdy nie zgadza się z dokonaną przez rzeczoznawcę wyceną, przysługuje jej prawo do zakwestionowania operatu przed właściwym organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł pełnomocnik T. M. – radca prawny P. M. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Gminy M. z dnia (...) października 2010 r. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia operat szacunkowy po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia bez potwierdzenia jego aktualności; art. 138 § 2 kpa, poprzez brak uchylenia decyzji przez organ odwoławczy oraz art. 80 kpa poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i uznanie, że przedłożony operat jest prawidłowy.

W uzasadnieniu skargi wskazano, iż organ odwoławczy wydając w dniu (...) stycznia 2012 r. zaskarżoną decyzję działał w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu (...) sierpnia 2010 r., a więc w oparciu o operat, który w związku z upływem 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia był już nieaktualny. W dalszej części skargi podniesiono, że wbrew stanowisku organów obu instancji rzeczoznawca nie zawarł w nim wyjaśnień uzasadniających wybór zastosowanej metody wyceny oraz doboru transakcji przyjętych do wyceny. Zdaniem skarżącej uwadze organów uszło, iż rzeczoznawca w sposób dowolny dobrał do porównania nieruchomości, które są od siebie oddalone o kilkadziesiąt kilometrów. Ponadto nieruchomości skarżącej położone są na terenach wiejskich, co powoduje, że ich wartość sprzed zmiany sposobu korzystania i podziału była znacznie mniejsza, a rzeczoznawca bez uzasadnienia przyjął do wyceny nieruchomości położone na terenach miejskich.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu nieaktualnego operatu szacunkowego organ wskazał, iż w aktach sprawy znajduje się klauzula aktualizacyjna z dnia (...) listopada 2011 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, choć nie z powodu wszystkich podniesionych w niej zarzutów.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującego w mocy decyzję Burmistrza Gminy M. nakładającą na skarżącą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio.

Z przytoczonej powyżej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje, iż ostateczną decyzją z dnia (...) stycznia 2009 r., nr (...), Burmistrz Gminy M. zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów Starosty P. pod numerem (...), obręb P., arkusz mapy (...), o powierzchni łącznej (...) m2, zapisanej w Księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Ś. KW nr (...) (pkt. 1 decyzji). Spełniona została tym samym pierwsza przesłanka, określona w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzasadniająca ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Równocześnie decyzja organu I instancji została wydana przed upływem trzyletniego terminu, o jakim mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jaką jest wydanie decyzji przed upływem trzech lat od dnia wydania ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości, natomiast w obrocie prawnym znajduje się uchwała określająca stawkę opłaty adiacenckiej. Sporną pozostaje natomiast kwestia, czy dokonany podział geodezyjny nieruchomości doprowadził do wzrostu jej wartości.

Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości był operat sporządzony w dniu (...) sierpnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. Ł. W opinii Sądu przedmiotowy operat został sporządzony w sposób wadliwy, z naruszeniem art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości przed podziałem pomniejszył wartość rynkową działki nr (...) o powierzchnię działki gruntu, wydzielonej decyzją z dnia (...) stycznia 2009 r. pod drogę wewnętrzną.

Nie wyjaśnił przyczyn takiego działania.

Istotnie, zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Mieć jednakże należy, że przepis powyższy odnosi się wyłącznie do nieruchomości, które w decyzji podziałowej zostały wydzielone jako drogi publicznej oraz pod poszerzenie dróg publicznych, nie zaś pod wszelkie drogi, choćby były one ogólnie dostępne. Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 240, poz. 2086 z późn. zm.) drogami publicznymi są: 1) drogi krajowe; 2) drogi wojewódzkie; 3) drogi powiatowe; 4) drogi gminne. Natomiast zgodnie z art. 7 ustawy o drogach publicznych, do dróg gminnych zalicza się drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych (ust. 1). Zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu (ust. 2), a ustalenie przebiegu istniejących dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy (ust. 3). Zgodnie zaś z art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi. W przedmiotowej sprawie w decyzji podziałowej z dnia (...) stycznia 2009 r. wskazano, iż działka nr (...) będzie stanowiła drogę wewnętrzną, dla której niezbędne będzie ustanowienie odpowiednich służebności. Oznacza to, iż w świetle powyższych norm rzeczoznawca majątkowy, a wraz za nim organy administracji publicznej, wadliwie uznały, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości przed podziałem, należało pomniejszyć jej wielkość o wielkość działki nr (...). Działka powyższa nie stała się bowiem drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Dokonane zastrzeżenie, iż obsługa komunikacyjna do nowo wydzielonych działek będzie odbywać się przez działkę nr (...) nie stanowiło bowiem wskazania, że działka powyższa stanie się drogą publiczną, lecz stanowiło wyłącznie realizację dyspozycji art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazującego, iż podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu mają dostęp do drogi publicznej, przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Raz jeszcze zatem sąd podkreśla, że w świetle powyżej omówionych unormowań brak było podstaw, by wartość rynkową nieruchomości przed podziałem pomniejszyć o powierzchnię drogi wewnętrznej.

Zwrócić należy w tym miejscu uwagę, iż rzeczoznawca badając wartość nieruchomości po podziale dokonał odrębnej wyceny nieruchomości nr (...), przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, uzyskanej kwoty nie wliczył jednak do zbiorczego zestawienia wartości nieruchomości po podziale.

Działania powyższego również nie wyjaśnił, winno ono jednak wzbudzić w ocenie sądu wątpliwości organu Ii instancji, skarżąca na etapie postępowania odwoławczego podnosiła, że wyjaśnienia wymaga, jakie znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej ma dokonane przez rzeczoznawcę wyliczenie wartości nieruchomości zajętych pod drogi. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brak wyjaśnień w tym względzie.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca, w oparciu o treść § 36 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 Nr 207, poz. 2108), obowiązującego w dacie sporządzenia operatu, ustalił również wartość nieruchomości oznaczonej nr (...), a więc nieruchomości przeznaczonej po podziale na drogę wewnętrzną. Sąd zauważa jednak, iż powołany § 36 rozporządzenia został zmieniony rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 995). Oznacza to, iż w dacie orzekania przez organ II instancji zmianie uległy przepisy dotyczące wyceny nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne, które, na podstawie § 36 ust. 6 pkt. 5 rozporządzenia z dnia 21 września, 2004 r., znajdują zastosowanie również do wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi wewnętrzne. Kolegium w decyzji nie wyjaśniło powyższej okoliczności, brak w niej jakichkolwiek rozważań czy zmiana przepisów dotyczących zasad wyceny powyższych nieruchomości, nie wpłynęła na wartość badanej wyceny.

Wprawdzie rzeczoznawca zgodnie z dyspozycją art. 154 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 15 listopada 2011r. potwierdził aktualność operatu szacunkowego jednak czynność ta w związku ze zmianą wspomnianego § 36 rozporządzenia bez szczegółowego wyjaśnienia wpływu tej zmiany na ustaloną w operacie wartość nie może być uznana za dostateczną.

Rozważań w tym względzie nie zawiera zarówno potwierdzenie aktualności operatu jak i decyzja organu II instancji. Dodatkowego podkreślenia wymaga, że z uzasadnienia organu II instancji nie wynika, by w chwili orzekania organ dysponował wspomnianym potwierdzeniem aktualności, dokument ten został dołączony do akt administracyjnych dopiero po wydaniu postanowienia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze z dnie (...).04. 2012r.

Wprawdzie wspomniany przepis rozporządzenia dotyczy jak wyżej wskazano jedynie działki przeznaczonej pod drogę jednak oczywistym jest, że bez prawidłowego wyliczenia wartości choćby jednej z nowopowstałych działek niemożliwe jest zbadanie, czy wskutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości w rozumieniu art. 98aust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie organowi II instancji umknęło także, iż nie sposób uznać, by w decyzji organu I instancji w sposób prawidłowy oznaczono podmiot (stronę), na którą nałożono obowiązki. Decyzja Burmistrza w części identyfikującej adresata wskazała "A" Kancelaria Radcy Prawnego P. M., a nie zaś T. M., która była stroną postępowania. Tymczasem błąd co do zobowiązanego może być podstawą zarzutu w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej zgodnie z art. 33 pkt.4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Wskazane w niniejszym uzasadnieniu wadliwości stanowia także naruszenie norm zawartych w art. 7, 77&1, 80,107&3 kpa

Za niezasadny uznać należy zarzut skargi co do braku wyjaśnień rzeczoznawcy w zakresie uzasadniającym wybór zastosowanej metody wyceny oraz doboru transakcji przyjętych do wyceny przy ustalaniu wartości rynkowej . Obszerne wyjaśnienia w tym względzie zawiera zarówno operat jak i decyzja organu II instancji. Ich analiza pozwala wbrew stanowisku skarżącego na stwierdzenie, iż nie budzi wątpliwości co do swej rzetelności analiza rynku nieruchomości, ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, współczynników korygujących przy określeniu wartości rynkowej działek. Nie budzą wątpliwości wyjaśnienia co do konieczności rozszerzenia badania na tereny gmin wchodzących w skład powiatu w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchniach od 2000do 6000m². Rzeczoznawca wyjaśnił, że wziął pod uwagę gminy najbardziej podobne w zakresie uwarunkowań lokalizacyjnych, komunikacyjnych, o podobnym poziomie cen. Z operatu wynika, że analizą objęto tereny położone poza centralną częścią gmin, w strefach pośrednich i peryferyjnych.

Za prawidłowe uznać należy także ustalenia i rozważania w zakresie analizy rynku co transakcji działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchniach powyżej 600 do 1600m². rzeczoznawca dokonał określenia wag cech i przyjął skalę cech rynkowych, zastosował współczynniki korygujące.

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję.

Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji winien uwzględnić poczynione powyżej rozważania i rozstrzygnąć sprawę w oparciu o aktualny, prawidłowo sporządzony operat szacunkowy.

O wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 powołanej powyżej ustawy.