II SA/Ke 132/14

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [....] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania B. S. oraz M. S. - działających w imieniu Fabryki , od decyzji Prezydenta Miasta o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego (o powierzchni sprzedaży do 340m²) na działkach nr ewid. 193/1, 193/6 (obręb 17, arkusz 1) przy ul. Waryńskiego w O.(w liniach rozgraniczających teren inwestycji) - na podstawie art.138 § 1 pkt. 2 k.p.a. :

1. uchyliło zaskarżoną decyzję w części rozstrzygnięcia decyzji zawartego w pkt 2 litera a tiret 6 pn. inne warunki: "W związku z występowaniem w obszarze analizowanym zabudowy w granicy oraz w odległości 1,5m i mniej niż 1,5m dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości 1,5m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy zgodnie z § 12 pkt 2 w/w rozporządzenia" i w tym zakresie orzekło o braku podstaw do ustalenia tego warunku,

2. w pozostałej części w/w decyzję utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał następujący stan faktyczny i prawny sprawy:

Po rozpatrzeniu wniosku J. i A. B. Prezydent Miasta decyzją z dnia 20 września 2013r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji wymienionej w rozstrzygnięciu. Od decyzji tej odwołanie złożyła Fabryka , wnosząc o uchylenie w całości w/w decyzji.

W treści odwołania zarzucono naruszenie:

- art. 54 pkt 2 w związku z art. 64 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dopuszczając planowaną zabudowę w odległości 1,5m od granicy działki sąsiedniej,

- § 5 - 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w zakresie błędnego wyznaczenia wskaźnika zabudowy oraz wskaźnika szerokości elewacji frontowej,

- art. 52 ust. 2 pkt 1 w zakresie nieprawidłowego wskazania granic obszaru oddziaływania inwestycji,

- art. 61 ust. 1 poprzez naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, dokonując w trybie art.138 k.p.a. oceny legalności zaskarżonej decyzji oraz oceny zasadności zarzutów odwołania wskazało, że uprzednio wydaną w sprawie decyzją z dnia 8 maja 2013r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło wydaną w tej sprawie decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] o ustaleniu warunków zabudowy i przekazało sprawę do organu I instancji, celem ponownego rozpoznania. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta ponownie, decyzją z dnia 20 września 2013r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego (o powierzchni sprzedaży do 340m²) na działkach nr ewid. 193/1, 193/6 (obręb 17, arkusz 1) przy u. W. w O.(w liniach rozgraniczających teren inwestycji).

Organ wskazał, że sprawy ustalenia warunków zabudowy uregulowane zostały w rozdziale 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2012.647 ze zm.). Przepis art. 59 ust. 1 ustawy stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 52 ust 1 i 2 pkt 1 w związku z art. 64 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji następuje na wniosek inwestora, zaś wniosek winien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującego teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. W ocenie Kolegium wniosek inwestorów w sprawie niniejszej spełnia wymagania przytoczonych powyżej przepisów prawa. Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu winien przeprowadzić organ I instancji. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy. Jednym z warunków jest zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników ukształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Ustalono m.in. następujące parametry dla nowej zabudowy:

- linia zabudowy (maksymalna nieprzekraczalna linia zabudowy względem ulicy Waryńskiego) w odległości 19,5m od krawędzi jezdni ul. Waryńskiego oraz w odległości 17,5m od krawędzi jezdni ul. Kopernika,

- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do całkowitej powierzchni działki lub terenu: max 40% można przeznaczyć pod zabudowę, min. 55% pod towarzyszące zagospodarowanie terenu (np. na realizację dojść, dojazdów, miejsc postojowych, tarasów, placów utwardzonych itp.) oraz min. 5% jako powierzchnię biologicznie czynną urządzoną według potrzeb użytkownika,

- szerokość elewacji frontowej : max 18,5m,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: od 4m do 9m do okapu dachu od poziomu terenu,

- geometria dachu: dach wielospadowy w tym dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowych max 45%, wysokości głównej kalenicy do 10m od poziomu terenu w układzie tej kalenicy prostopadłym lub równoległym, względem wschodniej granicy terenu inwestycji.

W pkt 2 litera a tiret 6 rozstrzygnięcia decyzji zawarto uwarunkowania nazwane: inne warunki, w którym zawarto zapis: "W związku z występowaniem w obszarze analizowanym zabudowy w granicy oraz w odległości 1,5m i mniej niż 1,5m dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości 1,5m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy zgodnie z § 12 pkt 2 w/w rozporządzenia".

Kolegium uchyliło decyzję Prezydenta Miasta z dnia

[...] jedynie w części dotyczącej ustalenia warunku o treści: "W związku z występowaniem w obszarze analizowanym zabudowy w granicy oraz w odległości 1,5m i mniej niż 1,5m dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości 1,5m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy zgodnie z § 12 pkt 2 w/w rozporządzenia "

Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołało się na treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2009r., sygn. akt II OSK 503/08, w którym Sąd wskazał, że usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy nieruchomości może być elementem istniejącego w sąsiedztwie planowanej inwestycji ładu przestrzennego. Organ podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga w zakresie dopuszczalności realizacji inwestycji, z uwagi na przepisy ustawy Prawo budowlane, jak też przepisy wykonawcze do tej ustawy. Decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga jedynie o możliwości lokalizacji budynku na działce i nie może z niej wynikać obowiązek, czy też konieczność konkretnego usytuowania budynku, zwłaszcza, iż zabudowa na działce sąsiedniej nie została umieszczona bezpośrednio przy granicy działki. Dokonana przez Kolegium analiza usytuowania obiektów w obszarze analizowanym wskazuje, że wprawdzie w granicach terenu inwestycji znajdują się pojedyncze, nieliczne obiekty usytuowane w granicy działki, jednakże usytuowanie obiektów bezpośrednio lub w pobliżu granicy działki nie stanowi powtarzanego elementu istniejącego w sąsiedztwie planowanej inwestycji ładu przestrzennego. Kolegium podzieliło zarzuty odwołania, że wskazanie konkretnego usytuowania obiektu w decyzji o warunkach zabudowy, w niniejszej sprawie narusza zasadę dobrego sąsiedztwa.

Powyższe kwestie, tj. konkretne usytuowanie obiektu rozstrzygane będą na etapie ewentualnego ubiegania się inwestora o pozwolenie na budowę i wynikać będą z przepisów prawa budowlanego. Powyższe, związane jest także z treścią art. 52 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1, stanowiącego, że nie można uzależnić wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych przepisami odrębnymi świadczeń lub warunków. Ponadto zgodnie z najnowszym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, sytuowanie obiektów budowlanych należy do przedmiotu regulacji Prawa budowlanego i rozstrzygane jest na etapie pozwolenia na budowę (por. NSA z dnia 11 marca 2011r., sygn. akt. II OSK 2508/10).

W ocenie Kolegium niezasadne są natomiast zarzuty odwołania dotyczące nieprawidłowego ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy, jak też wskaźnika szerokości elewacji frontowej. Sposób ustalenia w/w wskaźników zabudowy nie narusza obowiązujących przepisów prawa. Przy czym nieracjonalne byłoby, co podnosi strona odwołująca się, ustalenie szerokości elewacji frontowej o średniej wartości, tj. 26m, skoro inwestor wnosił o ustalenie tego wskaźnika o wartości dużo mniejszej.

Kolegium nie doszukało się także błędów w ustaleniu szerokości elewacji frontowej obiektu, zwłaszcza, że § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, aniżeli w sposób wskazany w § 6 ust. 1. Wprawdzie średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 32%, jednakże w obszarze analizowanym znajdują się obszary o dużo większym, niż ustalony dla nowej zabudowy, wskaźniku zabudowy (nawet 69%). Biorąc pod uwagę intensyfikację zabudowy usługowej w centrum miasta, w ocenie Kolegium, w sprawie nie nastąpiło naruszenie obowiązujących przepisów prawa.

Podkreślono, że ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, co oznacza, że organ winien ustalić możliwość realizacji inwestycji wnioskowanej przez inwestora, tj. o parametrach wnioskowanych przez inwestora.

W ocenie Kolegium, niezasadny jest także zarzut odwołania dotyczący nieprawidłowo ustalonego obszaru analizowanego, bowiem innego niż w postępowaniu na działce sąsiedniej. Podkreślenia wymaga, że obszar poddany analizie, tj. jego granice, zależne są przede wszystkim od szerokości frontu działki wnioskowanej do zabudowy objętej wnioskiem. Skoro szerokość elewacji frontowej terenu inwestycji (działek wskazanych jako teren inwestycji) określonego w niniejszej sprawie jest dużo większa od działki sąsiedniej, to jednocześnie granice terenu inwestycji nie będą takie same w obu sprawach. W ocenie Kolegium organ I instancji nie naruszył obowiązujących przepisów prawa ustalając obszar analizowany w niniejszej sprawie. Obszar ten wyznaczony został racjonalnie wokół inwestycji i nie został w żadnym kierunku nadmiernie powiększony.

W ocenie Kolegium, organ I instancji zasadnie wydał decyzję o warunkach zabudowy, bowiem stosownie do art. 56 ust 1 w związku z art. 64 ust. 1 omawianej ustawy, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wydana przez organ I instancji decyzja o warunkach zabudowy spełnia także wymagania zawarte w art. 54 ust 1 pkt 1-3 w związku z art. 64 ust 1 ustawy, bowiem określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych oraz linie rozgraniczające teren inwestycji. Podkreślenia wymaga to, iż decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robot budowlanych, lecz jest jednym z dokumentów, który należy dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 60 ust. 4 projekt decyzji sporządziła osoba wpisana na listę samorządu zawodowego urbanistów i architektów.

Decyzja Prezydenta Miasta zawiera elementy wymagane art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym m.in. określa: rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich oraz na mapie spełniającej wymogi art. 52 ust. 2 pkt 1 wyznacza linie rozgraniczające teren inwestycji. W ocenie Kolegium, decyzja (po wyeliminowaniu ustaleń dotyczących usytuowania projektowanego obiektu) nie narusza ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów odrębnych, brak jest podstaw do jej uchylenia w całości. Także pozostałe zarzuty odwołania dotyczące obszaru oddziaływania inwestycji są nieaktualne.

Jednocześnie Kolegium wyjaśniło, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie upoważnia do rozpoczęcia inwestycji, do czego niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. W decyzji o warunkach zabudowy wyznacza się jedynie "ramy", do których należy dostosować ewentualne pozwolenie na budowę. Stosownie do treści art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odmowa ustalenia warunków zabudowy możliwa jest jedynie w sytuacji wskazania sprzeczności planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi. W każdym z w/w etapów realizacji inwestycji organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, lecz zakres tej ochrony jest różny dla postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i dla postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. W decyzji o warunkach zabudowy organ orzekający powinien w możliwe najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, ich konkretyzacja następuje natomiast dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w którym rozstrzygane są szczegółowe kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy określają jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie przesądzają władczo o spełnieniu tych wymagań. O tym rozstrzygał będzie dopiero organ administracji publicznej w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Takie stanowisko prezentuje m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 stycznia 2007r. sygn. akt IIOSK 200/06.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z dnia 31 grudnia 2013r. wnieśli J. B. i A. B., domagając się jej uchylenia i zasądzenia kosztów postępowania.

Skarżący zarzucili naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2013r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 12 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W ocenie skarżących organ odwoławczy naruszył prawo materialne, gdyż zgodnie z przepisami powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. dopuszczenie lokalizacji planowanego budynku w odległości 1,5m od granicy działki musi wynikać z decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego.

Skarżący dodatkowo podnieśli, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze, powołując się na wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2009r. podnosi, że usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy może być elementem istniejącego w sąsiedztwie planowanej inwestycji ładu przestrzennego, jednakże nie uwzględnia stanowiska NSA w tymże wyroku, że cyt. "dopuszczalne jest jednoznaczne określenie budynku na działce w tym ustalenie, że będzie on mógł być usytuowany bezpośrednio przy jej granicy". W ocenie skarżących, powoływanie się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze na w/w wyrok NSA pozostaje w sprzeczności z treścią wydanej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację podniesioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uczestnik podstępowania Fabryka wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zaskarżonych aktów i czynności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, obowiązującym w dniu ich wydania, nie ocenia ich pod względem słuszności i celowości.

W wyniku dokonanej oceny należy stwierdzić, iż wbrew zarzutom skargi kwestionowana decyzja nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia jej legalności.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje, że ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy dla zamierzeń inwestycyjnych, wymaga wydania decyzji. Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej zwana ustawą, wskazuje w przepisie art. 59 ust. 1, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie – wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 ustawy stanowi natomiast, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych w nim warunków. Ustalenia warunków zabudowy organ dokonuje po uprzednim przeprowadzeniu analizy funkcji i cech zabudowy terenu w obszarze analizowanym w zakresie określonym przepisem art. 61 ustawy. Obszar ten winien być wyznaczony wokół działki objętej wnioskiem, a granice obszaru wyznacza trzykrotność frontu działki, nie mniej niż 50 m.

W wyroku z dnia 21 czerwca 2011r., sygn. akt II OSK 1095/2010 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że celem przepisu art. 61 ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Podobne zapatrywanie wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 16 czerwca 2011r., sygn. akt II SA/Lu 323/2011 podając, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zadaniem organu administracji jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. a w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w decyzji o warunkach zabudowy określa się m.in. warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w tym cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W tym pojęciu należy upatrywać możliwość określenia w decyzji o warunkach zabudowy usytuowania planowanej inwestycji na działce budowlanej, przy czym usytuowanie obiektu budowlanego bezpośrednio przy jej granicy powinno być elementem zastanego ładu przestrzennego, kontynuacji sposobu zabudowy w terenie analizowanym. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela pogląd wyrażony w wyrokach NSA: z dnia 7 kwietnia 2009r. sygn. akt II OSK 503/08, z dnia 26 lipca 2013r. sygn. akt II OSK 728/12, z dnia 22 października 2013r., sygn. akt II OSK 1173/12 dopuszczający jednoznaczne określenie w decyzji o warunkach zabudowy położenia projektowanego budynku na działce, w tym ustalenie, że będzie on mógł być usytuowany bezpośrednio przy jej granicy. Takie też stanowisko zostało zaprezentowane przez orzekające organy.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie precyzuje sposobu wyznaczania takiej cechy, jak zabudowa w granicy. Ze względu na brak określenia sposobu wyznaczania dopuszczalności lokalizacji budynku w granicy, organy winny uwzględnić tę cechę w opisie działek sąsiednich, a rozstrzygnięcie o zgodności takiej lokalizacji z ładem przestrzennym w obszarze analizowanym pozostawione jest ocenie organu orzekającego i winno znaleźć odzwierciedlenie w szczegółowym uzasadnieniu. Nie jest to sytuacja szczególna na gruncie ustalania warunków zabudowy, bowiem w celu zapewnienia adekwatności ustalonych warunków z istniejącym zagospodarowaniem, w przypadku większości parametrów i wskaźników zabudowy, przepisy wyżej wymienionego rozporządzenia przewidują dopuszczalność wyznaczenia określonych parametrów w sposób inny, niż to określa rozporządzenie, jeśli wynika to właśnie z przeprowadzonej analizy.

W sprawie niniejszej Samorządowe Kolegium Odwoławczego uznało, że to właśnie względy związane z ładem przestrzennym nie dawały podstawy do zawarcia w decyzji o warunkach zabudowy zapisu przewidującego możliwość usytuowania przedmiotowego obiektu na granicy z działką sąsiednią lub w odległości 1,5m od granicy. Jak wynika z analizy, taki rodzaj zabudowy nie dominuje w obszarze analizowanym. Sąd podziela argumentację organu odwoławczego, że usytuowanie inwestycji w granicy działki inwestorów zaburzy zastany na tym terenie ład przestrzenny. Również na działce inwestorów nie występuje zabudowa w granicy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd nie podziela zarzutu skarżących, że organ odwoławczy naruszył prawo materialne, "gdyż zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny opowiadać budynki i ich usytuowanie dopuszczenie lokalizacji planowanego budynku w odległości 1,5m od granicy działki musi wynikać z decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego". Jak wyżej wskazano określenie usytuowania planowanego obiektu na działce budowlanej w decyzji o warunkach zabudowy nie jest obligatoryjne; jest możliwe - pod warunkiem, że jest elementem zastanego ładu przestrzennego, kontynuacją sposobu zabudowy w terenie analizowanym.

Należy także podnieść, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie stosuje się przepisów regulujących warunki techniczne jako wyznaczniki parametrów pozwalających oznaczyć cechy planowanej zabudowy. Badając dopuszczalność lokalizacji obiektu w granicy na etapie ustalania warunków zabudowy, właściwy organ rozstrzyga o niej w oparciu o kryteria i w sposób ustalony przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mając na względzie ład przestrzenny, a nie kryteria określone przepisami techniczno-budowlanymi. W tym zakresie sąd podziela pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku WSA w Gliwicach z dnia 15 lipca 2011r., sygn. akt II SA/Gl 127/11.

Zachowanie przepisów techniczno-budowlanych bada organ architektoniczno-budowlany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane). Stwierdzenie, że nie są one zachowane skutkuje odmową wydania pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 4). Zatem, jeżeli w decyzji ustalającej warunki zabudowy organ wskazałby, że budynek ma być usytuowany bezpośrednio przy granicy lub w określonej od niej odległości, a usytuowanie takie byłoby sprzeczne z warunkami technicznymi (§ 12 rozporządzenia), to organ architektoniczno-budowlany, będąc związany decyzją o warunkach zabudowy i będąc pozbawiony możliwości wyboru innych sposobów usytuowania budynku wskazanych w decyzji o warunkach zabudowy, musiałby odmówić udzielenia pozwolenia na budowę.

W wyniku dokonanej oceny zaskarżonej decyzji, Sąd uznał, że wbrew zarzutom skargi decyzja nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia jej legalności. Decyzja nie narusza przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani przepisów odrębnych, nie narusza także przepisu art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Spełnione zostały łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy.

Sąd uznał, że podniesione w skardze zarzuty nie mogą odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.