II SA/Kr 50/14

Uzasadnienie

Prezydent Miasta decyzją z dnia 26.09.2013 (znak: [...]) zatwierdził projekt budowlany i udzielił dla "M" Sp. z o.o. Sp.kom. pozwolenia na budowę dla zamierzenia o nazwie: "Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (budynki A i B) z garażami podziemnymi dla samochodów osobowych i instalacjami wewnętrznymi (wod.-kan., c.o., wentylacji mechanicznej, elektryczną, slaboprądową i teletechniczną), wewnętrznym układem drogowym z naziemnymi miejscami postojowymi, infrastrukturą techniczną (instalacją kanalizacji sanitarnej, instalacją kanalizacji opadowej ze zbiornikiem retencyjnym, energetyczną - wewnętrzne instalacje zasilające, oświetleniem zewnętrznym), rozbiórką elementów nieczynnej instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, rozbiórką fragmentów istniejących fundamentów oraz przebudową kolidującej instalacji teletechnicznej na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. P. w K..

Odwołanie od powyżej wskazanej decyzji wnieśli: Z. B., M. R., M. R., Z. S. oraz Wspólnota [...] nieruchomości przy ul. P. nr [...] w K.. Wymienione podmioty nie były stronami postępowania prowadzonego przez organ I instancji.

Wojewoda [...] decyzją z dnia 20.11.2013 r. (znak: [...]) orzekł o umorzeniu postępowania odwoławczego wszczętego wskutek odwołań wymienionych wyżej osób.

Na uzasadnienie tego rozstrzygnięcia podano, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której Prezydent Miasta wydał decyzję z dnia 26.09.2013 r. określony został obszar oddziaływania obiektu planowanego przez "M" sp. z o.o. Sp.k. w K., a obszar ten objął nieruchomości nr [...], [...], [...], [...] obręb [...] w K.. Zgodnie z ustalonym obszarem oddziaływania przyszłego obiektu, określony został określony krąg stron postępowania. Stosowanie do art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są obok inwestora, właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Wg zaś art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego "obszar oddziaływania obiektu" to teren w otoczeniu obiektu budowlanego wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Przepis natomiast art. 5 ust. l pkt 9 powołanej ustawy wymaga, aby obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Stwierdzono nadto w uzasadnieniu powyższej decyzji Wojewody [...] z dnia 20.11.2013 r., że zarówno przedłożone przez organ I instancji akta, jak i wniesione odwołania, nie zawierały przesłanek do uznania odwołujących się za strony postępowania w sprawie przedmiotowego pozwolenia na budowę. Odwołujący się nie brali udziału w postępowaniu administracyjnym przed organem I instancji, jak i nie otrzymali decyzji. Wojewoda [...] zauważył, że odwołania zostały wniesione w otwartym terminie odwoławczym, co nakazywało ponownie przeanalizować obszar oddziaływania obiektu i sprawdzić poprawność wyznaczenia przez organ I instancji, kręgu stron przedmiotowego postępowania.

W szczególności Wojewoda [...] wskazał, że odwołujący się Z. B. jest współwłaścicielem działki nr [...] obręb [...], która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym przy ul. P. w K.. Ściany tego budynku są zlokalizowane pod kątem od granicy działki inwestycji nr [...], w odległości minimalnej 5,35 m (wymiar z mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych) - w narożniku istniejącego budynku najbardziej zbliżonym do granicy. Odległość tego budynku, w tym samym kierunku od jego granicy własnej działki wynosi ok. 1,5 m. Projektowany natomiast przez inwestora budynek "B" (sąsiedztwo którego dotyczy pośrednio, bo poprzez działkę nr [...], działki Z. B.), od tego narożnika jest odległy o 18,45 m. Wysokość przesłaniania wynosi 13,02 m. W punkcie zatem największego zbliżenia projektowanego budynku do istniejącego budynku odwołującego się Z. B., wysokość przesłaniania jest mniejsza od odległości między zabudową projektowaną i istniejącą. Oznacza to spełnienie warunku § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) - dotyczącego przesłaniania. Zacienienie natomiast wywołane przez projektowany budynek "B" w dniach równonocy wiosennej i jesiennej budynku przy ul. P. zaczyna następować od godziny 14:20 i nie obejmuje żadnych pomieszczeń mieszkalnych budynku nr [...] w elewacji zwróconej w kierunku projektowanego budynku "B" (najbliższy granicy fragment istniejącego budynku nie ma okien), zarówno w stanie istniejącym, jak i hipotetycznej rozbudowy budynku (zgodnie z przepisami). Oznacza to spełnienie warunku § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dotyczącego zacienienia. Z powyższego wynika, iż projektowany budynek nie oddziałuje ani poprzez przesłanianie, ani poprzez zacienianie na istniejącą zabudowę działki nr [...] i w żaden sposób nie ogranicza możliwości swobodnego jej zagospodarowania.

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego usytuowania projektowanego obiektu z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe (§ 271 rozporządzenia w granicznych wypadkach wskazuje odległość budynków 20 m) wskazać należy - zdaniem Wojewody [...] - iż projektowana inwestycja zalicza się do kategorii ZŁ, czyli odległość pomiędzy ścianami zewnętrznymi projektowanych budynków i budynków istniejących takich jak budynek Z. B., wynosić ma nie mniej niż 8 m, a wynosi 18,45 m. Brak jest zatem uzasadnienia dla tego zarzutu.

Wojewoda [...] podkreślił nadto, że bezzasadny jest wniosek zawarty w odwołaniu a dotyczący zawieszenia postępowania z urzędu na podstawie art. 97 § l pkt 4 K.p.a, z uwagi na istnienie zagadnienia prejudycjalnego do postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Przyjął bowiem, iż toczące się postępowanie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w [...], w sprawie o stwierdzenie nieważności decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, nie jest zagadnieniem wstępnym dla postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Badając przymiot strony kolejnych odwołujących się, Wojewoda podał, że właściciele działek nr [...] (droga dojazdowa) i nr [...] (zabudowana budynkiem wielorodzinnym przy ul. P.) – nie są stronami postępowania albowiem wymienione nieruchomości nie znajdują się obszarze oddziaływania planowanej inwestycji.

Wskazał, że działka nr [...] stanowi dojazd do inwestycji i jest współwłasnością również inwestora, a zarazem nie jest objęta skarżonym pozwoleniem na budowę. Oznacza to, iż dojazd ten nie będzie znajdował się w obszarze oddziaływania inwestycji. Uciążliwości natomiast związane ze zwiększeniem natężenia ruchu należy zaliczyć do faktycznych interesów, a nie prawnych.

Organ odwoławczy podkreślił, że M. R. i M. R. są współwłaścicielami lokalu nr [...] i nr [...] w budynku przy ul. P. w K., położonym na działce nr [...]. W piśmie z dnia 28.10.2013 r. wymienione osoby wskazały, że ich lokale znajdują się na 3 kondygnacji budynku. Wojewoda podał, że działka nr [...] graniczy z działką inwestycji nr [...], a projektowany w sąsiedztwie budynek "A" jest oddalony od tej granicy o 10,96 m. Istniejący budynek nr [...] jest oddalony od tejże granicy o 11,88 m. Odległość między budynkami wynosi zatem 22,84 m. Wysokość przesłaniania wynosi 10,93 m. Wysokość przesłaniania jest zatem mniejsza od odległości między zabudową projektowaną i istniejącą. Oznacza to spełnienie warunku § 13 rozporządzenia, dotyczącego przesłaniania. Zacienienie natomiast wywołane przez projektowany budynek "A" w dniach równonocy wiosennej i jesiennej budynku nr [...] zaczyna następować od godziny 14:40 i nie obejmuje żadnych pomieszczeń mieszkalnych na elewacji tego budynku zwróconej w kierunku projektowanego budynku "A" (kondygnacja parteru od strony inwestycji to bramy garażowe, brak okien), zarówno w stanie istniejącym, jak i hipotetycznej, zgodnej z przepisami rozbudowy tego budynku. Oznacza to spełnienie warunku § 60 rozporządzenia, dotyczącego zacienienia. Z powyższego wynika, iż projektowany budynek "A" nie oddziałuje ani poprzez przesłanianie, ani poprzez zacienianie na istniejącą zabudowę działki nr [...] i w żaden sposób nie ogranicza możliwości swobodnego jej zagospodarowania. Tym bardziej oddziaływanie polegające na zacienieniu mieszkań odwołujących zlokalizowanych na 2 piętrze, nie występuje.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego zagrożenia zalewaniem przez wody opadowe w związku z nową inwestycją Wojewoda stwierdził, iż projekt przewiduje instalację kanalizacji opadowej wprowadzoną do zbiorników retencyjnych na działce inwestycji.

Podkreślono także, iż biorąc pod uwagę indywidualne cechy projektowanych obiektów: ich funkcję, formę, konstrukcję i inne cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, że wykluczone jest, iż zamierzenie inwestycyjne na działce nr [...] obręb [...] przy ul. P. w K., będzie w jakikolwiek sposób ograniczało zagospodarowanie nieruchomości działek nr [...] (ul. P.), [...] (droga dojazdowa) i [...] (ul. P.).

Skargę do sądu administracyjnego na wskazaną decyzję Wojewody [...] z dnia 20.11.2013 r. wnieśli: Z. B. oraz Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. P. nr [...] w K..

Z. B. (właściciel działki nr [...] obr. [...] w K.), podał, że działka na której inwestor planuje budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych jest oddalona od granicy jego nieruchomości o 3,18 m, zaś organ odwoławczy w swojej decyzji nie odniósł się do wskazywanego przez skarżącego obszaru oddziaływania przyszłej inwestycji. Jak zauważył, projektowana inwestycja zalicza się do kategorii ZL. Działka zaś skarżącego może być zabudowana budynkiem PM (produkcyjny lub magazynowy), jak również na działce tej możliwe jest wzniesienie budynku o różnego typu pomieszczeniach, np. pomieszczenia zagrożonego wybuchem. To wymusza spełnienie warunków technicznych, min. zachowania odległości min. 20 m. od innych budynków. Zarzucono, iż organ nie przeanalizował tej okoliczności, swą uwagę koncentrując na odległości zabudowy ZL od zabudowy ZL. Organ nie przeanalizował też innych możliwości wynikających z przepisów np. dotyczących parkingów, komunikacji, projektowanych zbiorników. Skarżący podkreślił, że jego nieruchomość znajduje się w odległości mniejszej niż 20 m. od ścian zewnętrznych projektowanego budynku, a zatem znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji. Wskazał na art. 28 Pr. budowlanego, art. 3 pkt 20 tej ustawy oraz rozdział 7 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w tym par. 271). Zauważył skarżący, że granica działki nr [...] oddalona jest od granicy działki nr [...] – o 3,18 do 3,79 m., natomiast ściany istniejącego budynku zlokalizowane są w granicy działki nr [...] – w odległości ok. 5 m. Ewentualne zamierzenie inwestycyjne na innych działkach (w tym skarżącego) będzie ograniczone wskazanymi wyżej przepisami. Odległość między ścianami budynków istniejących na działce skarżącego i projektowanego wynosić będzie 18,45 m., a zatem mniejsza jest ta odległość od odległości wymaganych przepisami o ochronie przeciwpożarowej. Organ nie wziął pod uwagę oddziaływania całej inwestycji na działki sąsiednie (np. sytuowania parkingów, zbiorników retencyjnych).

Zwrócono także uwagę na wysokość planowanego obiektu. Wskazano, że ustalając wysokość przesłaniania na 13 m., w okresie równonocy zacienienie następować będzie już o godz. 14.20, co powoduje ograniczenie w swobodnym zagospodarowaniu budynku stanowiącego własność skarżącego.

Wskazano także na sposób odprowadzania wód opadowych. Skarżący podkreślał, że w uzasadnieniu decyzji nie podano bowiem ilości odprowadzanych wód opadowych, czy wody odprowadzane do zbiornika retencyjnego na działce inwestora będą czyste, czy też będą to ścieki. Powoduje to obawę zalewania działek sąsiednich wodami opadowymi. Samo sytuowanie zbiorników na wodę opadową z terenów komunikacji możliwe jest w odpowiedniej odległości od działek sąsiednich oraz od krawędzi jezdni. Niezbędna jest też opinia inspektora ochrony środowiska. Tych okoliczności nie brał organ pod uwagę. Zaskarżona decyzja nie odnosi się również do sposobu zabezpieczenia istniejących na działce skarp.

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. P. nr [...] w K. wskazała, że działka na której znajduje się budynek nr [...] a przy ul. P. (dz. nr [...]) położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości na której planowana jest inwestycja ([...] oraz [...]). Nie jest zatem zrozumiałe pominięcie jej jako strony w tej sprawie. Zwrócono uwagę na brak obliczeń organu dotyczących norm hałasu, zabezpieczenia skarpy przylegającej do dz. nr [...], odpływu wód opadowych na działki sąsiednie. Zwrócono w skardze uwagę na art. 28 Prawa budowlanego i art. 3 pkt 20 tej ustawy. Wskazano także na zagrożenie zalewania działki Wspólnoty przez wody opadowe z terenu inwestycji oraz zmianę istniejących stosunków wodnych na tym terenie. Projekt budowlany nie zawiera obliczeń geologicznych, geotechnicznych oraz hydrologicznych. Wskazano na brak obliczeń co do wód opadowych oraz pojemności zbiorników na te wody oraz tego czy ścieki z nieruchomości będą wypompowywane czy też rozsączane na gruncie. Zarzuty skargi w zakresie odnoszącym się do sytuowania zbiorników retencyjnych są zbieżne z powyżej przedstawionymi.

Strona skarżąca zwróciła także uwagę na zwiększone natężenie ruchu kołowego i pieszego w obszarze inwestycji. Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, zapewniona winna być także ochrona przed hałasem.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone w sprawie stanowisko.

Postanowieniem z dnia 27.02.2014 sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Do akt sprawy, inwestor – "M" sp. z o.o. sp. K. w K. złożyła pisma z dnia 20.03.2014 r.

Odnośnie skargi Wspólnoty Mieszkaniowej złożono wniosek o jej odrzucenie, argumentując, iż nie został wykazany związek między chronionym przez przepisy prawa materialnego interesem prawnym, a zaskarżoną decyzją. Nadto, uzasadniając wniosek o oddalenie skargi inwestor wskazał, że interes prawny wspólnoty występuje wtedy, gdy oddziaływanie inwestycji ma dotyczyć części wspólnych budynku (wyrok WSA w Krakowie z dnia 8.01.2013 r. II SA/Kr 975/12). W sprawie nie wykazano, iż taka sytuacja ma miejsce. Interesu prawnego nie uzasadnia sam fakt zarządzania nieruchomością. Zwrócono też uwagę, że obszar oddziaływania obiektu, to nie obszar w którym da się odczuć skutki lub uciążliwości spowodowane funkcjonowaniem jakieś obiektu. Tego rodzaju faktycznego oddziaływania nie można utożsamiać z oddziaływaniem polegającym na wprowadzeniu ograniczeń w zagospodarowaniu terenu o jakim mowa w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Faktycznym oddziaływaniem są również kwestie dotyczące sposobu odprowadzania wód opadowych. Podkreślono, iż projekt budowlany sporządzony dla planowanej inwestycji szczegółowo wskazuje natężenie przepływu ścieków deszczowych dla powierzchni dachów budynków A i B, powierzchni terenów utwardzanych, zielonych. Zawiera projekt też stosowne wyliczenia. Zwrócono uwagę, że kwestia zacienienia obiektu nie świadczy o istnieniu przymiotu strony w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę.

Ustosunkowując się do skargi Z. B., inwestor żądał odrzucenia tej skargi, argumentując identycznie jak w przypadku skargi wspólnoty mieszkaniowej. Odnosząc się do kwestii teoretycznej możliwości zabudowy działki nr [...] każdym rodzajem budynku (w tym zagrożonego wybuchem) podano, iż teoretyczna możliwość ograniczeń prawnych w sposobie zagospodarowania działki, bez konkretyzacji rodzaju danego ograniczenia i realności jego powstania, nie wystarcza do zaliczenia tej działki do obszaru oddziaływania obiektu (wyrok NSA z dnia 2.12.2011 r. II OSK 1735/10). Odnośnie wód opadowych i zacienienia powtórzono argumenty przytoczone powyżej.

W piśmie z dnia 20.02.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. P. nr [...] w K. wskazała, iż działka nr [...] (droga stanowiąca dojazd do inwestycji) powinna być uznana za znajdującą się w obszarze oddziaływania tej inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna albowiem zaskarżona decyzja Wojewody [...] z dnia 20.11.2013 r. narusza prawo w stopniu nakazującym jej uchylenie.

Należy na wstępie zauważyć, że wymienioną powyżej decyzją Wojewoda [...] umorzył postępowanie odwoławcze wszczęte wskutek odwołań wniesionych od decyzji Prezydenta Miasta z dnia 26.09.2013 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla 2-ch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Uzasadniając wydaną decyzję, Wojewoda wskazał, iż odwołujący się nie mają przymiotu strony w postępowaniu albowiem nieruchomości, z których prawa własności wywodzą oni swoją legitymację, nie znajdują się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu budowlanego. Zasadniczą zatem kwestią w kontrolowanej sprawie jest ustalenie, czy strony skarżące w tej sprawie (Z. B. oraz Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w K. przy ul. P.) mają interes prawny uzasadniający ich udział we wskazanym postępowaniu w charakterze jego strony.

Zajmując stanowisko wobec tej kwestii, wskazać trzeba, iż o tym, jakie podmioty należy uznawać za strony postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę rozstrzyga art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409). Zgodnie z tym przepisem, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Pojęcie "obszaru oddziaływania obiektu" zdefiniowane jest w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Przez ten obszar należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Za "przepisy odrębne", o których mowa w cytowanym przepisie uznać natomiast należy przepisy prawa powszechnie obowiązującego, w tym przede wszystkim przepisy techniczno-budowlane. Jako przykład można wskazać rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). W ocenianym przypadku mogą mieć także zastosowanie przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego lub też przepisy z zakresu ochrony środowiska. Należy więc podkreślić, że wskazane powyżej przepisy wyznaczać będą pewną strefę wobec projektowanego obiektu, zaś podmioty, których nieruchomości znajdują się w tej strefie będą, co do zasady, posiadać status strony postępowania. Założyć też trzeba, iż każdorazowe wyznaczenie "obszaru oddziaływania obiektu", winno nastąpić przy uwzględnieniu funkcji, formy, konstrukcji projektowanego obiektu i innych jego cech charakterystycznych, a także sposobu zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji (por. wyrok NSA z dnia 1.12.2008 r.; sygn. akt II OSK 1508/07; Lex nr 516047; wyrok z dnia 15 kwietnia 2010 r. sygn. akt II OSK 666/09).

Odnosząc powyższe rozważania do kontrolowanej sprawy stwierdzić należy, iż obszar oddziaływania planowanego przez "M’ sp. z o.o. sp.k. w K. obiektu budowlanego nie został przez organy administracji wyznaczony prawidłowo.

Odnośnie bowiem do nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] (na której znajduje się budynek zarządzany przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. P. nr [...] w K.) należy zauważyć, iż nieruchomość ta bezpośrednio graniczy z planowaną przez inwestora inwestycją (działką nr [...]). Wskazać w związku z powyższym należy, że odmowa przyznania statusu strony właścicielom, użytkownikom wieczystym czy zarządcom nieruchomości położonym w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji musi być rozważona ze szczególną starannością i dokładnością. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22.04.2010 r. (sygn. akt II OSK 370/09) uznał, że prawo budowlane pełni istotną funkcję w szeroko pojętym prawie sąsiedzkim, czyli zbiorze przepisów regulujących stosunki pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiednich, powstające w związku z wykonywaniem przez każdego z nich przysługującego mu prawa własności. Przyjęcie w związku z tym, że właściciel nieruchomości nie jest stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę na sąsiedniej nieruchomości wymaga oceny wielu przepisów i wykazania przez organ administracji, że w warunkach rozpoznawanej sprawy, w szczególności z uwagi na charakter planowanej zabudowy i wielkość działki, żadne z nich nie będą wprowadzały ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu sąsiedniej nieruchomości. Powyższy wniosek znajduje potwierdzenie także w wyroku NSA z dnia 14 stycznia 2011 r. (sygn. akt II OSK 69/10), gdzie stwierdzono, że dokonując wykładni przepisów Prawa budowlanego ograniczających krąg stron w stosunku do art. 28 k.p.a., który należy traktować jako pewien wzorzec i punkt odniesienia w państwie prawnym, nie można zapominać o art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, który należy widzieć jako przepis o charakterze zasady ogólnej w prawie budowlanym. Ten ostatnio zaś wskazany przepis stwierdza, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy (...) projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Podkreślić więc w związku powyższym należy, iż wszelkie skutki prawne związane z realizacją przyszłej inwestycji odnosić się będą w pierwszej kolejność i głównie – do nieruchomości sąsiednich względem tej planowanej inwestycji. Pominięcie zatem w postępowaniu o pozwolenie na budowę bezpośrednich sąsiadów inwestycji, jak już wyżej wskazano, musi być poprzedzone dokładną analizą wszelkich przepisów potencjalnie mogących wpływać na możliwość zagospodarowania ich nieruchomości. Z zaskarżonej decyzji nie wynika przy tym, aby organ w sposób należyty analizował te przepisy i wynikające z nich ograniczenia, mogące wiązać się z realizacją spornych budynków wielomieszkalnych na działce nr [...]. Analiza organu odwoławczego w nieuprawniony sposób ograniczyła się wyłącznie do stwierdzenia, że planowany obiekt nie narusza przepisów techniczno-budowlanych, a w szczególności nie będzie on zacieniał i przesłaniał nieruchomości położonej na działce nr [...] (odnośnie oceny sposobu wyliczeń tych okoliczności – por. rozważania poniżej). Należy w związku z tym zauważyć, że orzecznictwo sądowe jednolicie wskazuje, że zachowanie minimalnych odległości dla danego rodzaju obiektów, przyjęte w przepisach określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, nie przesądza jeszcze o tym, że oddziaływanie tych obiektów nie wykracza poza obszar nieruchomości inwestora, a więc nieruchomości sąsiadujące nie znajdują się w obszarze ich oddziaływania (por. wyrok NSA z dnia 14.03.2012 r.; sygn. akt II OSK 2375/10; Lex nr 1145589). Nadto, w wyroku z dnia 29.08.2013 r. (sygn. akt II OSK 821/2012), NSA stwierdził, że budowa obiektu zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym zachowanie wymaganych odległości obiektu od granic nieruchomości, nie przesądza o tym, czy obiekt ten oddziałuje na sąsiednie nieruchomości (LexPolonica nr 8046378). Dodatkowo w wyroku z dnia 26.06.2012 r. (sygn. akt II OSK 1613/11) wskazano, że nie można przyjąć, że zachowanie odległości dla danego rodzaju obiektów, przyjęte w przepisach rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690), przesądza o tym, że oddziaływanie tych obiektów nie wykracza poza obszar nieruchomości inwestora, a więc nieruchomości sąsiadujące nie znajdują się w obszarze ich oddziaływania (Lex nr 1217437). Podzielając ten kierunek wykładni przepisu art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego i odnosząc go do realiów sprawy podkreślić należy, że przy ograniczeniu kręgu stron postępowania w którym Wojewoda [...] wydał decyzję z dnia 20.11.2013 r. nie była wystarczająca jedynie ocena wysokości przesłaniania i zacienienia obiektu znajdującego się na działce nr [...] przez nowo planowany obiekt. Jako jedynie przykład wskazać można brak dokładnej analizy organu odwoławczego wymogów wynikających z § 18, 19, § 21 ust. 1 i 2, § 22 oraz § 23 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia.

Wskazać też należy, iż przy ustalaniu obszaru oddziaływania inwestycji należy rozważać, czy planowana inwestycja będzie w sposób negatywny wpływać na nieruchomość sąsiednią np. stanowiąc źródło nadmiernej emisji hałasu, w tym wpływać na jej zagospodarowanie (por. wyrok NSA z dnia 15.02.2013 r.; II OSK 1994/11, wyrok NSA z dnia 15.02.2013 r.; sygn. akt II OSK 2171/11). O ile więc istnieje możliwość spowodowania negatywnego oddziaływania projektowanego obiektu na teren sąsiednich nieruchomości, właściciele tych nieruchomości winni być stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z dnia 25.01.2013 r. sygn. akt II OSK 1698/2011). Sąd w składzie orzekającym w tej sprawie, przedstawiony pogląd akceptuje. Zauważyć przy tym należy, iż organ odwoławczy, nie zajął stanowiska wobec wskazanej kwestii.

Niezależnie od powyższych rozważań, należy zaznaczyć, iż zdaniem sądu trafny jest pogląd, że jeżeli przepisy prawa materialnego nakładają na inwestora określone obowiązki czy ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową jego działki (w tej sprawie działki nr [...]) względem działki sąsiedniej ([...]), to tym samym właściciel (użytkownik wieczysty, zarządca) tej sąsiedniej działki winien być stroną postępowania o pozwolenie na budowę, niezależnie od tego, czy w ocenie organu projekt budowlany spełnia wymagania określone przepisami prawa materialnego oraz aktów wykonawczych i czy zachowane są odległości nakazane stosownymi przepisami prawa (tak wyrok NSA z dnia 12.04.2011 r.; sygn. akt II OSK 644/10 oraz Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 21 listopada 2012 r. II SA/Gl 496/2012; LexPolonica 5192413). Jak już wyżej wskazano, skutki powstającego w sąsiedztwie danej nieruchomości obiektu, w pierwszej kolejności dotykają nieruchomości bezpośrednich sąsiadów, którzy poprzez udział w postępowaniu winni mieć możliwość podnoszenia takich okoliczności, które zapewnią zabezpieczenie ich interesu prawnego, chronionego w szczególności Konstytucją RP. W ten sposób otwiera się dla właściciela nieruchomości sąsiedniej możliwość udziału w postępowaniu po to, aby mógł, wraz z organem administracji publicznej, strzec przestrzegania tych przepisów prawa, które zostały uchwalone w celu rozwiązywania konfliktów rodzących się pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiednich w związku z wykonywaniem przez każdego z nich prawa własności poprzez zabudowę nieruchomości (por. cyt. wyżej wyrok NSA sygn. akt II OSK 370/09).

Powyższe rozważania nakazują uznać, iż przedwcześnie ograniczono obszar oddziaływania planowanego obiektu budowlanego, pozbawiając statusu strony –Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. P. nr [...] w K..

Zajmując stanowisko wobec oddziaływania planowanego obiektu budowlanego na nieruchomość stanowiącą własność skarżącego Z. B. (dz. nr [...]) wskazać należy, iż wymieniona wyżej działka nie graniczy bezpośrednio z terenem przyszłej inwestycji. Odległość ścian budynku znajdującego się na tej działce, od granicy działki inwestora (nr [...]) wynosi ok. 5 m. Jak wyżej już podkreślano, status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę determinowany jest zakresem oddziaływania projektowanego zamierzenia budowlanego. Zatem sam fakt, że działka skarżącego oraz inwestora nie są położone w bezpośrednim sąsiedztwie (nie graniczą ze sobą) sam w sobie nie może jeszcze przesądzać o braku interesu prawnego po stronie Z. B. tym bardziej, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa w cytowanym już wyżej art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, nie ogranicza się wyłącznie do ochrony interesów właścicieli działek położonych bezpośrednio obok (graniczących) działki na której usytuowana będzie przedmiotowa inwestycja (por. wyrok NSA z dnia 26.06.2012 r. sygn. akt II OSK 1613/2011; LexPolonica nr: 3960280). Nadto zauważyć należy, że uzasadnienie motywów zaskarżonej decyzji w części odnoszącej się do nieruchomości Z. B. nie jest przekonujące, jeżeli chodzi o pozbawienie skarżącego statusu strony postępowania. Organ przytacza bowiem okoliczności z których ma wynikać, iż projektowany budynek nie będzie przesłaniał domu Z. B. podając wysokość przesłaniania (13,02 m) oraz wskazując, iż wysokość ta jest mniejsza od odległości zabudowy projektowanej i istniejącej. Tak samo Wojewoda wskazuje na kwestię zacieniania budynku stanowiącego własność skarżącego podając wyłącznie, iż zjawisko to, w okresie równonocy wiosennej następować będzie o godz. 14.20.

Zauważyć jednak należy, iż organ nie podaje ani parametrów ocenianych obiektów, ani też nie wskazuje metody i sposobu wyliczeń wskazanych wyżej wartości. Nie odnosi ich też do przesłanek wynikających z normy prawnej będącej podstawą ich obliczenia (par. 13 i par. 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać obiekty i ich usytuowanie), wskazując jedynie arbitralnie, że wymogi wynikające ze wskazanych przepisów zostały zachowane. Taki sposób uzasadniania istotnych dla ustalenia stanu faktycznego sprawy okoliczności, budzi wątpliwości, co do rzetelności prezentowanych parametrów i świadczy o naruszeniu art. 107 par. 3 K.p.a. Powoduje także, iż wnioski wyprowadzone przez organ nie mogą być ocenione jako miarodajne dla oceny stanu faktycznego sprawy. Nadto organ bez uzasadnienia przyjmuje, iż hipotetyczna i zgodna z prawem rozbudowa budynku przy ul. P. nr [...] również nie wpłynie negatywnie na zacienienie tego budynku. Podkreślić jednak trzeba, iż uzasadnienia decyzji nie wynika, jaką hipotetyczną rozbudowę obiektu Z. B. organ zakłada oraz jakie przepisy określające parametry takiej – ewentualnej - rozbudowy wchodziłyby w rachubę. Nadto, całkowicie dowolne było ustalenie, że w elewacji budynku stanowiącego własność skarżącego, zwróconej w kierunku planowanego przez inwestora obiektu nie mogą zostać wybite okna.

Powyższe rozważania, wraz z ogólnymi ocenami i poglądami przedstawionymi odnośnie do działki nr [...] powodują, że przedwcześnie ograniczono obszar oddziaływania planowanego obiektu budowlanego, pozbawiając statusu strony wnoszącego odwołanie Z. B..

Dodatkowo w tym miejscu podkreślić należy, że organy administracji bez ograniczeń i wątpliwości za strony postępowania uznały właścicieli działek przylegających od zachodu i północy (działki nr [...] oraz [...]) do terenu inwestycji, wprowadzając natomiast w tym zakresie ograniczenia dla skarżących, których nieruchomości położone są po przeciwnej stronie planowanej budowy. Dla takiego rozróżnienia nie wskazano dotychczas dostatecznych i przekonywujących argumentów.

Zajmując stanowisko wobec zarzutu inwestora zawartego w piśmie z dnia 20.03.2014 r. odnośnie braku legitymacji skarżącej wspólnoty mieszkaniowej (braku interesu prawnego) należy wskazać, że zarzut ten nie jest zasadny. W świetle wyroku NSA z dnia 30 czerwca 2010 r. (sygn. akt II OSK 729/09), należy przyjąć, że w zasadzie stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu będzie wspólnota. Ten podmiot bowiem zarządza nieruchomością wspólną oraz reprezentuje współwłaścicieli tej nieruchomości. Z przepisu art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego wynika, że stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę będzie także "zarządca nieruchomości". Zdaniem sądu, w pojęciu tym mieści się także ułomna osoba prawna, jaką jest Wspólnota Mieszkaniowa. Jak przy tym wyżej wskazano, nie ulega wątpliwości, że działka nr [...], jako położona w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, co uzasadnia objęcie statusem strony wskazanego powyżej podmiotu.

W kontekście poczynionych na wstępie uzasadnienia rozważań, zarzuty zawarte w piśmie inwestora z dnia 20.03.2014 r. odnoszące się do faktycznego jedynie oddziaływania przyszłej nieruchomości oraz kwestii odprowadzania wód opadowych – uznać należy za niezasadne.

Mając powyższe na uwadze, sąd działając na podstawie art. 145 par. 1 pkt 1 lit a oraz lit. c ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r., poz. 270) uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody z dnia 20.11.2013 r. O kosztach sąd orzekł na zasadzie art. 200 powołanej ustawy