II SA/Kr 22/14

Uzasadnienie

Prezydent Miasta decyzją z 22.05.2013 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2012r. poz. 647 ze zmianami), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy {Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) na wniosek J. B. oraz M. B., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowo-handlowymi i biurowymi, z garażem podziemnym, stacją transformatorową wnętrzową z dwoma liniami kablowymi na dz. nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. D. oraz zjazdem z ul. D. (dz. nr [...] obr. jw.) w K.". Załączniki: Nr 1- warunki zabudowy terenu, Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowiły integralną część decyzji.

W uzasadnieniu organ podał, że wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji wpłynął w dniu 30.09.2011 r. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W toku postępowania uzyskano uzgodnienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. - postanowienie z 29.04.2013r., oraz uzyskano następujące opinie: opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 31.10.2011 r. oraz z 15.11.2011 r. w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UM z 02.11.2011 r. w zakresie ochrony środowiska, uchwałę Rady Dzielnicy I Miasta Krakowa Nr XIV/165/2011 z 15.12.2011 r., opinię Głównego Architekta Miasta Krakowa z 21.12.2011r., opinię Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Krakowie z 06.06.2012 r. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia.

Odnosząc się do zgłoszonych w toku postępowania uwag i zastrzeżeń organ wskazał, dopiero w ramach projektu budowlanego inwestycji i uzyskiwania przez inwestora pozwolenia nabudowęwinny być zaprojektowane m.in. szczegółowe techniczne rozwiązania projektowanego zamierzenia, w sposób zapewniający ochronę interesów osób trzecich. Organ udzielający pozwolenia na budowę może również zobowiązać inwestora do przedłożenia dodatkowych opinii i ekspertyz w przypadku oddziaływania zamierzenia na istniejąca zabudowę. Dotyczy to zgłoszonych zastrzeżeń dotyczących stanu technicznego wnioskowanego budynku, jego wpływu na budynki sąsiednie i ewentualnej katastrofy budowlanej itp.

Ponadto organ wskazał, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów odrębnych, przez pryzmat których dokonywana jest ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, co zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, czy prawo geologiczne i górnicze. Kwestie dostępu światła do zabudowań sąsiednich, z punktu widzenia minimalnych wymagań określonych normatywnie warunkami technicznymi dla budynków, są badane na etapie odrębnego postępowania administracyjnego związanego z koniecznością uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę. Natomiast ewentualne spory powstałe na gruncie roszczeń strony skarżącej, w związku z zaciemnieniem działki, czy zmniejszeniem jej wartości, wynikających z niewykonania zobowiązania, którego źródłem była czynność o charakterze cywilno-prawnym, mogą być rozstrzygane wyłącznie przez sądy powszechne.

Organ wyjaśnił również, że w myśl art. 63 ust. 2 ustawy decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a jej wydanie nie jest uzależnione od wyrażenia zgody przez strony postępowania i osoby trzecie, może być wydana także na wniosek podmiotu, który nie legitymuje się w stosunku do nieruchomości objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jakimkolwiek tytułem prawnym, jak również w stosunku do nieruchomości obciążonych rozmaitymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyły osobnymi pismami B. J. oraz J. P., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Odwołujące się wskazały na nieprawidłowe ustalenie wysokości kalenicy dla części tylnej budynku oficyny w głębi działki nr [...] i części dz. nr [...] od strony granicy z dz. nr [...]; wysokości górnej krawędzi elewacji dla części tylnej budynku (oficyny) w głębi działki nr [...] i na części dz. nr [...] od strony granicy z dz. nr [...] na styku z podwórkiem zamkniętym murem. Nadto wskazano na ustalenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 80%.

Odwołanie złożyli również K. J. oraz R. J., zarzucając naruszenie:

-art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne i niedokładne wyjaśnienie

wszystkich okoliczności sprawy;

art. 8 i art. 11 k.p.a. poprzez nieodniesienie się w zaskarżonej decyzji do pisemnych

uwag i zastrzeżeń wniesionych przez uczestników postępowania;

- art. 107 § 1 k.p.a. poprzez niepowołanie w decyzji podstawy prawnej

rozstrzygnięcia tj. powołanie się przez organ na art. 61 ust. 1upzp, bez wskazania

punktów w ramach art. 61;

-art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że do przepisów odrębnych nie zaliczają się przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;

-art. 61 ust. 1 pkt 1upzp poprzez nieokreślenie w zaskarżonej decyzji koniecznych parametrów budynku, w tym nieokreślenie wysokości górnej krawędzi elewacji oficyny od strony działki nr [...] oraz granicy z działką nr [...], jak również wysokości kalenicy od strony granicy z dz. nr [...];

-§ 3 ust 1 i 2 w zw. z § 9 ust 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez niewyznaczenie w załączniku graficznym nr 4 obszaru analizowanego.

Odwołujący się domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 23.09.2013 r., znak: [...], na podstawie na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu organ wskazał, że sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3, obszar ten został zawarty również w załączniku do projektu decyzji znajdującego się w aktach sprawy i przesłanego do uzgodnień. Analiza opisuje jak kształtują się poszczególne parametry zabudowy w obszarze analizowanym. W odniesieniu do zarzutu odwołania, że załącznik do zaskarżonej decyzji nie zawiera zaznaczonego obszaru analizowanego organ wyjaśnił, iż z akt sprawy bezspornie wynika, jak kształtuje się obszar analizowany, a brak wskazany przez odwołujących nie ma wpływu na wynik sprawy.

Organ II instancji podał również, że wysokość krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy ustalono dla części frontowej budynku w pierzei ul. D. na dz. nr [...] na poziomie o ok. 20 cm niższym od wysokości elewacji frontowej budynku przy ul. D. na dz. nr [...] obr. [...] tj. na poziomie 17,4 m z tolerancją +/- 0,5 m ze względu na pomiar geodezyjny na etapie sporządzenia projektu budowlanego. Dla części tylnej budynku (oficyny) w głębi działki nr [...] i na części działki nr [...] od strony granicy z dz. nr [...]: wysokość górnej krawędzi elewacji oficyny na poziomie 17,6 m dla rzędnej terenu 214,8 z możliwością tolerancji +/- 0,5 m ze względu na pomiar geodezyjny tj. równą wysokości elewacji tylnej projektowanego budynku frontowego na dz. nr [...] a będącej kontynuacją wysokości z wysokości elewacji frontowej budynku przy ul. D. na dz. nr [...] obr. [...]. Z kolei dla części tylnej budynku (oficyny) w głębi działki nr [...] i na części dz. nr [...] od strony granicy z dz. nr [...] wysokość górnej krawędzi elewacji oficyny na poziomie 8,5 m z tolerancją +/- 0,5, a od strony granicy z działką nr [...] (na styku z podwórkiem zamkniętym murem) wysokość górnej krawędzi elewacji oficyny na poziomie 4,5 m z tolerancją +/- 0,5 m.Tak ustalone parametry zostały należycie uzasadnione w załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji.

W odniesieniu do geometrii dachu ustalono krycie dachem dwuspadowym, symetrycznym - część frontowa, dachem jednospadowym - część tylna wgłębi działki od strony granicy z dz. nr [...], dachem płaskim - część tylna w głębi działki od strony granicy z dz. nr [...], [...], [...].

Wysokość kalenicy dla części frontowej budynku w pierzei ul. D. na dz. nr [...] - równą wysokości budynku przy ul. D. na dz. nr [...] obr. [...] tj. na 20m z tolerancją +/- 0,5 m. Wysokość kalenicy dla części tylnej budynku (oficyny) w głębi działki nr [...] i części działki nr [...] od strony granicy z dz. nr [...] - na poziomie 20 m dla rzędnej terenu 214,8 z możliwością tolerancji +/-0,5 m., tj. równą wysokości kalenicy projektowanego budynku frontowego na dz. nr [...], a będącej kontynuacją wysokości z wysokości kalenicy budynku przy ul. D. na dz. nr [...] obr. [...]. Kąt nachylenia połaci dachowych ustalono dla części frontowej budynku w pierzei ul. D. na dz. nr [...] - jako wynik z dopuszczonej wysokości elewacji (17,6 m +/- 0,5 m) i dopuszczonej wysokości kalenicy (20m +/- 0,5 m) tj. od 15 ° do 32 °. Dla części tylnej budynku (oficyny) w głębi działki nr [...] i na części działki nr [...] od strony granicy z dz. nr [...] - jako wynik dopuszczonej wysokości elewacji (17,6 m +/- 0,5 m) i dopuszczonej wysokości kalenicy (20m +/- 0,5 m) tj. od 15 ° do 32 °.

Tak ustalone parametry, w ocenie Kolegium, zostały należycie uzasadnione w załączniku nr [...] do zaskarżonej decyzji. Wskazano, iż zasadnym jest kontynuować zasadę wyznaczania wysokości kalenicy dachu zastosowaną przy wyznaczaniu wysokości elewacji tj. jako wysokości mieszczącej się w granicach wysokości wyznaczonych przez wysokości występujące na sąsiednich działkach a zwłaszcza na dz. nr [...]. Jednocześnie zastrzeżono, iż z uwagi na położenie przedmiotowej nieruchomości w obszarze objętym ochroną konserwatorską tj. w obrębie układu urbanistycznego [...], wpisanego do rejestru zabytków pod nr A-648 decyzją z dnia 25.01.1984 r. i na obszarze uznanym za pomnik historii "Kraków" - historyczny zespół miasta" zarządzeniem Prezydenta RP z 8.09.1994 r. - dodatkowe ograniczenia parametrów mogą wynikać z wytycznych konserwatorskich. Postanowieniem z 29.04.2013 r. [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków w K. uzgodnił pozytywnie przedłożony projekt decyzji dla inwestycji opisanej na wstępie. W uzasadnieniu postanowienia Konserwator wyjaśnił, iż cechą charakterystyczną dla wnętrza urbanistycznego i samej pierzei ul. D. jest zróżnicowanie wysokości elewacji oraz kalenic występujących tam kamienic. Nowe obiekty wprowadzane w tę zabudowę winny utrzymywać tę charakterystyczną cechę i stawać się dopełnieniem pierzei. Dalej wyjaśniono, że parametrywysokościowe planowanej inwestycji, w tym obniżenie wysokości projektowanego gzymsu, nowej inwestycji, w stosunku do istniejącego gzymsu kamienicy przy ul. D. (o ok. 20 cm) jest działaniem właściwym, zasadnym z konserwatorskiego punktu widzenia, nawiązuje bowiem do charakterystyki pierzei ul. D., której zabudowa powstała w większej mierze w XIX w. Dodano, że przez umiejętne dobranie nowoczesnej formy projektowany budynek stanie się jej dopełnieniem. Podkreślono, że przy wydaniu postanowienia uzgadniającego z należytą starannością przeanalizowano całość materiału dowodowego w sprawie i stwierdzono zasadność przesłanek przy wydaniu postanowienia w oparciu o art. 64 ust l w zw. z art. 53 ust. 4 upzp.

W odniesieniu do zarzutu w przedmiocie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu Kolegium zauważyło, iż został wyznaczony na zasadzie § 5 ust 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako średni wskaźnik występujący w obszarze (zgodnie z zał. nr 3 o decyzji), stąd Kolegium stwierdziło, iż został on poprawnie wyznaczony.

W świetle powyższego oraz mając na względzie materiał dowodowy sprawy Kolegium stwierdziło, że projektowany obiekt nie zakłóci istniejącego charakteru zabudowy oraz ładu przestrzennego w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji. Wnioskowana zabudowa wpisuje się wysokością i charakterem zabudowy pomiędzy nowe obiekty powstające, a także te istniejące w obszarze analizowanym.

K. J. i R. J. oraz J. P. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]. K. J. i R. J. zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

- art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie skarżącym wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów w postępowaniu;

- art. 15 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nieodniesienie się przez organ II instancjido wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżących w pisemnym odwołaniu z 01.07.2013 r.,

- art. 107 § 1 k.p.a. poprzez niepowołanie w decyzji podstawy prawnej rozstrzygnięcia, tj. powołanie się przez organ na artykuł 54, 59, 61 oraz 64 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bez wskazania odpowiednich punktów/liter(art. 54), ustępów/punktów (art. 59 i art. 61) oraz ustępów (art. 64), w sytuacji gdy wskazane artykuły dzielą się na mniejsze jednostki redakcyjne;

- art. 7, 77 § 1, oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne i niedokładne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy mających znaczenie dla rozstrzygnięcia, a w szczególności brak ustaleń co do istnienia otworów okiennych w południowej ścianie budynku przy ul. D. w K., usytuowanej wzdłuż granicy pomiędzy działką geodezyjną nr [...] i [...];

- art. 61 ust. 1 pkt 5) ustawy poprzez jego błędną wykładnię i uznanie,

że do przepisów odrębnych o których mowa w/w przepisie nie zaliczają się m.in. przepisyrozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a co za tym idzie naruszenie również przepisów wskazanego rozporządzenia poprzez ich niezastosowanie,

- art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy poprzez nieokreślenie w zaskarżonej decyzji koniecznych parametrów budynku, w tym nieustalenie wysokość górnej krawędzi elewacji oficyny od strony działki [...] oraz granicy z działką [...], jak również wysokości kalenicy od strony granicy z działką [...];

- § 3 ust. 1 i 2 w zw. z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowyi zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowaniaprzestrzennego poprzez niewyznaczenie na załączniku graficznym nr 4 do decyzji obszaru analizowanego.

Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

J. P. zarzuciła, że w punkcie 2. dotyczącym ustalania wysokości kalenicy, utrzymany został zapis, który jest całkowicie błędny w stosunku do wyrysu mapy ewidencyjnej:"dla części tylnej budynku (oficyny) w głębi działki nr [...] i na części działki Nr [...] od strony granicy z dz. Nr [...] - na poziomie 20,0 m (wysokość kalenicy - przypis) dla rzędnej terenu 214,8 z możliwością tolerancji +/- 0,5 m wynikającą ze względu na pomiar geodezyjny na etapie projektu budowlanego, tj. równą wysokości kalenicy projektowanego budynku frontowego na dz. Nr [...] a będącej kontynuacją wysokości z wysokości kalenicy budynku przy ul. D. na dz. Nr [...] obr. [...] (na dzień sporządzenia analizy wysokość ta wynosi ok. 20m,0...)"gdyż projektowany budynek przy ul. D. ma znajdować się na działce nr [...] i części działki [...], a na działce nr [...] znajduje się budynek oznaczony numerem [...]. Ponadto rażącym naruszeniem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w ocenie skarżącej, jest forsowanie zapisu dopuszczającego wysokość kalenicy oficyny planowanego budynku na wysokości kalenicy części frontowej, jako kontynuację istniejącej zabudowy, gdyż dla tej części budynku, czyli części tylnej budynku (oficyny) w głębi działki nr [...] i na części działki nr [...] od strony granicy z dz. nr [...], odniesieniem, a więc i kontynuacją istniejącej zabudowy jest wysokość oficyny domu przy ul D. na działce nr [...] przylegająca do działki nr [...]. Wysokość kalenicy opisywanej przeze mnie oficyny domu przy ul D. na działce nr [...] przylegającej do działki nr [...] nie przekracza 11 m. Nieprawdą jest, iż planowana tylna część budynku nr [...] (oficyna) w głębi działki nr [...] i na części działki nr [...] od strony granicy z dz. nr [...] w swojej wysokości nawiązuje do już istniejącej zabudowy oficyny na działce nr [...]. Wreszcie, zdaniem skarżącej sprzeczne jest wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy nowoprojektowanego budynku w stosunku do powierzchni działki na poziomie 80% (+/-5%) z opracowanymi w decyzji warunkami ochrony zieleni nakazującej zachowanie i zabezpieczenie przed zniszczeniem jak największej ilości drzew ozdobnych, zwłaszcza klona.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalanie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.z 2012 , poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w niniejszej sprawie organy administracyjne przeprowadziły postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie kontrolowanych aktów prawnych nie naruszając przepisów postępowania administracyjnego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ ustawy p.p.s.a.

Podstawą materialno-prawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji są przepisy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., w tym art. 4 ust. 2, art. 6 ust. 1, art 63 ust. 2 i art. 61 ust 1.

Stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich, przy czym zgodnie z art. 63 ust. 2 decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Z powyższego wynika zatem, że można uzyskać warunki zabudowy nie mając żadnego związku prawnego z nieruchomością, a uzyskanie tych warunków nie jest uzależnione od zgody właściciela nieruchomości; jest ono także dopuszczalne nawet mimo wyraźnego sprzeciwu właściciela (por. wyrok WSA w Poznaniu z 23.10. 2013 r. , sygn. akt IV SA/Po 562/13).

Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania.

Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 u. p. z p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2.teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się – na zasadzie wyjątku – realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślenia wymaga, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga – celem zachowania ładu przestrzennego – przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu.

Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy należy wskazać, że dla terenu wnioskowanego do zabudowy przez J. B. i M. B. budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z lokalami usługowo-handlowymi i biurowymi, z garażem podziemnym, obejmującym działki nr [...] i [...] obr [...] przy ul. D. w K. nie obowiązuje miejscowy zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym organ I instancji, wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. Nadto należy wskazać, że wnioskowana inwestycja znajduje się na obszarze objętym ochroną konserwatorską tj. leży w obrębie układu urbanistycznego [...] wpisanego do rejestru zabytków pod numerem A-648 decyzją z 25. 01. 1984 r. i na obszarze ustanowionym pomnikiem historii :"Kraków –historyczny zespół miasta".

W ocenie Sądu w składzie orzekających w niniejszej sprawie ustalone decyzją organu I instancji warunki zabudowy, utrzymane następnie zaskarżoną decyzją, nie naruszają zasady dobrego sąsiedztwa wyrażonej w przepisie art. 61 ust. 1 cyt. ustawy, który określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy oraz jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznych i architektonicznym. Istniejące warunki urbanistyczno-architektoniczne pełnią rolę wzorca dla warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, które następnie określają możliwe działania inwestora wobec nieruchomości w zakresie wynikającym z ww. przepisów. W związku z powyższym należy wskazać, że w ocenie Sądu analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowiąca podstawę ustalenia warunków zabudowy w rozpatrywanej sprawie została prawidłowo przeprowadzona przez uprawnioną mgr inż. arch. J. M. K., wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów nr MP-0997, a obszar analizy został wyznaczony zgodnie z wymogami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Trzeba przy tym zauważyć, że jakkolwiek w załączniku nr 4 do decyzji ustalającej warunki zabudowy zawierającym część graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej nie wykreślono granic obszaru analizowanego, to jednak z przedłożonych do akt administracyjnych dokumentów, w tym tekstowej i graficznej część analizy, w której obszar analizy został prawidłowo wyznaczony i oznaczony wynika, że a część tekstowa analizy i wyników analizy odpowiada części graficznej.

Oceniając sposób ustalenia poszczególnych parametrów nowej zabudowy należy stwierdzić, że nie naruszają one wymagań ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. Obowiązująca linia nowej zabudowy została wyznaczona zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej nr [...] i na działce nr [...], przy czym ulica D. przy której znajduje się działka nr [...] charakteryzuje się zabudową pierzejową. Także pozostałe wskaźniki zostały w ocenie Sądu ustalone zgodnie z ww. rozporządzeniem. Prawidłowo został ustalony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku powierzchni działki lub terenu tj. na poziomie 80%, co wynika z obliczeń przedstawionych w analizie. Na marginesie trzeba dodać, że decyzja organu I instancji została wydana po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek decyzji kasatoryjnej SKO w [...] z 28. 01. 2012 r., w której zakwestionowano, obok niepoprawnie wyznaczonych parametrów dotyczących wysokości planowanego budynku także wskaźnik wielkości nowej zabudowy wyznaczony na poziomie 59%, podczas z analizy wynika , że średni wskaźnik zabudowy kształtuje się na poziomie ok. 80% .Oceniając ustalenie parametrów wysokości dla wnioskowanego budynku należy wskazać, że zostały one wyznaczone stosownie do § 7 rozporządzenia, zgodnie z którym właściwy organ ma obowiązek określić wymagania dotyczące wysokości tj. wyznaczyć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym w przypadku, gdy wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega, tworząc uskok (nie jest regularna), wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Wyliczenie średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej następuje podobnie, jak to się stosuje do niektórych innych wskaźników, jak np. wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jednakże w ust. 4 dopuszczona została możliwość wyznaczenia innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3. Należy podkreślić, że ustalone w kwestionowanej decyzji parametry wysokości odpowiadają ustaleniom opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z 6 czerwca 2012 r. oraz postanowienia uzgodnieniowego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków K. z dnia 29 kwietnia 2013 r., wydanego w trybie art. 106 § 5 kpa. Ustalono zatem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie ok. 20 cm niżej od wysokości elewacji frontowej budynku na działce sąsiedniej nr [...] tj. na poziomie 17.4 m z tolerancją +/- 0,5 m oraz wysokość górnej krawędzi oficyny na poziomie kalenicy budynku frontowego tj. 20 m z tolerancją +/- 0,5 wskazując jednocześnie, że tylna część budynku od strony granicy z działkami nr [...], [...] i [...] będzie mieć płaski dach, natomiast część frontowa - dach dwuspadowy, nie nawiązując tym samym do wysokości budynku na sąsiedniej działce nr [...], którego wysokość elewacji frontowej kształtuje się na poziomie 12,7 m. Oceniając powyższe ustalenia nie można zarzucić, iż organ uchybił normie z § 7 pkt 3 w zw. z pkt 4 rozporządzenia, gdyż pozwala ona na wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji innej niż mowa w pkt 1 § 7 jeżeli wynika to z analizy. Należy nadto podkreślić, że z analizy oraz ww. postanowienia uzgodnieniowego WKZ w K. wynika wprost, iż "cechą charakterystyczną wnętrza urbanistycznego oraz samej pierzei ul. D. jest zróżnicowanie wysokości elewacji oraz kalenic występujących tam kamienic. Nowe obiekty wprowadzone tą zabudową winny utrzymywać tę charakterystyczną cechę i stawać się dopełnieniem pierzei."

W ocenie Sądu uzasadnienie wskaźników wysokości, zawarte w analizie i wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej jest w tej sprawie prawidłowe. Prawidłowo ustalono geometrię dachu poprzez zapewnienie kontynuacji tejże geometrii na istniejącym budynku od strony frontowej, co również wskazano w postanowieniu konserwatorskim. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że organy nie naruszyły prawa przyjmując w tej sprawie za prawidłową analizę urbanistyczno-architektoniczną, sporządzoną przez uprawnioną osobę. A zatem zarzuty skargi podniesione w tym zakresie przez skarżących nie zasługują na aprobatę. Nietrafny jest pogląd, że wysokość kalenicy części tylnej (oficyny) przedmiotowego budynku miałby nawiązywać do wysokości oficyny znajdującej się na działce sąsiedniej nr [...] (przy ul. D.), gdyż po uwzględnieniu geometrii dachu w poszczególnych częściach planowanego budynku – część frontowa budynku będzie przewyższać część oficynową. Wbrew twierdzeniom skarżących z analizy, którą kierowały się organy wynika jedynie, iż "obowiązującą zasadą jest aby budynki oficyn były niższe od frontowych ewentualnie porównywalne z wysokością z głównymi budynkami", a to zostało w przedmiotowych warunkach zabudowy zachowane. Trzeba przy tym podkreślić, że w decyzji I instancji ustalone zostały także zróżnicowane parametry wysokości górnych krawędzi elewacji oficyny od strony granicy z działka nr [...] i z działka nr [...], których ustalenia nie wymagają przepisy rozporządzenia. Tym niemniej nie można zarzucić organowi, że ustalając powyższe parametry naruszył prawo, w szczególności gdy ustalenia te korespondują z zamiarem inwestora. W ocenie Sądu § 7 rozporządzenia wykonawczego nie wyklucza takiej możliwości, w szczególności w świetle funkcjonalnej interpretacji tego przepisu, a więc wtedy gdy takie rozwiązanie ułatwi – w kolejnym etapie inwestycyjnym -dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy.

Za nietrafny należy uznać także pogląd wskazujący na zbyt duży wskaźnik nowej zabudowy w stosunku do pow. działki w szczególności w związku z koniecznością ochrony istniejącej - na terenie wnioskowanym do ustalenia warunków - zieleni. Nie budzi wątpliwości Sądu, że ustalając warunki zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia uwzględniono warunki wynikające z opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UM z 2 .11. 2011 stanowiącem.in."o konieczności zachowania i zabezpieczenia przed zniszczeniem jak największej ilości drzew ozdobnych, zwłaszcza klona."

Sąd nie podziela również stanowiska skarżących, że ustalając w tej sprawie wskaźniki i parametry nowej zabudowy uchybiono przepisom art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 kpa poprzez brak ustaleń dotyczących otworów okiennych w południowej ścianie budynku przy ul. D. usytuowanego w granicy pomiędzy działkami nr [...] i [...] ponieważ kwestie te będą rozpatrywane w drugim etapie procesu inwestycyjnego, który obejmuje zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut podniesiony w skardze K. J. i R. J., iż organy nie uwzględniły przy ustalaniu warunków zabudowy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12. 04. 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a to ze względu na to, że warunki te podlegają uwzględnieniu w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Nie ma też znaczenia oczywista pomyłka w oznaczeniu numerami budynków znajdujących się na działkach nr [...] i [...].

Odnosząc się do zarzutu K. i R. J. wskazujących na naruszenie normy z art. 10 § 1 kpa należy wskazać, iż co prawda z przedłożonych akt administracyjnych wynika, iż strony przed wydaniem decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia nie zostały zawiadomione w trybie art. 10 § 1 kpa, to jednak zarzut ten może prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji tylko gdy stawiająca go strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, a tego skarżący nie wykazali (por. wyrok WSA w Gdańsku z 13. 03. 2013 r. , sygn. akt II SA/Gd 592/12) .

Nie można również uznać zarzutu, że organ II instancji nie ustosunkował się do zarzutów odwołania w i jedynie ogólnikowo powołał podstawę prawną swojego rozstrzygnięcia. Kolegium wyjaśniło bowiem sposób wyznaczenia wskaźników dotyczących wysokości i kształtu dachu planowanego przedsięwzięcia, a także kwestię dotyczącą kwestionowanego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy.

Na koniec należy wskazać, że dopiero w ramach drugiego etapu inwestycyjnego, mającego na celu zatwierdzenie projektu budowlanego planowanego przedsięwzięcia i wydaniem pozwolenia na budowę będą analizowane konkretne rozwiązania techniczne dotyczące budowy przedmiotowego budynku w obszarze wyznaczonym decyzją o warunkach zabudowy, w tym także pod kątem ochrony interesów osób trzecich o czym mowa w punkcie 5 ww. załącznika nr 1 do decyzji I instancji.

W związku z tym, że zarzuty podniesione w skardze nie mogły odnieść skutku i mając powyższe na uwadze należało oddalić skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a