VII SA/Wa 2237/13

Uzasadnienie

Prezydent [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. udzielił [...] Spółce z o.o. pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej z garażami podziemnymi (składającego się z trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednego budynku usługowo- handlowego), ulicą odbarczającą oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr ew. [...] (obecnie dz. nr ew. [...] i [...]) i [...] (obecnie nr ew. [...] i [...]) z obrębu [...] przy ul. [...]/ul. [...] w [...].

W dniu 26 kwietnia 2012 r. [...] sp. z o.o. złożyła wniosek o przeniesienie w/w decyzji Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. na jej rzecz w części dotyczącej budowy budynku usługowo-handlowego wraz zagospodarowaniem terenu, ulicy odbarczającej na terenie działek nr ew. [...] i [...] w obrębie [...], na rzecz [...] Sp. z o.o.

[...] II sp. z o.o. przedłożyła zgodę dotychczasowego inwestora [...] Spółce z o.o. na przeniesienie w/w decyzji Prezydenta [...] w trybie art.40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. działkami nr ew. [...] i [...] z obrębu [...].

Prezydent [...], decyzją [...] z dnia [...] lutego 2013 r., odmówił przeniesienia własnej decyzji Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., udzielającej [...] Spółce z o.o. pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej z garażami podziemnymi (składającego się z trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednego budynku usługowo-handlowego), ulicą odbarczającą oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr ew. [...] (obecnie dz. nr ew. [...] i [...]) i [...] (obecnie nr ew. [...] i [...] ) z obrębu [...] przy ul. [...]/ul. [...] w [...], w części dotyczącej budowy budynku usługowo-handlowego wraz z zagospodarowaniem terenu, ulicy odbarczającej na terenie działek nr ew. [...] i [...] w obrębie [...], na rzecz [...] Sp. z o.o.

Wojewoda [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu odwołania spółki [...] w [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2013r. utrzymał w mocy decyzję Prezydent [...], decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2013 r., odmawiająca przeniesienia własnej decyzji Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. w części dot. budynku usługowo- handlowego.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że budynek usługowo-handlowy, wraz z ulicą odbarczającą, będzie zlokalizowany na terenie działek nr ew. [...] i [...], w obrębie [...]. Z analizy przebiegu granic nowopowstałych działek ewidencyjnych oraz zatwierdzonego decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., projektu zagospodarowania terenu wynika, iż wejście do stacji transformatorowej, a także przyłącza sieci obsługujące projektowany budynek usługowo-handlowy, bez których przedmiotowy budynek nie może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, znalazły się na terenie sąsiedniej działki nr ew. [...] z obrębu [...].

Na terenie działki o nr ew. [...] znajdują się także nadwieszone elementy budynku handlowo-usługowego, projektowanego na działce nr ew. [...] z obrębu [...]: elementy dachu głównego (nadwieszonego o ok. 40 cm) oraz daszku nad północną klatką schodową (nadwieszonego o ok. 83 cm).

Wojewoda wskazał również, że przedmiotowy budynek usługowo-handlowy, zgodnie z projektem budowlanym, zatwierdzonym decyzją Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., winien być obsługiwany przez dwie drogi pożarowe, z których jedna zlokalizowana jest na terenie działki nr ew. [...] z obrębu [...]. Dla całego zamierzenia inwestycyjnego (zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej z garażami podziemnymi, składającego się z trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednego budynku usługowo-handlowego) zaprojektowano również wspólne pomieszczenie śmietnika, które znajduje się na terenie działki nr ew. [...] z obrębu [...]. Z powyższego wynika, zdaniem Wojewody, iż na terenie działki nr ew. [...]z obrębu [...], czyli poza działkami [...] i [...] z obrębu [...], wskazanymi we wniosku [...] sp. z o.o. o przeniesienie pozwolenia na budowę, znajdują się sieci, przyłącza oraz urządzenia, stanowiące nieodłączne elementy budynku usługowo-handlowego, bez których nie istnieje możliwość użytkowania ww. obiektu, zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym, funkcjonowanie budynku usługowo- handlowego, zgodnie z przeznaczeniem, uzależnione byłoby od wykonania ww. sieci i przyłączy przez [...] Spółkę z o.o.

Reasumując, Wojewoda stwierdził, iż budynek usługowo-handlowy, planowany, wraz z ulicą odbarczającą, na działkach nr ew. [...] i [...] z obrębu [...], nie może funkcjonować samodzielnie zgodnie z przeznaczeniem bez dostępu do śmietnika, możliwości wykonania zaprojektowanych sieci oraz przyłączy i obsługi przez jedną z dwóch dróg pożarowych, która przewidziana została na działce [...] z obrębu [...]. W ocenie Wojewody brakuje podstaw, w oparciu o art. 40 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, do przeniesienia decyzji Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., w części dotyczącej budowy budynku usługowo-handlowego, wraz zagospodarowaniem terenu, ulicy odbarczającej na terenie działek nr ew. [...] i [...] w obrębie [...], na rzecz [...] Sp. z o.o.

Zdaniem Wojewody, przedmiotowy budynek usługowo-handlowy nie będzie mógł być zrealizowany zgodnie z zatwierdzonym, decyzją Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., projektem zagospodarowania terenu. Część elementów konstrukcyjnych ww. budynku obecnie znajduje się na działce nr ew. [...] z obrębu [...] (w postaci nadwieszeń), w stosunku do której wnioskodawca nie złożył oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W skardze do sądu administracyjnego [...] wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zarzuciła naruszenie;

art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego poprze błędną wykładnię i w konsekwencji tego przyjęcie, że dla oceny badania możliwości przeniesienia decyzji udzielającej pozwolenie na budowę w części koniecznym staje się wykraczanie poza ramy danego postępowania administracyjnego i w konsekwencji sięganie do spraw rozstrzyganych innymi decyzjami administracyjnymi kiedy to właściwa wykładnia normy powołanego przepisu prowadzi do wniosku, że organ będąc związanym wnioskiem strony żądającej przeniesienia decyzji w danej sprawie nie jest w uprawniony badania spraw rozstrzyganych w innych postępowaniach, a nadto poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji tego przyjęcie, że w niniejszej sprawie inwestycja, co do której żąda przeniesienia pozwolenia na budowę wnioskodawca nie może samodzielnie funkcjonować.

art. 33 ust. 1 w zw. z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez uznanie, że decyzja o udzieleniu pozwolenia na budowę może być przeniesiona w części jedynie wówczas kiedy inwestor dysponuje prawem dysponowania nieruchomością, na której mają być także zrealizowane przyłącza,

art. 32 ust 4 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez przyjęcie, że wnioskodawca domagając się przeniesienia decyzji w części dotyczącej jednego budynku mogącego samodzielnie funkcjonować musi wykazać się prawem dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie dotyczącym wykonania przyłączy które objęte są innymi decyzjami administracyjnymi lub dla których wykonania wystarczające jest dokonanie stosownego zgłoszenia kiedy to prawidłowa wykładnia normy tego przepisu prowadzi do wniosku, że wnioskodawca musi się wykazać jedynie prawem dysponowania nieruchomością, na której ma być zrealizowany budynek, a nie przyłącza poszczególnych mediów, które będą realizowane na podstawie decyzji wydanych w innych sprawach, czy stosownego zgłoszenia.

przepisów prawa procesowego,

art. 7, 77 § 1 kpa poprzez przyjęcie, że budynek, w zakresie którego wnioskodawca domaga się przeniesienia w części pozwolenia na budowę usytuowany jest na nieruchomości, co do której wnioskodawca nie posiada prawa do jej dysponowania na cele budowlane kiedy to w rzeczywistości obiekt budowlany znajduje się na terenie nieruchomości, co do której prawo ma wnioskodawca, a nadwieszone element daszku po pierwsze nie stanowi elementu, który musi zostać wykonany, a nadto również wnioskodawca jako współwłaściciel posiada prawo do nieruchomości sąsiedniej,

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje.

Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego.

Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie był przepis art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), według którego organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2. Spór pomiędzy organami a stroną skarżącą sprowadza się w niniejszej sprawie do interpretacji przywołanego przepisu art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego, w którym to sporze skład orzekający opowiada się za stanowiskiem zajętym przez stronę skarżącą. Sąd nie podziela stanowiska interpretacyjnego organów.

Instytucję przeniesienia pozwolenia na budowę reguluje art. 40 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Przewiduje on, że organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę jest zobowiązany do jej przeniesienia, za zgodą podmiotu, na rzecz którego decyzja została wydana, na rzecz innego podmiotu, jeśli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w decyzji i złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zasadnie wskazywała strona skarżąca, że w tym postępowaniu organ nie jest uprawniony do ponownego badania przesłanek dopuszczalności udzielenia pozwolenia na budowę, w tym zgodności zamierzenia z planem. Z tego względu za pozbawione podstaw należy uznać te argumenty organów, które odnosiły się do okoliczności, że po podziale inwestycji niemożliwa będzie realizacja inwestycji zgodnie z zatwierdzonym, decyzją Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2002 r., projektem zagospodarowania terenu.

Przepis art. 40 ust. 1 prawa budowlanego nie daje możliwości na etapie przenoszenia pozwolenia na budowę, ponownego weryfikowania zamierzenia ze względu na przepisy prawa miejscowego.

Kwestią sporną w sprawie jest w istocie dopuszczalność przeniesienia pozwolenia na budowę w części, obejmującej tylko jeden z obiektów objętych udzielonym pozwoleniem. Sytuacja taka nie jest bezpośrednio uregulowana w art. 40 prawa budowlanego i udzielenie odpowiedzi wymaga rozważenia, czy przepisy prawa budowlanego nie sprzeciwiają się takiemu rozstrzygnięciu. Nie jest to jednak kwestia nowa, była już ona analizowana w orzecznictwie sądowym, przykładowo można wskazać na wyrok WSA w Olsztynie z dnia 29 czerwca 2009 r. sygn. akt II SA/Ol 453/09 czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 25 listopada 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 454/09 i powołane w nich inne orzeczenia sądów administracyjnych. Sąd podziela stanowisko zaprezentowane w powołanych wyżej wyrokach, że udzielenie odpowiedzi na postawione pytanie wymaga uwzględnienia przepisu art. 33 ust. 1 prawa budowlanego. Zasadniczo pozwolenie dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jednak w sytuacji, gdy zamierzenie takie obejmuje więcej niż jeden obiekt, pozwolenie może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W takiej sytuacji inwestor jest jednak zobowiązany przedstawić projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Regulacja ta zasadniczo pozwala zatem, aby pozwolenie dotyczyło części inwestycji, inwestor może uzyskać pozwolenie na jeden z wielu planowanych na działce obiektów, pod warunkiem, że przedstawi projekt zagospodarowania dla całości. Można zatem rozważyć, czy regulacja ta może mieć znaczenie dla uznania dopuszczalności przeniesienia pozwolenia w części, jeśli pozwolenie dotyczy obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Sytuacja taka ma miejsce w sprawie, każdy z budynków mieszkalnych oraz omawiany obiekt usługowy –handlowy może być użytkowany niezależnie i zgodnie z jego przeznaczeniem korzystając ze wspólnego zagospodarowania terenu.

Kwestia dopuszczalności przeniesienia pozwolenia na budowę w części była przedmiotem orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 25 kwietnia 2007 r. sygn. akt OSK 679/06 dopuścił taką interpretację art. 40 ust. 1 prawa budowlanego, właśnie ze względu na przepis art. 33 ust. 1 tej ustawy. Sąd w wyroku tym uznał, że nie ma przeszkód, aby w sytuacji gdy decyzja o pozwoleniu na budowę dotyczy kilku inwestycji dających się wyodrębnić i mogących niezależnie funkcjonować, dokonać zmiany podmiotowej, w zakresie dotyczącym określonego obiektu. Oczywiście rozstrzygnięcie w osnowie decyzji przenosi pozwolenie winno być tak sformułowane, aby jasno z niego wynikało, jakie uprawnienia i obowiązki w wyniku przeniesienia przyjmuje osoba przejmująca (por. wyrok NSA z dnia 13 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 404/05). Sąd orzekający w niniejszej sprawie stanowisko takie podziela. W takiej sytuacji wymóg przyjęcia wszystkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę jest spełniony w dostatecznym zakresie, jeśli dotyczy warunków odnoszących się do wydzielonego obiektu. Jest bowiem oczywiste, że mając tytuł do jednej działki i związanego z nim obiektu będącego w budowie, nabywca nie może prowadzić robot budowlanych związanych z innym budynkiem i za roboty takie ponosić odpowiedzialność.

Przepis art. 40 ust. 1 prawa budowlanego obliguje organ administracji do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu, jeśli spełnione są przesłanki w nim określone, w tym zostało złożone oświadczenie podmiotu przejmującego, że przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, dotyczące wyodrębnionej i samodzielnej części zamierzenia inwestycyjnego a więc organ administracji architektoniczno-budowlanej wydając decyzję o częściowym przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę rozstrzyga dwie kwestie:

1. czy wyodrębniona część zamierzenia budowlanego stanowi obiekt lub zespół obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem;

2. czy następca prawny przyjął wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, które odnoszą się do wyodrębnionej części zamierzenia budowlanego.

Przyjęty przez Sąd w niniejszej sprawie pogląd jest prezentowany w literaturze (por. Prawo budowlane. Komentarz. Red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2007, s. 464, Prawo budowlane. Red. A. Gliniecki, Warszawa 2007, s. 261) a także w orzecznictwie, co dokumentują powołane wyżej wyroki.

Wobec dokonanego podziału działki objętej pozwoleniem nie jest także konieczne, aby nowy inwestor dysponował prawem do całego terenu, dla którego pozwolenia udzielono, wystarczające jest, aby wykazał się tytułem w stosunku do terenu, na którym znajduje się jeden z wyodrębnionych, samodzielnych obiektów budowlanych. Niewątpliwie natomiast lokalizacja obiektów objętych pozwoleniem w części podlegającej przeniesieniu musi być zrealizowana zgodnie z projektem zagospodarowania działki zatwierdzonym udzielonym pozwoleniem na budowę. Stanowisko to także znajduje uzasadnienie w treści art. 33 ust. 1 prawa budowlanego, który w sytuacji w nim opisanej wymaga od inwestora przedstawienia projektu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia. Projekt ten podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę i na etapie przeniesienia pozwolenia nie podlega zmianie. Nie jest zatem zasadny zarzut, że przeniesienie pozwolenia na budowę w części dotyczącej jednego z wydzielonych obiektów nie jest możliwe ze względu na zakaz wprowadzania zmian w przenoszonej decyzji. Żadne zmiany wprowadzone w projekcie zagospodarowania terenu wprowadzane nie są a inwestora w odniesieniu do wydzielonego obiektu wiążą ustalenia projektu zagospodarowania zatwierdzonego pierwotną decyzją.

Nie wywiera także skutku w postaci zmiany treści pozwolenia na budowę okoliczność, że teren objęty pozwoleniem na budowę został podzielony na działki geodezyjne o nowych numerach. W wyniku podziału nie ma potrzeby zmieniać decyzji o pozwoleniu na budowę. W obrocie prawnym pozostają wówczas dwie decyzje, których postanowienia w odpowiednim zakresie się uzupełniają i modyfikują. Nie ma też wątpliwości, że pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostaje w mocy. Podział nieruchomości nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia działek nim objętych.

Przyjmując zaprezentowaną powyżej interpretację art. 40 ust. 1 prawa budowlanego, Sąd nie podzielił argumentów podniesionych przez organy administracji o niedopuszczalności przeniesienia pozwolenia na budowę w części dotyczącej wyodrębnionego i samodzielnie funkcjonującego obiektu budowlanego na wydzielonej działce. Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji publicznej uwzględnią przedstawione argumenty i rozpoznają wniosek biorąc pod rozwagę warunki wynikające z art. 33 ust. 1 prawa budowlanego.

Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie , na podstawie art. 145 1 pkt 1a w związku z art. 135 i 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania, na które składają się uiszczony wpis od skargi oraz koszty zastępstwa procesowego, postanowiono na podstawie art. 200, 205 § 2 i 209 powołanej ustawy.