II SA/Bk 660/13

Uzasadnienie

Postanowieniem z [...] czerwca 2013 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Z. z [...] kwietnia 2013 r., znak [...], opiniujące negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...], składającej się z działek 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 i 19.

Rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym.

Wnioskiem z [...] września 2012 r. Pan K. P. (dalej: Skarżący) zwrócił się do Burmistrza Z. o dokonanie podziału jego nieruchomości o powierzchni 4,0870 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...], zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, przedstawiając wstępny projekt podziału na kopii mapy zasadniczej nieruchomości, wydanej [...] sierpnia 2012 r.

Organ l instancji negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału w.w. nieruchomości. Organ ustalił, że nieruchomość będąca przedmiotem podziału położona jest na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i dla którego nie istnieje obowiązek sporządzenia takowego planu. Organ ustalił również, że Gmina nie przystąpiła do sporządzenia planu miejscowego. Z mocy art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami koniecznym jest, by podział nieruchomości był zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, co oznacza, że organ opiniujący projekt podziału nieruchomości ma obowiązek sprawdzenia proponowanego podziału z zapisami decyzji o warunkach zabudowy, gdyż ustalenia zawarte w tej decyzji są wiążące dla wszystkich podmiotów i organów, a zatem są istotne dla przeszłego podziału nieruchomości. Organ stwierdził, ze nieruchomość będąca przedmiotem podziału położona jest w całości na obszarze, dla którego wydana została decyzja o warunkach zabudowy nr [...] z [...] sierpnia 2011 r., zmieniona następnie w dniu [...] lipca 2012 r., i sprostowana w dniu [...] września 2012 r. Pozostałe projektowane do wydzielenia działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha położone są na obszarze, dla którego nie ustalono warunków zabudowy. W związku z powyższym organ uznał, że z uwagi na fakt, że będąca przedmiotem podziału nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolne, odnoszą się do niej ograniczenia wydzielania działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Ponadto granice proponowanego podziału są niezgodne z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, ustalającej warunki zabudowy inwestycji polegającej na budowie jednego budynku mieszkalnego przewidzianego do realizacji na działkach nr [...] wraz z drogą wewnętrzną ustaloną na części działek nr geod. [...] do [...] bez konieczności wydzielania tejże drogi.

Po rozpoznaniu zażalenia na to postanowienie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. postanowieniem z [...] marca 2013 r., znak [...] uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji. Organ uznał za prawidłowe ustalenia faktyczne organu I instancji. Stwierdził, że skoro nieruchomość mająca ulec podziałowi położona jest w obszarze, dla którego nie sporządzono planu miejscowego i dla którego nie istnieje obowiązek sporządzenia takiego planu, organ opiniujący na zasadzie art. 93 ust. 4 i 5 ustawy, winien wydać w formie postanowienia opinię dotyczącą spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 ustawy, a więc albo zgodności z przepisami odrębnymi, albo z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. W niniejszej sprawie funkcjonuje decyzja o warunkach zabudowy, a zatem nie znajduje zastosowania przepis art. 94 ust. 1 pkl 1 ustawy a organ l instancji winien badać wyłącznie treść decyzji o warunkach zabudowy.

Organ zwrócił też uwagę na błędną interpretację przez organ l instancji ustalonego stanu faktycznego sprawy na tle stanu prawnego. Wskazał, że to nie nieruchomość podlegająca podziałowi jest położona w części na obszarze, dla którego ustalono warunki zabudowy, lecz wręcz przeciwnie, to teren inwestycji położony jest w całości w obrębie dzielonej nieruchomości.

Organ zalecił, aby prowadząc dalsze postępowanie organ I instancji dokonał wyłącznie oceny zgodności proponowanego podziału z warunkami wynikającymi z funkcjonującej dla terenu decyzji o warunkach zabudowy - w literalnym jej brzmieniu, co przekładać się powinno na zbadanie, czy szerokość mającej być wydzieloną w wyniku podziału drogi odpowiada szerokości drogi przewidzianej w decyzji o warunkach zabudowy, czy owa wydzielana droga przebiega przez działki wskazane w decyzji o warunkach zabudowy i czy droga ta łączy teren inwestycji wskazany w decyzji o warunkach zabudowy z drogą publiczną. Zdaniem SKO żadnego znaczenia nie będzie tu miała okoliczność, że w wyniku wydzielenia terenu pod drogę wewnętrzną, która ma być utwardzona, powstaną działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m.kw., znaczenie mieć natomiast może okoliczność, ze w proponowanym projekcie podziału mająca być wydzieloną droga, bez konkretnego uzasadnienia składa się również z szeregu działek, zamiast być działką oznaczoną jednym numerem geodezyjnym.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Z. postanowieniem z [...] kwietnia 2013 r., znak [...] powtórnie odmówił zaopiniowania projektu podziału nieruchomości będącej przedmiotem wniosku Skarżącego. Organ wyjaśnił, że nieruchomość będąca przedmiotem podziału położona jest jedynie w części na obszarze, dla którego wydana została decyzja o warunkach zabudowy z [...] sierpnia 2011 r. Stwierdził ponownie, że pozostałe projektowane do wydzielenia działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha położone są na obszarze, dla którego nie ustalono warunków zabudowy. W związku z powyższym organ uznał, że z uwagi na fakt, że będąca przedmiotem podziału nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolne, odnoszą się do niej ograniczenia wydzielania działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Ponadto organ ponownie wskazał, że granice proponowanego podziału są niezgodne z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, ustalającej warunki zabudowy inwestycji polegającej na budowie jednego budynku mieszkalnego przewidzianego do realizacji na działkach nr [...] i [...] wraz z drogą wewnętrzną ustaloną na części działek nr geod. [...] do [...] bez konieczności wydzielania tejże drogi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpatrzeniu zażalenia Skarżącego, utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy. Organ wskazał, że w przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest miejscowego planu opinię dotyczącą spełnienia warunków z art. 94 ust. 1 u.g.n. sporządzana jest przez wójta w formie postanowienia, na które służy zażalenie. Opinia ta stanowi część postępowania podziałowego. Treść art. 93 ust. 4 i 5 nie daje podstaw do przyjęcia, by postanowienie w przedmiocie opinii dotyczącej podziału nieruchomości zapadało w toku postępowania odrębnego od tego, którego przedmiotem jest podział nieruchomości. Postępowanie w sprawie wydania opinii o wstępnym projekcie podziału nieruchomości zapada w postępowaniu wszczętym na wniosek, o którym mowa w art. 97 ust. 1 u.g.n.

Organ wskazał, że w tej sprawie to właściciel działek był inicjatorem podziału nieruchomości, w wyniku którego miały zostać wydzielone 42 działki. W skład tego terenu wchodził również grunt objęty wspomnianą wyżej decyzją o ustaleniu warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego. Z powyższych ustaleń można więc wyprowadzić wniosek wskazujący na możliwość dokonania sprawdzenia zgodności proponowanego podziału jedynie tej części wskazanej nieruchomości, która została objętą w/w decyzją o ustaleniu warunków zabudowy. Z jej treści nie wynika też, że możliwy będzie podział na 42 działki, w tym pod budowę i drogę wewnętrzną.

Następnie Kolegium uznało, że ma słuszność organ I instancji uznając, iż brak jest podstaw prawnych do wydania wnioskodawcy pozytywnej opinii dla proponowanego podziału. Już sam fakt, iż w oparciu o wydaną decyzję o ustaleniu warunków zabudowy nie można dokonać oceny zgodności wnioskowanego projektu podziału całej nieruchomości z jej ustaleniami uniemożliwia wydanie postanowienia uzgadniającego. Ponadto pozostałe projektowane do wydzielenia działki, bez objęcia ich wspomnianą decyzją o warunkach zabudowy, stanowią nadal grunt rolny w rozumieniu art. 92 ust. 2 u.g.n. Mają one też powierzchnię mniejszą niż 0,3000ha. Dlatego więc, zważywszy na treść art. 92 ust. 1 i art. 93 ust. 2a u.g.n., podział taki jest na gruncie rolnym (a za taki należy uważać grunt nieobjęty decyzją o ustaleniu warunków zabudowy) niedopuszczalny. Przepis art. 93 ust. 2a u.g.n. wskazuje bowiem, iż podział nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000ha, jest dopuszczalny jedynie pod warunkiem, że działka zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostania zmiana regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Organ stwierdził jednak, że taka sytuacja w tej sprawie nie zachodzi.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem, Pan K. P. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z [...] czerwca 2013 r., żądając uchylenia tego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n poprzez jego niezastosowanie.

W uzasadnieniu Skarżący wskazał, że zgadza się z organami co do konieczności skorzystania z art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Jego zdaniem problem polega na tym, że Burmistrz Z. dwukrotnie negatywnie opiniuje wstępny projekt podziału działek, który został opracowany przez uprawnionego geodetę na podstawie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, wydanej przez ten sam organ.

Za zadziwiające uznaje Skarżący stanowisko SKO, które za pierwszym razem rozpatrując jego skargę na postanowienie negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału uchyliło postanowienie organu I instancji, za drugim zaś razem utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy. Zdaniem Skarżącego jest to ta sama sprawa rozpatrywana na podstawie tego samego wniosku. Gdyby nawet w czasie jej rozpatrywania zmieniło się prawo nie miałoby to żadnego znaczenia, gdyż prawo nie działa wstecz a sprawa jest w toku. Stwierdził, że SKO złamało prawo, gdyż nie można w tej samej sprawie, w tym samym porządku prawnym dokonać dwóch zasadniczo różnych rozstrzygnięć i oba nie mogą być zgodne z prawem

Zdaniem Skarżącego decyzją o warunkach zabudowy z [...] sierpnia 2011 r. ustalono warunki zabudowy na wszystkich działkach. Stwierdził, że decyzja ta dopuszcza możliwość zmiany przeznaczenia odpowiednich fragmentów terenu na tereny budownictwa lub drogowe. Wstępny projekt podziału jest zgodny z decyzją i ma wydzielić tereny o różnych dopuszczalnych sposobach zagospodarowania.

Skarżący podniósł też, że organy zbyt długo rozpatrywały jego wnioski.

Pełnomocnik Skarżącego złożyła do akt sprawy oświadczenie geodety K. W., który wykonał wstępny projekt podziału działek [...]. Zgodnie z tym oświadczeniem wykonał on projekt zgodnie z warunkami zabudowy określonymi w decyzji z [...] sierpnia 2011 r. Projektowana droga ma szerokość odpowiadającą szerokości drogi wydzielonej w decyzji – 10 metrów. Przebiega ona w taki sposób, że zapewnia połączenie z drogą powiatową o nr ew. geod. [...] oraz z drogą gminną o nr geod. [...].

W piśmie procesowym pełnomocnik Skarżącego podniosła zarzuty naruszenia:

- art. 138 § 2 k.p.a w zw. z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 7, 77, 107 § 3 k.p.a poprzez niezastosowanie przez organ, który wydał zaskarżone postanowienie do wskazówek zawartych w postanowieniu SKO w B. z [...] marca 2013 r. a danych organowi ponownie rozpoznającemu sprawę w sytuacji, gdy wskazówki te były dla organów ponownie rozpoznających sprawę wiążące i powinny zostać przez nie wyjaśnione;

- art. 7, 77 § 1, 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego zebranego w sprawie tj. przez pominięcie dowodu w postaci opinii urbanistycznej z [...] października 2012 r.;

- art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że w przypadku podziału nieruchomości o nr [...] i [...] objętych wstępnym projektem podziału zgodność podziału z decyzją o warunkach zabudowy wymaga, by z decyzji tej wynikała możliwość podziału nieruchomości w sytuacji, gdy nie można domniemywać zakazu podziału nieruchomości, gdyż stanowiłoby to nieuprawnione ograniczenie prawa wolności;

- art. 93 ust. 3a u.g.n. przez jego niezastosowanie do nieruchomości o numerach od 2[...] oraz [...], które organ uznał za wykorzystywane na cele rolne i leśne i przyjęcie, że nie jest możliwy podział tych nieruchomości na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha w sytuacji, gdy podział tych działek miał na celu wyznaczenie drogi wewnętrznej, co też uchyla ograniczenia dotyczące podziału działek o takim charakterze, na które powoływały się organy obu instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego do Sądu postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Burmistrza Z. z [...] kwietnia 2013 r. są zgodne z prawem.

Przedmiotem postępowania było postanowienie Burmistrza Z. wydane na podstawie art. 92 ust. 2, art. 93 ust. 1, ust. 2a, ust. 3a, ust. 4, ust. 5, art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm.) opiniujące negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości. Postanowienie podejmowane w tym trybie jest częścią postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 września 1998r. sygn. SA/Rz 899/98 pub. OSP 1999, nr 5 poz. 106 oraz uchwałą składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 marca 1999r., pub. OPK 1/99, ONSA 1999, nr 3, poz. 84). Z treści przepisu art. 93 ust. 4 wynika, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Przepis art. 94 ust. 1 stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.).

W tej sprawie nie jest sporne, że nieruchomość jest położona na terenie, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Skarżący uzyskał natomiast decyzję o warunkach zabudowy, która została wydana przez Burmistrza Z. w dniu [...] sierpnia 2011 r. W takiej sytuacji zasadniczo opinia proponowanego podziału winna dotyczyć spełnienia warunków określonych w tej decyzji. Niewątpliwie jednak jest tak w sytuacji, gdy cały obszar dzielony jest objęty decyzją o warunkach zabudowy. W stanie faktycznym tej sprawy prawidłowo oceniono, że grunt objęty decyzją o warunkach zabudowy wchodzi w skład terenu objętego podziałem, jednak stanowi on jedynie część tego terenu. Nieruchomość mająca zostać objęta podziałem, położona w Z., składa się z działek o nr ewid. [...] i posiada powierzchnię 4,0870 ha. Tymczasem decyzja o warunkach zabudowy dotyczy inwestycji na działkach o nr ewid. [...] a także wewnętrznej drogi ustalonej na części działek o nr ew. geod. od [...] do [...]. Zatem nie wystarczyło dla wydania pozytywnej opinii podziału nieruchomości stwierdzenie zgodności z decyzją o warunkach zabudowy. Co do pozostałego obszaru należało sprawdzić, czy podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.

Organy ustaliły, a Skarżący nie kwestionuje tego, że pozostałe projektowane do wydzielenia działki stanowią grunt rolny i posiadają one powierzchnię poniżej 0,3000 ha. Zgodnie zaś z treścią art. 92 ust. 1 u.g.n. przepisów rozdziału o podziałach nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Zgodnie zaś z treścią art. 93 ust. 2a u.g.n. podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Na gruncie tej sprawy nie zachodzi sytuacja, w której działka ma zostać przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Podział na takie działki w okolicznościach tej sprawy byłby więc niedopuszczalny. Zatem prawidłowo organy zaopiniowały negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości, który przewidywał wydzielenie działek o charakterze rolnym o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Podsumowując tą część rozważań Sąd stwierdza, że wydane przez SKO postanowienie z [...] czerwca 2013 r. i poprzedzające je postanowienie Burmistrza Z. z [...] kwietnia 2013 r. w pełni odpowiadają prawu. Organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy i przeprowadziły poprawną analizę prawną. W sprawie prawidłowo zastosowano przepisy prawa materialnego, w szczególności zaś nie doszło do naruszenia art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie. Organy bowiem zastosowały ten przepis, jednak tylko w zakresie, w jakim możliwe było jego zastosowanie tj. w odniesieniu do obszaru objętego decyzją o warunkach zabudowy.

Skarżący formułując zarzuty wskazuje słusznie, że w tej samej sprawie zapadły dwa odmienne rozstrzygnięcia organu odwoławczego. W postanowieniu z [...] marca 2013 r. SKO w B. uchyliło postanowienie organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania, następnie zaś rozpoznając zażalenie od wydanego po raz drugi postanowienia z [...] kwietnia 2013 r. SKO w B. w pełni zaaprobowało ustalenia organu I instancji. Zaznaczyć przy tym należy, że postanowienie Burmistrza Z. z [...] czerwca 2013 r. praktycznie w swej treści nie różniło się od tego z [...] grudnia 2012 r. Sąd rozumie zdziwienie Skarżącego a także to, że sytuacja ta może powodować po jego stronie konkretne straty. Stwierdza też, że sytuacje takie zasadniczo nie powinny mieć miejsca, gdyż powodują niepewność po stronie osób administrowanych. Jednak oceniając taką sytuację pod kątem prawnym stwierdzić należy, że chociaż oba postanowienie SKO w B. zapadły w tej samej sprawie, to jednak każde z nich zapadło w trybie zażaleniowym w odniesieniu do różnych postanowień (chociaż, jak słusznie zauważa Skarżący – wydanych w tym samym stanie faktycznym i prawnym). Jednak z punktu widzenia możliwości odmiennego rozstrzygnięcia wskazać należy, że ani organ I instancji rozstrzygający sprawę po raz drugi (po wcześniejszym uchyleniu jego rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy), ani tym bardziej organ kontrolujący po raz drugi rozstrzygnięcie organu I instancji nie są związane zaleceniami organu II instancji dokonanymi w rozstrzygnięciu uchylającym rozstrzygnięcie organu I instancji. Kodeks postępowania administracyjnego nie zawiera instytucji analogicznej do tej, jak w ustawie Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi tj. w art. 153 tej ustawy, zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu administracyjnego wiążą w danej sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania były przedmiotem zaskarżenia. Tak więc zarówno Burmistrz Z. wydając postanowienie z [...] kwietnia 2013 r. jak i orzekające w sprawie w II instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie były związane ani treścią postanowienia SKO z [...] marca 2013 r. ani zawartymi w jego uzasadnieniu wskazówkami, zwłaszcza w sytuacji, gdy merytoryczna treść tych zaleceń była niezgodna z obowiązującym porządkiem prawnym. Tym samym za niezasadny należy uznać sformułowany przez pełnomocnika Skarżącego zarzut naruszenia art. 138 § 2 k.p.a w zw. z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 7, 77 i 107 § 3 k.p.a.

Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., który z mocy art. 144 k.p.a. znajduje odpowiednie zastosowanie do postępowania zażaleniowego, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że w decyzji kasacyjnej tego rodzaju organ odwoławczy nie może przesądzać o istocie sprawy (por. wyr. NSA z dnia 19 kwietnia 2001 r., II SA 734/00, niepubl.). Ingerencja w postaci zaleceń co do sposobu załatwienia konkretnej sprawy, rozstrzyganej w formie decyzji administracyjnej, nie znajduje uzasadnienia w przepisach k.p.a. (wyr. NSA z dnia 27 października 1999 r., I SA 2127/98, niepubl.).

Organ rozpoznający zażalenie nie może więc przesądzać o istocie sprawy, z kolei organ rozpoznający sprawę ponownie nie jest związany ocenami prawnymi organu II instancji. To, że organ administracyjny I instancji nie może zostać skutecznie związany ocenami prawnymi organu II instancji, należy rozumieć w ten sposób, że organ pierwszej instancji nie jest związany wyrażonymi w uzasadnieniu decyzji kasacyjnej ocenami, poglądami i stanowiskiem organu drugiej instancji odnośnie do wykładni przepisów prawa materialnego, mających zastosowanie w sprawie. Natomiast jest związany prawnie wskazanymi przez organ odwoławczy "okolicznościami", jakie należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu tej sprawy. Niewątpliwie wiążące prawnie są także oceny prawne organu odwoławczego w przedmiocie stwierdzonych naruszeń przepisów postępowania (A. Wróbel, Komentarz aktualizowany do ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, opubl. w LEX, Komentarz do art. 138, rozdz. IV, pkt 8).

SKO w postanowieniu z [...] marca 2013 r. zaleciło, aby prowadząc dalsze postępowanie organ I instancji dokonał wyłącznie oceny zgodności proponowanego podziału z warunkami wynikającymi z funkcjonującej dla terenu decyzji o warunkach zabudowy - w literalnym jej brzmieniu, co przekładać się powinno na zbadanie, czy szerokość mającej być wydzieloną w wyniku podziału drogi odpowiada szerokości drogi przewidzianej w decyzji o warunkach zabudowy, czy owa wydzielana droga przebiega przez działki wskazane w decyzji o warunkach zabudowy i czy droga ta łączy teren inwestycji wskazany w decyzji o warunkach zabudowy z drogą publiczną. SKO wyraziło też pogląd, że w sprawie żadnego znaczenia nie będzie miała okoliczność, że w wyniku wydzielenia terenu pod drogę wewnętrzną, która ma być utwardzona, powstaną działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m.kw., znaczenie mieć natomiast może okoliczność, ze w proponowanym projekcie podziału mająca być wydzieloną droga, bez konkretnego uzasadnienia składa się również z szeregu działek, zamiast być działką oznaczoną jednym numerem geodezyjnym.

W ocenie Sądu powyższe zalecenia wynikały z odmiennej oceny prawnej sprawy prezentowanej przez SKO. Jak wyżej wskazano, oceny takie nie wiążą przy ponownym rozpoznawaniu sprawy przez organ I instancji.

Skarżący formułuje też zarzuty odnośnie terminowości załatwiania spraw przez organy. Sąd w tym postępowaniu kontroluje jednak postanowienie SKO z [...] czerwca 2013 r. Nie jest zaś przedmiotem tego postępowania ewentualna przewlekłość postępowania na etapie wydawania postanowień przez Burmistrza Z. z [...] grudnia 2012 r. i SKO w B. z [...] marca 2013 r.

Odnośnie zarzutu naruszenia art.. 7, 77 § 1, 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie dowodu z opinii urbanistycznej z [...] października 2012 r. wskazać należy, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zobowiązują organu do zasięgnięcia takiej opinii. Organ sam jest uprawniony (posiada kompetencję) do oceny, czy proponowany podział należy zaopiniować pozytywnie czy też negatywnie. Nie można jednak stawiać mu zarzutu, że w pewnych sytuacjach zasięga opinii innych, kompetentnych podmiotów. Jednocześnie jednak, uzasadniając rozstrzygnięcie organ nie miał obowiązku wskazywania takiej opinii jako dowodu w sprawie, nie miał też obowiązku oceniania takiej opinii. Sąd stwierdza zatem że podniesione w tym zakresie zarzuty są niezasadne.

W ocenie Sądu za zbyt daleko idący uznać należy wniosek pełnomocnika Skarżącego, że ze stwierdzenia organu zawartego w skarżonym postanowieniu "z jej treści (z kontekstu wynika że chodzi o treść decyzji o warunkach zabudowy) nie wynika też, że możliwy będzie podział na [...] działki w tym pod budowę i drogę wewnętrzną" należy wnioskować, że organ ten twierdzi, iż decyzja o warunkach zabudowy miałaby przesądzać o możliwości podziału nieruchomości. Niewątpliwie jednak stwierdzenie organu może nastręczać pewnych wątpliwości. Ostatecznie jednak, w ocenie Sądu, nie miało ono żadnego wpływu na treść rozstrzygnięcia w tej sprawie. Nie jest bowiem przedmiotem tej sprawy kontrola decyzji o warunkach zabudowy.

Sąd nie uznał też za zasadny zarzutu naruszenia art. 93 ust. 3a u.g.n. Pełnomocnik upatruje tego naruszenia w jego niezastosowaniu do nieruchomości o numerach od [...] oraz [...] uznane przez organ za wykorzystywane na cele rolne i leśne i przyjęciu, że nie jest możliwy podział tych nieruchomości na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha w sytuacji, gdy podział tych działek miał na celu wyznaczenie drogi wewnętrznej, co, zdaniem pełnomocnika, uchyla ograniczenia dotyczące podziału działek o takim charakterze. Zgodnie z powołanym przepisem art. 93 ust. 3a u.g.n. warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. W doktrynie wskazuje się, że jeżeli podział nieruchomości rolnej lub leśnej powoduje wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, to wydzielenie takich działek jest możliwe tylko z zastosowaniem procedury administracyjnej określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i tylko w przypadkach wskazanych w art. 93 ust. 2a i 3a u.g.n. oraz art. 95 u.g.n. Wydzielenie z nieruchomości rolnych lub leśnych działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest więc możliwe tylko:

- na powiększenie sąsiedniej nieruchomości,

- dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami,

- pod drogi wewnętrzne,

- w przypadkach wskazanych w art. 95 u.g.n. (zob.E. Bończak – Kucharczyk, ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Lex 2013, komentarz do art. 93, pkt 5.)

Z brzmienia cyt. przepisu wynika jednoznacznie, że wydzielenie z nieruchomości rolnych lub leśnych działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest możliwe pod drogi wewnętrzne, nie zaś – jak chce tego pełnomocnik Skarżącego – w sytuacji, gdy podział działek miał na celu wyznaczenie drogi wewnętrznej.

W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę, o czym orzekł na podstawie

art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst. jedn. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.).