VII SA/Wa 1677/13

Uzasadnienie

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] maja 2013 r., [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), dalej k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania T. W. - utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r., ([...]), stwierdzającą, na wniosek A. M. G., nieważność decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] grudnia 2011, ([...]), zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej T. W. pozwolenia na przebudowę korytarza (przy lokalach nr [...] i nr [...]) wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania i połączenie lokali nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w [...].

Organ wyjaśnił, że w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji nie rozstrzyga się ponownie meritum sprawy lecz ustala, czy doszło do kwalifikowanego naruszenia prawa. Jest to postępowanie nowe, w którym stronami są nie tylko strony postępowania zwykłego, lecz i inne podmioty, które wykażą swój interes prawny.

Organ podał, że zarówno w dniu wydania pozwolenia na budowę, jak i obecnie A. M. G. przysługiwało - w związku z zawarciem [...] maja 2006 r. umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności wraz z udziałem we współwłasności w nieruchomości wspólnej - prawo własności do sąsiadującego z inwestycją lokalu nr [...] oraz udział we współwłasności nieruchomości wspólnej (działki gruntu nr ew. [...] oraz części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali znajdujących się w budynku). W związku z powyższym organ uznał, że A. M. G. przysługuje współwłasność w częściach ułamkowych również części korytarza położonego obok lokali nr [...] i [...], gdyż jest to część nieruchomości wspólnej przeznaczonej do użytku wspólnego wszystkich właścicieli lokali oraz osób, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe wobec lokali mieszkalnych położonych w budynku. Częściowa zabudowa korytarza i zmiana jego użytkowania poprzez połączenie go z lokalami o nr [...] i nr [...] w jeden lokal mieszkalny, wskazuje, że A. M. G. ma nie tylko faktyczny, ale i interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a. w rozstrzygnięciu sprawy, a w związku tym ma przymiot strony w postępowaniu nieważnościowym.

Organ dodał, że do wniosku o wydanie pozwolenia na rozbudowę T. W. dołączył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które podpisał jego pełnomocnik - M. P.-W.. Wyjaśnił, że z załącznika do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. (Dz. U. Nr 120, poz. 1127) w sprawie wzorów m.in. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jednoznacznie wynika, że oświadczenie winien podpisać inwestor osobiście. Dopuszczalne jest dokonanie tej czynności przez pełnomocnika, ale w przypadku, gdy inwestorem jest osoba prawna.

Zdaniem organu inwestor nie złożył wymaganego art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego oświadczenia. Umowa z dnia [...] czerwca 2011 r. dotycząca "sprzedaży" części korytarza oraz zgoda zarządu Spółdzielni "[...]" na ww. inwestycję, nie potwierdzają prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Powołując się na uchwałę NSA z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12) organ wskazał, że zarząd wykonywany przez spółdzielnię w oparciu o art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi podstawę do samodzielnego dysponowania przez spółdzielnię nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskiwania zgody właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania. W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, powstaje pod warunkiem uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Roboty budowlane zmierzały m.in. do zabudowy części korytarza, a więc zmiany charakteru części nieruchomości wspólnej na służącą jednemu z właścicieli lokalu. Konieczna była zatem zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, którą inwestor nie dysponował. Z tego względu decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r. wydano z rażącym naruszeniem art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

Odnosząc się do ewentualnego braku prawa A. M. G. do ułamkowej współwłasności nieruchomości wspólnej, organ stwierdził, iż nie zasługują one na uwzględnienie. Z wydruku elektronicznej księgi wieczystej o nr [...] lokalu nr [...] wynika bowiem, że wnioskodawczyni przysługuje prawo odrębnej własności do ww. lokalu oraz udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 i art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 124, poz. 1361) ujawnione w księdze wieczystej prawa korzystają z domniemania prawdziwości i objęte są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Organ nie zgodził się też z zarzutem naruszenia art. 8 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a.

Skargę na powyższą decyzję wniósł T. W. i zaskarżając ją w całości zarzucił naruszenie:

1. art. 16 § 1 k.p.a. (zasada trwałości ostatecznej decyzji administracyjnej), art. 6 k.p.a. i art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (zasada legalizmu), art. 7 k.p.a., art. 2 Konstytucji RP (zasada praworządności) oraz art. 8 k.p.a. (zasada pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa) poprzez oparcie rozstrzygnięcia na dowolnych ustaleniach,

2. art. 28 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że A. G. przysługiwał przymiot strony w niniejszej sprawie;

3. art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez bezzasadne przyjęcie, że decyzję o pozwoleniu na budowę wydano z rażącym naruszeniem prawa;

4. art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez jego błędną wykładnię,

5. art. 10 k.p.a. poprzez niezawiadomienie skarżącego o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, składania wniosków, co miało wpływ na rozstrzygnięcie.

Skarżący stwierdził, że A. G. nie była stroną postępowania zwykłego, a w tym postępowaniu nie wykazała własnego zindywidualizowanego interesu prawnego w kwestionowaniu decyzji z dnia [...] grudnia 2011 r. Wywodziła go bowiem z prawa odrębnej własności lokalu nr [...] i udziału w nieruchomości wspólnej gruntu. Z akt sprawy, zwłaszcza dokumentacji projektowej, nie wynika natomiast, by realizacja prac, powodowała uciążliwości i utrudnienia w korzystaniu przez wnioskodawczynię z jej lokalu. Wnioskodawczym sama przyznała, że o inwestycji dowiedziała się po zakończeniu budowy. Roboty nie były związane z emisją ponadnormatywnego hałasu, zanieczyszczeniami, nie wiązały się żadnymi utrudnieniami, co wskazuje, że wnioskodawca ma jedynie interes faktyczny

Skarżący powołał art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali i wskazał, że z aktu notarialnego z dnia [...] maja 2006 r. wynika, iż zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie, jako zarząd powierzony przez [...] Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową [...] przy odpowiednim stosowaniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali stosownie do art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Powołując się na orzecznictwo skarżący dodał, że umowa o powierzeniu zarządu jednemu ze współwłaścicieli wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu, określone w art. 199-202 k.c., zatem uprawnienia związane ze współwłasnością nieruchomości wspólnej są wykonywane przez Spółdzielnię.

Posiadania indywidualnego interesu prawnego nie wywodzi się z samego faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, lecz z faktu, iż lokal znajduje się w obszarze oddziaływania (art. 3 pkt 20 P.b). Lokal 112 nie znajduje się w takim obszarze, gdyż musi być on określony w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy prawa, nie wystarcza samo subiektywne odczucie danego podmiotu. Organ nie wskazał przepisu prawa, z którego wynikałby interes prawny wnioskodawcy. Zdaniem skarżącego nie istnieje przepis, który określałby odległość drzwi wejściowych do poszczególnych mieszkań, w tym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.) nie precyzuje się takich odległości. Inwestycja nie powoduje uciążliwości lub ograniczeń w korzystania z lokalu [...], które wynikałyby z obowiązujących przepisów prawa. Nie przesłania, nie ogranicza dostępu do światła słonecznego, czy korzystania z mediów.

Skarżący przytoczył art. 42 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i wskazał, że uchwała, o której mowa w tym przepisie stanowi podstawę oznaczania lokali i udziałów w nieruchomości wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Spółdzielnia nie jest uprawniona do zawierania umów do chwili wejścia w życie uchwały. W tej sprawie Spółdzielnia podjęła uchwałę dopiero w 2013 r., która nie weszła dotąd w życie, bo nie upłynął termin do jej zaskarżenia, toteż wszystkie umowy ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokali są nieważne i nie wywołały skutków prawnych. Do czasu prawomocnego podjęcia takiej uchwały Spółdzielnia pozostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości, a osobom, które mylnie sądziły, że są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, nie przysługują udziały w nieruchomości wspólnej. A. G. ani w chwili obecnej, ani w dacie składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, jak i w dacie jej wydania, nie była właścicielem lokalu nr [...] i współwłaścicielem części wspólnych budynku. Jedynym właścicielem nieruchomości była ww. Spółdzielnia i była tym samym uprawniona do rozporządzania częściami wspólnymi budynku (poprzez np. zawieranie umów o . ustaleniu sposobu korzystania z części korytarza), gruntem i całą nieruchomością.

Skarżący zakwestionował również wiarygodność wydruku z księgi wieczystej, gdyż jedynym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest odpis księgi wieczystej z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Nie można opierać się na wydrukach, które nie są dokumentami urzędowymi, a nawet prywatnymi. Projektowana zmiana ustawy o księga wieczystych i hipotece nadająca wydrukom z elektronicznych KW moc dokumentów urzędowych wejdzie w życie dopiero pod koniec tego roku.

Nadto, organ dowolnie ustalił, że decyzja o pozwoleniu na budowę rażąco narusza prawo. Błędnie też powołał uchwałę NSA z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, nie odnosząc się do podstawy wnioskowania o wydanie tej uchwały.

Skarżący wskazał, że prawo do dysponowania terenem na cele budowlane to nie tylko wynikający z prawa rzeczowego tytuł prawny do władania nieruchomością, ale i ze stosunku zobowiązaniowego. Umowy obligacyjne, jak np. umowa uprawniająca do wyłącznego korzystania, daje inwestorowi prawo do dysponowania cudzą nieruchomością na cele budowlane, jeżeli jej właściciel wyraził na to zgodę. Spółdzielnia wyraziła zgodę na zabudowę korytarza.

Nadto, skoro z ww. uchwały wynika, że w dacie wydania badanej decyzji występowała rozbieżność w ocenie uprawnień spółdzielni mieszkaniowej, to przepis dopuszczający rozbieżną interpretację, nie może być oceniany jako rażące naruszenie prawa. Wobec tego nie ma podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji.

W ocenie skarżącego organ nie powinien co do zasady badać, czy inwestor rzeczywiście legitymuje się prawem do terenu na cele budowlane. Jego obowiązkiem jest zadbać, aby inwestor złożył takie oświadczenie. Wskazał, że oświadczenie to w jego imieniu złożyła żona, jako pełnomocnik,. Dołączył zaświadczenie Spółdzielni o przysługującym mu tytule prawnym do spornej części korytarza. Organ zgodnie z art. 9 k.p.a. powinien ewentualnie wezwać do uzupełnienia braku formalnego wniosku tj. złożenia oświadczenia na urzędowym formularzu, podpisanego osobiście przez skarżącego. Jeżeli tego nie uczynił, to niedopuszczalne jest, by ujemne skutki ponosił wyłącznie skarżący, który działał w zaufaniu do organu.

Skarżący powołał orzecznictwo, zgodnie z którym oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie podlega weryfikacji w postępowaniu nadzorczym, gdyż pozostawałoby to,w sprzeczności z istotą art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. Skoro oświadczenie takie może złożyć pełnomocnik osoby prawnej, to nie ma powodu, by pełnomocnik osoby fizycznej nie mógł złożyć takiego oświadczenia. Za nieracjonalny uznał także argument, że z załącznika do rozporządzenia z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów wniosku o pozwolenia na budowę oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę jednoznacznie wynika, że oświadczenie winien podpisać inwestor osobiście. We wzorach stanowiących załączniki do rozporządzeń nie kreuje się przepisów prawa. Istotny jest cel składania takiego oświadczenia - jest to dowód pośredni posiadania prawa do nieruchomości na cele budowlane. Jeżeli inwestor posiada takie prawo i wykazał je dowodem bezpośrednim - umową, to stwierdzenie nieważności decyzji w oparciu o brak formalny jest nieracjonalne.

Skarżący stwierdził, że A. G. kwestionując ważność umowy o ustaleniu sposobu korzystania powinna wystąpić z powództwem do sądu cywilnego o stwierdzenie nieważności tej umowy, a organ - o ile uzna ją za stronę postępowania - powinien zawiesić postępowanie do czasu prawomocnego rozpoznania sprawy w sądzie powszechnym. Organy obu instancji nie odniosły sie do tej kwestii, to też skarżący sam wystąpił do sądu cywilnego o ustalenie ważności tej umowy, dopiero po wydaniu decyzji, ale było to spowodowane naruszeniem przez organ odwoławczy art. 10 k.p.a. Skarżący miał prawo domniemywać, że organ zawiesi postępowanie i zobowiąże Annę Górską do wystąpienia o ustalenie ważności umowy. Skoro skarżącemu nie zapewniono prawa do zapoznania się z materiałem dowodowym, nie mógł on wiedzieć, czy takie powództwo zostało wytoczone. Dopiero po otrzymaniu skarżonej decyzji, nie znajdując innego sposobu dla wykazania błędnego rozumowania organów, sam wystąpił o ustalenie ważności tej umowy.

Wskazując na powyższe wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, na podstawie art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej ppsa.

Poddaną kontroli Sądu decyzją Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] stwierdzającą nieważność decyzji Prezydenta [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na przebudowę korytarza wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania i połączenie opisanych lokali w ww. budynku wielorodzinnym.

Na wstępie rozważań przypomnieć trzeba, że niniejsze postępowanie toczyło się w trybie nieważnościowym, który ogranicza się do zbadania, czy decyzja kończąca postępowanie zwyczajne lub nadzwyczajne nie jest dotknięta jedną z wad kwalifikowanych, wymienionych w art. 156 § 1 pkt 1 - 7 kpa.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zapadło w konsekwencji uznania przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, że decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r. wydano z rażącym naruszeniem art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, bowiem inwestor nie dysponował nieruchomością na cele budowlane. Organ nie podzielił również zarzutów odwołania o braku przymiotu strony A. M. G. w niniejszej sprawie.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do ostatniego z powyższych zarzutów, wskazać należy, że postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji jest postępowaniem w nowej sprawie. Konsekwencją rozpoznania nowej sprawy jest konieczność ustalenia kręgu stron postępowania, stosownie bowiem do art. 157 § 2 k.p.a. postępowanie nieważnościowe wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu. Zgodnie z poglądem utrwalonym w orzecznictwie zarówno w sprawach o pozwolenie na budowę prowadzonych w trybie zwykłym jak i w trybach nadzwyczajnych krąg stron ustala się na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (zob. wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 598/06; wyrok NSA z 28 marca 2007 r., sygn. akt. II OSK 208/06). Zgodnie zaś z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Artykuł 3 pkt 20 Prawa budowlanego, jako obszar oddziaływania obiektu definiuje "teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu". Dokonując oceny, czy dana osoba jest stroną takiego postępowania nie ma znaczenia, czy został naruszony interes prawny tej osoby, a jedynie, czy interes taki osobie tej przysługiwał (por. wyroki NSA z dnia 18 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 1053/09. LEX nr 597112 oraz z dnia 12 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 644/10, LEX nr 852306). Jeżeli zatem istnieje możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na sąsiednie nieruchomości, to właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości położonych na tym obszarze są stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, jak i postępowania nadzwyczajnego toczącego się w tym przedmiocie. Innymi słowy, jeżeli istnieje jakikolwiek przepis prawa podmiotowego wiążący sposób zagospodarowania danej nieruchomości z powstaniem inwestycji, to wówczas właściciel takiej nieruchomości ma prawo żądać sprawdzenia przez organ, czy zamierzona inwestycja ograniczy jego prawo do zgodnego z prawem zagospodarowania nieruchomości będącej jego własnością, bądź współwłasnością.

Wprawdzie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stanowi lex specialis w stosunku do art. 28 kpa, niemniej, nie w każdym przypadku spowoduje on wyłączenie stosowania art. 28 kpa. Przepis art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego zawęża tylko, ale nie powoduje że art. 28 k.p.a. jest całkowicie wyłączony w zakresie ustalania stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. W orzecznictwie i doktrynie wyrażany jest pogląd, że art. 28 k.p.a. ma zastosowanie w sprawie pozwolenia na budowę, gdyż na jego podstawie posiłkowo ustala się interes prawny podmiotów wskazanych w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego (por. wyrok NSA z dnia 28 marca 2007r. sygn. akt II OSK 208/06, niepubl; wyrok NSA w W-wie z dnia 13 grudnia 1999r. sygn. akt IV SA 1996/97, LEX nr 48720 i "Prawo budowlane. Komentarz" pod redl Z. Niewiadomskiego, wyd. C.H. Beck, Warszawa 2007r., s. 332).

Z akt sprawy wynika, że kwestionowaną w postępowaniu nieważnościowym decyzją udzielono pozwolenia na budowę m.in. na przebudowę (poprzez zabudowę) korytarza w budynku wielomieszkaniowym, pozostającym w trwałym zarządzie Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]", w którym to budynku wyodrębniono samodzielne lokale.

Wskazać trzeba, że z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a współwłasności nieruchomości wspólnej nie można znieść dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 u.w.l.). Nieruchomość wspólna ma zatem ściśle określony zakres przestrzenny i ramy prawne. Jako całość nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, zgodnie z art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. W przypadku przebudowy części wspólnej nieruchomości (np korytarza) oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część wspólna w wyniku działań właściciela lokalu niewątpliwie utraci taki charakter, w wyniku technicznego oraz funkcjonalnego przyłączenia do stanowiącego jego własność samodzielnego lokalu, musi dojść do przeniesienia na właściciela wyodrębnionego lokalu również udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni wyłączonej z nieruchomości wspólnej. Oczywiste jest zatem, że w takim przypadku zmieni się także pozostała wielkość nieruchomości wspólnej, a więc i dotychczasowe udziały przysługujące innym właścicielom wyodrębnionych lokali.

W okolicznościach tej sprawy oznacza to, że w wyniku przebudowy korytarza zmniejszył się również udział A. M. G. w nieruchomości wspólnej. Nie można było zatem przyjąć, jak wywodził skarżący, że wnioskodawczyni nie posiada interesu prawnego w domaganiu się stwierdzenia nieważności ww. decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i nie ma przepisu prawa materialnego, z którego taki interes prawny by wynikał. Przy uwzględnieniu powyższej argumentacji, słusznie stwierdził organ odwoławczy - że zabudowa korytarza i zmiana sposobu jego użytkowania poprzez połączenie go z lokalami o nr [...] i nr [...] w jeden lokal mieszkalny, wskazuje, że A. M. G. ma interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a. - w związku z art. 3 pkt. 3 ustawy o własności lokali, zmianie bowiem ulegną stosunki właścicielskie wnioskodawczyni na tej nieruchomości.

Wprawdzie słusznie wskazał skarżący, że wydruk z elektronicznej bazy ksiąg wieczystych w obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji stanie prawnym nie ma statusu dokumentu urzędowego, niemniej nie było realnych wątpliwości, że wnioskodawczyni nie jest właścicielką lokalu nr [...] i współwłaścicielką części wspólnych w ww. budynku. Takich okoliczności również skarżący nie przedstawił.

Przechodząc do oceny kolejnych zarzutów podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 1 ust. 3 u.s.m. spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje obowiązkowy zarząd zasobów własnych oraz mienia członków nabytego na podstawie ustawy. Regulację tę uzupełnia art. 27 ust. 2 u.s.m. ustanawiając obligatoryjny zarząd spółdzielni mieszkaniowej nieruchomością wspólną powstałą w wyniku wyodrębnienia nieruchomości lokalowych z nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej. Powstający ex lege zarząd spółdzielni nieruchomością wspólną trwa do czasu wyodrębnienia wszystkich lokali, albo podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały, że w zakresie zarządu nieruchomością będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (art. 241 u.s.m.). Przepisy art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m. wyłączają w odniesieniu do zarządu powierzonego przepisy ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, z wyjątkiem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Do zarządu powierzonego spółdzielni, jak wynika wprost z ww. przepisu, nie znajdują zatem zastosowania procedury prawa spółdzielczego. Odpowiednio stosowany art. 18 u.w.l. odnosi się zaś do zarządu sprawowanego w ramach czynności zwykłego zarządu, a więc czynności zachowawczych obejmujących utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie. Stosownie do art. 27 ust. 1 u.s.m. w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. W konsekwencji, w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zastosowanie znajduje zatem art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, który w zakresie nieuregulowanym ustawą o własności lokali odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z powołanych regulacji wynika, że zarząd spółdzielni ma prawo decydować o przedmiocie odrębnej własności lokali i związanym z nim udziale w nieruchomości wspólnej tylko w odniesieniu do nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, nie ma natomiast takiego prawa, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali. W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma podstawy prawnej do zmiany w oparciu o uchwałę zarządu, o której mowa w art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wielkości udziału w nieruchomości wspólnej należącej do spółdzielni i właścicieli lokali na rzecz których powstała odrębna ich własność.

Zaznaczyć w tym miejscu trzeba, że zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że prawo do dysponowania terenem na cele budowlane, to również prawo do władania nieruchomością wynikające ze stosunku zobowiązaniowego, jak słusznie wywodził skarżący. Umowa o charakterze obligacyjnym uprawnia zatem inwestora do dysponowania cudzą nieruchomością na cele budowlane, jednak po warunkiem, że właściciel nieruchomości wyraził zgodę na dysponowanie jego gruntem na określony cel budowlany.

Nie może być kwestionowane w rozpatrywanej sprawie, że taka zgoda nie została skarżącemu udzielona przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

W oświadczeniu o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane skarżący wskazał m.in. na zgodę zarządu spółdzielni, zatem tylko jednego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Pomimo, iż art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego stanowi, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to z jego treści nie można wyprowadzić wniosku, że w przypadku złożenia takiego oświadczenia, organ w żadnym zakresie nie weryfikuje jego treści i ma bezwzględny obowiązek zatwierdzić projekt budowlany i udzielić pozwolenia na budowę. Niepodważalną zasadą pozostaje bowiem, że pozwolenie na budowę może być udzielone wyłącznie inwestorowi, który legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie jest środkiem dowodowym, za pomocą którego inwestor wykazuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w razie wątpliwości podlega ono badaniu przez organ architektoniczno - budowlany. Obowiązkiem organu w takiej sytuacji jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.

Skarżący w kolejnym oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z dnia 30.11. 2011 r. (pierwsze zostało złożone w dniu 26.10. 2011r.) wymienił umowę z dnia [...] czerwca 2011 r. "na kupno korytarza" oraz zgodę zarządu Spółdzielni "[...]". Otrzymując od inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym jako źródło tego prawa wskazano tylko ogólnie na umowę cywilnoprawną kupna korytarza, bez podania nr aktu notarialnego, na mocy którego umowa ta została zawarta, oraz zgodę zarządu spółdzielni, podczas gdy z akt sprawy w sposób jednoznaczny wynika, że ów korytarz stanowi część wspólną budynku wielomieszkaniowego, bowiem wyodrębniono w nim samodzielne lokale, organ miał obowiązek wyjaśnić, czy inwestor w istocie posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do zakresu podstawowej wiedzy prawniczej należy bowiem, iż zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy przenoszącej jej własność art. 158 k.c. przewiduje wymóg zachowania formy aktu notarialnego, a niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy (art. 73 § 2 k.c.).

Rację ma skarżący że o rażącym naruszeniu prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. decyduje przede wszystkim oczywistość tego naruszenia i jego wpływ na sposób załatwienia sprawy. Rażące naruszenie prawa to oczywiste naruszenie jednoznacznego przepisu prawa, które koliduje z zasadą praworządnego działania organów administracji publicznej w demokratycznym państwie prawnym.

Zdaniem Sądu taka sytuacja miała miejsce w rozpatrywanej sprawie, bowiem w postępowaniu zwyczajnym Prezydent [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2011r. udzielił pozwolenia budowlanego inwestorowi, który nie posiadał prawa do dysponowania gruntem (korytarzem) na cele budowlane, naruszając tym samym rażąco, w rozumieniu art. 156 § 1 pkt. 2 k.p.a., art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Nie do pogodzenia z zasadą praworządnego działania organów administracji jest akceptowanie w wydawanych aktach administracyjnych ewidentnych naruszeń prawa.

W świetle przedstawionej argumentacji bez istotnego wpływu na wynik sprawy pozostawał zarzut nie zajęcia stanowiska w zakresie konieczności zawieszenia postępowania do czasu prawomocnego zakończenia postępowania o stwierdzenie nieważności umowy zbycia korytarza, w którym skarżący upatrywał naruszenia art. 10 k.p.a.

Sąd nie dopatrzył się również takich naruszeń przepisów procedury administracyjnej, które uzasadniałyby uchylenie wydanych rozstrzygnięć.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.