II OZ 1206/13

Uzasadnienie

W dniu 19 czerwca 2013 r. (data nadania w urzędzie pocztowym - 17 czerwca 2013 r.) do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, za pośrednictwem organu wpłynęła skarga Wspólnoty Mieszkaniowej ul. L. Olsztyn na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] kwietnia 2013 r. , którą uchylono w całości decyzję Prezydenta Miasta Olsztyn z dnia [...] sierpnia 2012 r. i umorzono postępowanie przed organem pierwszej instancji. Wraz ze skargą został również złożony wniosek o przywrócenie terminu do jej wniesienia. Na uzasadnienie wniosku członkowie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. L. Olsztyn wskazali, że powyższa decyzja nie została doręczona wszystkim członkom zarządu wspólnoty. Zarząd Wspólnoty dowiedział się o treści tego rozstrzygnięcia przypadkiem w dniu 10 czerwca 2013 r., to jest w dacie doręczenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie odpisu pisma inwestora wniesionego w sprawie ze skargi Wspólnoty na decyzję Wojewody Warmińsko – Mazurskiego z dnia [...] stycznia 2013 r. W tej sytuacji skarżąca nie mogła wnieść skargi w niniejszej sprawie w ustawowym terminie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zaskarżonym postanowieniem z dnia 27 września 2013 r., sygn. akt II SA/Ol 627/13, odmówił przywrócenia terminu do wniesienia skargi. W uzasadnieniu postanowienia Sąd I instancji wskazał, że powołane we wniosku o przywrócenie terminu okoliczności nie pozwalają na przyjęcie braku winy skarżącej Wspólnoty w przekroczeniu terminu do wniesienia skargi. Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zmianami) zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2). Sąd I instancji wyjaśnił, iż jak wynika z kopii uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] r. z dnia [...] marca 2011 r. członkowie Wspólnoty dokonali wyboru nowego składu zarządu w osobach: D.Z., M.B., W.D., K.N., A.G. i T.G. Następnie uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2011 r., odwołano z funkcji członka zarządu A.G.. Zaskarżona decyzja została natomiast doręczona Wspólnocie Mieszkaniowej ul. L. w Olsztynie na adres członka jej Zarządu: D.Z. w dniu 16 kwietnia 2013 r. (do rąk dorosłego domownika), a także zarządcy Wspólnoty – "[...]" Zarządzanie Nieruchomością w Olsztynie. Sąd I instancji stwierdził, że potwierdzenie odbioru decyzji doręczanej wspólnocie mieszkaniowej nie stanowi oświadczenia woli wspólnoty, wobec czego dokonanie tej czynności procesowej przez jednego członka zarządu wywołuje skutki dla wspólnoty mieszkaniowej. Nadto podkreślił, że wymóg współdziałania co najmniej dwóch członków zarządu przewidziany został tylko dla złożenia oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową, a więc nie dotyczy on czynności procesowych. Wobec powyższego Sąd I instancji uznał, iż doręczenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] kwietnia 2013 r. jednemu z członków Zarządu Wspólnoty było skuteczne wobec Wspólnoty Mieszkaniowej. W tej sytuacji nie można uznać, że uchybienie terminowi do wniesienia skargi na tę decyzję, było niezawinione. Wspólnota Mieszkaniowa nie wskazała bowiem na żadną okoliczność, która uprawdopodobniałaby, że złożenie skargi po upływie terminu było przez nią niezawinione. Sąd I instancji zaznaczył, że kryterium braku winy, jako przesłanka zasadności wniosku o przywrócenie terminu, wiąże się z obowiązkiem szczególnej staranności strony przy dokonywaniu czynności procesowej.

Zażaleniem Wspólnota Mieszkaniowa ul. L. Olsztyn reprezentowana przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach: M.B., W.D., T.G., K.N., D.Z., zaskarżyła powyższe postanowienie. Postanowienie zaskarżono w całości wnosząc o jego uchylenie i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu zażalenia powtórzono argumenty zawarte we wniosku o przywrócenie terminu. Dodatkowo wskazano, iż D.Z. nie mieszka na stałe pod adresem ul. L. 12A/8 i nie utrzymuje kontaktu z pozostałymi członkami Zarządu. Ponadto korespondencja została doręczona do rąk dorosłego domownika, co nie jest jednoznaczne z tym, iż D.Z. miała wiedzę o przedmiotowym piśmie. Nadto podniesiono, iż D.Z. jako członek Zarządu nie angażuje się aktywnie w sprawy Wspólnoty, wskazano, iż ostatnie pismo podpisane przez ww. w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym datowane jest na dzień 14 marca 2011 r. a więc przed wyborem nowego składu Zarządu. Natomiast zarządca Wspólnoty "[...]" nigdy nie był i w chwili obecnej również nie jest upoważniony do reprezentowania Wspólnoty w przedmiotowej sprawie, stąd też nie miał obowiązku informowania Zarządu Wspólnoty o fakcie otrzymania i o treści jakiejkolwiek decyzji. Wobec powyższego wskazano, iż nie wniesienie skargi w ustawowym terminie nastąpiło bez winy Zarządu wspólnoty. Dodatkowo powołano postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2006 r., sygn. akt II OZ 600/06, zgodnie z którym aby można było mówić o skutecznym doręczeniu odpisu decyzji wraz z uzasadnieniem, organ winien doręczyć odpis decyzji wszystkim członkom Zarządu na wskazane przez nich adresy do doręczeń.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżone postanowienie podlega uchyleniu, aczkolwiek z innych powodów niż podniesione w zażaleniu.

W myśl art. 86 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 dalej jako "p.p.s.a.") jeżeli strona nie dokonała w terminie czynności w postępowaniu sądowym bez swojej winy, sąd na jej wniosek postanowi przywrócenie terminu. Zgodnie natomiast z brzmieniem art. 87 § 1 i 2 p.p.s.a. pismo z wnioskiem o przywrócenie terminu wnosi się do sądu, w którym czynność miała być dokonana, w ciągu siedmiu dni od czasu ustania przyczyny uchybienia terminu. W piśmie tym należy uprawdopodobnić okoliczności wskazujące na brak winy w uchybieniu terminu.

Na wstępie wskazać należy, iż zarząd nieruchomością wspólną o charakterze budynkowym uregulowany został w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, jak również pozywać i być pozwana (art. 6 tej ustawy). Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 wskazanej ustawy).

Z kolei jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w tej ustawie. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 powołanej ustawy). Zarząd taki kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 powołanej ustawy). Powyższe przepisy wskazują, iż dla tzw. większej wspólnoty mieszkaniowej, o której mowa w art. 20 powołanej ustawy, działa zarząd. Jednakże ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy z 1994 r. o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną). Zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (tak SN w postanowieniu z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, LEX nr 171751).

W niniejszej sprawie decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] kwietnia 2013 r. została doręczona D.Z. oraz zarządcy Wspólnoty "[...]" Zarządzanie Nieruchomościami s.c. W tym miejscu zaznaczyć należy, iż w aktach sprawy brak jest umowy potwierdzającej zakres umocowania zarządcy Wspólnoty "[...]" Zarządzanie Nieruchomościami s.c.

Tym samym zaskarżone postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie odmawiające Wspólnocie przywrócenia terminu do złożenia skargi jest przedwczesne, gdyż Sąd I instancji nie wyjaśnił kwestii reprezentacji skarżącej Wspólnoty.

Bowiem Sąd I instancji powinien wezwać stronę skarżącą do udzielenia informacji czy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ul. L. zawarł umowę, o której mowa w art. 18 ust. 1 tej ustawy z zarządcą Wspólnoty "[...]" jeśli tak to zobowiązać stronę do przedłożenia ww. umowy, co pozwoliłoby na ustalenie czy zarządca Wspólnoty "[...]" Zarządzanie Nieruchomościami był umocowany do samodzielnego podejmowania czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną np. do odbioru korespondencji.

Jak podkreśla się w piśmiennictwie bieżące administrowanie nieruchomością to bez wątpienia pewien dość wąski zakres czynności w zakresu zarządzania nieruchomością, obejmujący wyłącznie czynności mieszczące się w granicach zwykłego zarządu. Oprócz czynności takich jak prowadzenie korespondencji dotyczącej nieruchomości, opłacanie rachunków, gromadzenie i przechowywanie dokumentacji, obejmuje również czynności z zakresu zarówno utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, jak i bieżącej eksploatacji nieruchomości. Może obejmować także załatwienie spraw związanych z windykacją należności bądź innych. Zatem "bieżące administrowanie" to termin niezbyt konkretny i częściowo pokrywający się z innymi celami zarządzania nieruchomością. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 stycznia 2006 r., IV CK 343/05 (LEX nr 191167), uznał, że w świetle art. 184 i art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami "istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji". Zatem ugruntowany w piśmiennictwie i orzecznictwie pogląd głosi, że zarządca ma kompetencje do samodzielnego wykonywania w imieniu właściciela lub współwłaścicieli czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością (co oznacza, że może samodzielnie podejmować decyzje na ten temat). Należy jednaj wskazać, iż po pierwsze, umowa o zarządzanie nieruchomością może te kompetencje w jakiejś części ograniczyć, a po drugie bez sprecyzowania w tej umowie zakresu obowiązków zarządcy nie wiadomo, w jakich konkretnie sprawach ma on samodzielnie podejmować decyzje mieszczące się w granicach zwykłego zarządu. Dodatkowo Sąd I instancji powinien zobowiązać stronę skarżącą do udzielenia informacji czy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ustalił adres dla doręczeń (por. Ewa Bończyk - Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, LEX/2012).

Bowiem w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego niedopuszczalny jest pogląd zaprezentowany w zażaleniu, zgodnie z którym, aby można było mówić o skutecznym doręczeniu odpisu decyzji, organ winien doręczyć jej odpis wszystkim członkom Zarządu na wskazane przez nich adresy. W takim bowiem przypadku trudno byłoby ustalić np. datę doręczenia niezbędną do określenia początku biegu terminu do wniesienia odwołania czy też zażalenia lub skargi do sądu administracyjnego, gdyż zachodzi możliwość doręczenia decyzji w różnych datach.

Zgodnie z art. 45 k.p.a. jednostka organizacyjna, a taką jest wspólnota mieszkaniowa reguluje doręczenia pism w ich siedzibie do rąk osób uprawnionych do odbioru korespondencji. Dlatego też w przedmiotowej sprawi powyższe kwestie wymagają wyjaśnienia. Powyższe stanowisko potwierdza teza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 grudnia 2008 r., sygn. akt II GSK 583/08, z której wynika, iż "adresem wspólnoty mieszkaniowej powinien być adres jej zarządu lub zarządcy" (dostępny w CBOIS: https://cbois.nsa.gov.pl).

Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 w zw. z art. 197 § 2 p.p.s.a., orzekł jak w postanowieniu.